珠海國(guó)資新一輪重組序幕正式拉開(kāi)。近日，格力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，收到控股股東海投公司通知，珠海市國(guó)資委將海投公司整體無(wú)償劃轉(zhuǎn)至珠海華發(fā)集團(tuán)。此次劃轉(zhuǎn)后，海投公司成為華發(fā)集團(tuán)二級(jí)企業(yè)，格力地產(chǎn)則降至三級(jí)子公司。近年來(lái)，格力地產(chǎn)因曾經(jīng)激進(jìn)擴(kuò)張導(dǎo)致管理失控，地產(chǎn)業(yè)務(wù)一蹶不振。2023年?duì)I收僅47.32億元，不足華發(fā)股份的十分之一，疊加財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)披露不準(zhǔn)確等風(fēng)波，被迫宣布退出傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。業(yè)內(nèi)人士指出，此次整合雖為華發(fā)集團(tuán)新增免稅業(yè)務(wù)板塊，但格力地產(chǎn)作為業(yè)務(wù)主要經(jīng)營(yíng)方，要想借助華發(fā)集團(tuán)資源的優(yōu)勢(shì)在老牌免稅巨頭的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中突圍，仍需突破多重挑戰(zhàn)。

近日，格力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司收到海投公司通知，珠海市國(guó)資委將海投公司整體無(wú)償劃轉(zhuǎn)至華發(fā)集團(tuán)。

據(jù)悉，劃轉(zhuǎn)完成后，海投公司控股股東將由珠海市國(guó)資委變更為華發(fā)集團(tuán)，海投公司將為華發(fā)集團(tuán)下屬二級(jí)企業(yè)管理。這也意味著，原屬于海投下屬公司的格力地產(chǎn)也將歸并進(jìn)入華發(fā)集團(tuán)，降至華發(fā)集團(tuán)的三級(jí)子公司。

時(shí)間回到2015年，格力地產(chǎn)通過(guò)由格力集團(tuán)無(wú)償劃撥股份的方式，正式并入珠海投資控股。有了國(guó)資背景后，格力地產(chǎn)一改此前經(jīng)營(yíng)思路，連續(xù)高溢價(jià)競(jìng)得多宗地塊。

2014年底至2015年，格力地產(chǎn)分別以16.14億元和14.5億元競(jìng)得上海前灘32—01、38—01地塊，溢價(jià)率分別高達(dá)127%和92.5%，刷新當(dāng)時(shí)上海單價(jià)地王紀(jì)錄；2015年底又以2.93億元競(jìng)得珠海平沙商住地塊，創(chuàng)當(dāng)時(shí)區(qū)域總價(jià)及樓面價(jià)雙紀(jì)錄。2016年，格力地產(chǎn)又以總價(jià)19.65億元競(jìng)得上海松江區(qū)10—05號(hào)宅地，這也是格力地產(chǎn)自2014年12月首次進(jìn)入上海后再次出手拿地。

然而這些地王項(xiàng)目在管理上卻出現(xiàn)問(wèn)題，如上海前灘32—01地塊延期八年入市的格力·海德壹號(hào)項(xiàng)目，2024年有媒體報(bào)道稱，項(xiàng)目存在拖延工期、裝修降標(biāo)、擅自更改設(shè)計(jì)等問(wèn)題，引發(fā)業(yè)主集體投訴。

受地產(chǎn)業(yè)務(wù)受阻影響，格力地產(chǎn)在2022年及2023年兩年間歸母凈利潤(rùn)虧損累計(jì)達(dá)34.17億元。為粉飾財(cái)報(bào)表現(xiàn)，格力地產(chǎn)在2018年至2021年對(duì)子公司多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的存貨減值測(cè)試中，故意錯(cuò)誤估算可售面積和可比售價(jià)，導(dǎo)致存貨可變現(xiàn)凈值被顯著高估，四年間累計(jì)多計(jì)凈利潤(rùn)6.26億元。

其中，2018年度多計(jì)利潤(rùn)4.42億元，占當(dāng)年度凈利潤(rùn)的86.21%；2019年、2020年、2021年分別多計(jì)利潤(rùn)303.8萬(wàn)元、1.63億元、1886萬(wàn)元，占當(dāng)年凈利潤(rùn)的0.58%、29.1%、4.1%。而到了2022年，格力地產(chǎn)則多提存貨減值并少計(jì)利潤(rùn)6.26億元，占當(dāng)年度凈利潤(rùn)絕對(duì)值的23.34%。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)披露不準(zhǔn)確不僅嚴(yán)重削弱了投資者對(duì)于格力地產(chǎn)的信任，而且時(shí)任格力地產(chǎn)董事長(zhǎng)的魯君四因涉嫌證券市場(chǎng)內(nèi)幕交易違法被證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查，這一事件直接導(dǎo)致了格力地產(chǎn)在2020年提出的收購(gòu)免稅集團(tuán)100%股權(quán)計(jì)劃再度停滯。

地產(chǎn)板塊業(yè)績(jī)持續(xù)承壓之下，格力地產(chǎn)也是在2024年11月及2025年3月相繼發(fā)布公告宣布逐步剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)向免稅市場(chǎng)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，后續(xù)格力地產(chǎn)將不再有新增地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而既有的存量地產(chǎn)項(xiàng)目將進(jìn)入存量盤活的階段。此外，格力地產(chǎn)也可以和華發(fā)集團(tuán)的既有地產(chǎn)項(xiàng)目尤其是存量房業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行結(jié)合，或?qū)⒋龠M(jìn)存量項(xiàng)目的去化，有助于緩解華發(fā)股份面臨的業(yè)績(jī)挑戰(zhàn)。

格力地產(chǎn)的免稅業(yè)務(wù)歸屬權(quán)并未因本次重組發(fā)生變更。公告顯示，海投公司仍為格力地產(chǎn)控股股東，珠海市國(guó)資委仍為格力地產(chǎn)的實(shí)際控制人。本次事項(xiàng)不會(huì)對(duì)公司的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前免稅業(yè)務(wù)主要由格力地產(chǎn)主導(dǎo)推進(jìn)，依托近年來(lái)在免稅領(lǐng)域的持續(xù)探索，已逐步構(gòu)建起專業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。此次業(yè)務(wù)調(diào)整使格力地產(chǎn)能夠更聚焦于免稅業(yè)務(wù)的核心優(yōu)勢(shì)，依托既有資源深化業(yè)務(wù)布局，進(jìn)一步釋放其在免稅市場(chǎng)的潛在動(dòng)能。

但格力地產(chǎn)能否憑借華發(fā)集團(tuán)的資源整合能力，實(shí)現(xiàn)免稅業(yè)務(wù)的突破仍存在難題。根據(jù)?？诤ｊP(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2024年全年，海南離島免稅購(gòu)物金額309.4億元，同比下降29.3%；免稅購(gòu)物人數(shù)568.3萬(wàn)人次，同比下降15.88%。

受到行業(yè)收縮影響，作為免稅行業(yè)龍頭企業(yè)的中國(guó)中免，在2024年?duì)I業(yè)收入564.74億元，同比下降16.38%；歸母凈利潤(rùn)42.67億元，同比下降36.44%。

此外，電商渠道的崛起進(jìn)一步削弱了免稅店的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，憑借價(jià)格透明度和優(yōu)惠力度吸引了眾多消費(fèi)者，也減少了去免稅店購(gòu)物的人群。

面對(duì)市場(chǎng)變化，即便是中國(guó)中免也不免尋求新增量，加速布局境外免稅店。對(duì)于背靠華發(fā)集團(tuán)的格力地產(chǎn)而言，如何在出境游復(fù)蘇和電商分流背景下，依托資源整合能力實(shí)現(xiàn)免稅業(yè)務(wù)突破，成為未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，未來(lái)，華發(fā)集團(tuán)若能夠通過(guò)整合格力地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)并引入專業(yè)免稅店職業(yè)經(jīng)理人，可形成管理優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，格力地產(chǎn)依托華發(fā)集團(tuán)的資金實(shí)力，有望進(jìn)一步擴(kuò)大免稅店業(yè)務(wù)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)雙方資源優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，推動(dòng)業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展。

來(lái)源：北京商報(bào)