在經(jīng)歷了年初兩個月因假期因素技術(shù)性回調(diào)后，4月1日統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，北京的二手房在3月突破1.9萬套，達(dá)到19234套，環(huán)比增長61.96%。數(shù)據(jù)增長的同時，市場也呈現(xiàn)出量價雙穩(wěn)特征，即交易規(guī)模與成交價格趨穩(wěn)。與去年底在政策驅(qū)動下的二手房成交量爆發(fā)式增長不同，多位頭部機(jī)構(gòu)熱門片區(qū)的門店經(jīng)理反饋，在沒有新增政策的前提下，3月成交量通過自行修復(fù)站到了一年來的高點(diǎn)，顯示出市場韌性。業(yè)內(nèi)分析，這一表現(xiàn)標(biāo)志著北京二手房市場已逐步擺脫政策依賴，進(jìn)入自主調(diào)節(jié)的良性循環(huán)階段，企穩(wěn)態(tài)勢進(jìn)一步明確。

剛剛過去的3月，得益于政策效應(yīng)的延續(xù)以及剛需購房群體需求的增長，北京二手房市場持續(xù)保持火熱態(tài)勢。

常年在樓市一線的二手房中介經(jīng)紀(jì)人，最先感知到市場的變化。位于豐臺大井片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人表示，3月門店已成交15套房源，相比2月的10套提升50%。如果計算上強(qiáng)意愿的訂單，預(yù)計本月成交房源可達(dá)到20套。

3月該門店已成交10套房源，較2月的6套增長66%。若計入意向強(qiáng)烈的訂單，預(yù)計本月成交房源可達(dá)15套。

從成交房源面積來看，60—80平方米的剛需戶型依然是銷售主力。該經(jīng)紀(jì)人表示，該面積區(qū)間房源價格集中在200萬—300萬元以內(nèi)，成交占比可達(dá)到70%。

該經(jīng)紀(jì)人分析認(rèn)為，該片區(qū)房源總價低、交通便利且周邊配有大型商超，因此受到首次在京置業(yè)年輕群體的青睞。

總價相對低、適用性好的戶型成為3月北京二手房市場的主要成交戶型。北京西城三里河和德勝片區(qū)，憑借優(yōu)越的地理位置、成熟的生活配套和豐富的教育資源，一直是有娃家庭購房的熱門區(qū)域。

三里河片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人表示，去年7月至8月期間，受二手房市場波動影響，成交一度陷入拉鋸。20組購房者咨詢電話中，有一半是咨詢面積約為120平方米的房源。如今，隨著市場回暖和房源總價的回調(diào)，大面積房源因價格提升性價比降低，所以咨詢小面積戶型的人數(shù)明顯增多。

“現(xiàn)在20組咨詢電話中，至少有15組是咨詢面積約為60平方米的房源?！痹摻?jīng)紀(jì)人以3月成交的一組訂單為例說明，該組客戶是一對中年夫妻，考慮到孩子教育等問題，原計劃在該片區(qū)購買一套120平方米的房源，但在得知房屋總價需近1400余萬元后，無奈放棄，轉(zhuǎn)而購買了一套63平方米的小戶型房源。

用這對夫妻的話來說，63平方米的房屋足以滿足一家三口的居住需求，同時也能兼顧教育需求。與其在購房上多花費(fèi)一倍的資金，不如將省下的錢用于后續(xù)的教育經(jīng)費(fèi)。

購房者買房需求變化的同時，小業(yè)主也沒有出現(xiàn)此前反彈時的漲價，而是更尊重市場定價。

位于豐臺棗園片區(qū)的某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人表示，去年9月，北京樓市“組合拳”出臺前小業(yè)主為了成功售出房源，多采用“以價換量”的方式出售房源，彼時議價空間最高可達(dá)30%。

“組合拳”出臺后，部分優(yōu)質(zhì)房源因為咨詢量和帶看量的增加，導(dǎo)致小業(yè)主信心增強(qiáng)率先選擇回調(diào)價格，幅度最高至此前的20%。

然而，部分小業(yè)主的盲目漲價行為導(dǎo)致潛在客戶流失。但在政策的強(qiáng)力刺激下，此前持觀望態(tài)度的剛性需求購房者信心增強(qiáng)，合理的價格調(diào)整符合其心理預(yù)期，從而促使他們作出購房決策。

該經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，隨著政策效應(yīng)的減弱，3月北京二手房市場的成交更多依賴于市場自身的需求。從其近期完成的5筆交易來看，價格調(diào)整幅度有所收窄。其中一套房源在1月掛牌時，價格比同小區(qū)同戶型房源高出15%，這導(dǎo)致該房源的帶看量和咨詢量遠(yuǎn)低于其他房源。掛牌一個月后，小業(yè)主接受了經(jīng)紀(jì)人的建議，將掛牌價下調(diào)至5%。盡管價格仍高于其他房源，但由于樓層、朝向等優(yōu)勢，在價格調(diào)整后僅兩周內(nèi)就吸引了10余組購房者咨詢，并于3月完成交易。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，這種現(xiàn)象主要源自市場對房價預(yù)期的理性回歸。當(dāng)前市場呈現(xiàn)雙向調(diào)節(jié)特征，一方面，前期盲目調(diào)價的房源正在回歸合理區(qū)間，另一方面，老舊小區(qū)房源持續(xù)筑底。這種價格信號的穩(wěn)定，促使買賣雙方形成更理性的決策機(jī)制——購房者不再因追漲恐慌入市，轉(zhuǎn)而從容篩選優(yōu)質(zhì)標(biāo)的；持有多套房產(chǎn)的小業(yè)主則加速資產(chǎn)騰挪，主動掛牌非核心資產(chǎn)以優(yōu)化配置。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析看來，當(dāng)前市場整體表現(xiàn)為價漲量穩(wěn)，部分此前跌幅較大的區(qū)域，價格已有所回升。他表示，雖然前幾個月北京二手房價格有所上漲，但在3月，平穩(wěn)成為主流趨勢。究其原因，影響樓市的基本面因素并未發(fā)生顯著變化。在政策支持下，市場正逐步企穩(wěn)。

二手房市場熱度真實地體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，3月北京二手房網(wǎng)簽量為19234套，環(huán)比增長61.96%，同比漲幅達(dá)34.69%。這一數(shù)據(jù)成為一年來北京二手房市場月度成交第二高峰，僅次于2024年12月政策落地后的成交量。特別要提出的是，在3月的最后一個網(wǎng)簽日，北京二手房當(dāng)日網(wǎng)簽量達(dá)到1386套，日網(wǎng)簽破千套，也給小陽春的首月畫上了圓滿的句號。

郭毅分析稱，3月二手房市場成交升溫，首要驅(qū)動力源于教育配套需求。每年4月30日作為入學(xué)信息采集截止節(jié)點(diǎn)，促使上半年尤其是春節(jié)后形成特殊交易窗口期。對有學(xué)區(qū)需求的家庭而言，3月不僅是集中看房決策期，更是加速網(wǎng)簽流程的關(guān)鍵時段——為確保孩子順利入學(xué)，家長往往需在此前完成過戶手續(xù)。這種教育剛需與購房時效性的疊加效應(yīng)，成為推動3月二手房市場成交走高的重要動能。

購房者本身的內(nèi)需之外，近期，海淀等區(qū)域新房市場的火爆也為二手房交易注入了強(qiáng)勁動力，其外溢效應(yīng)顯著推動了二手房成交量的攀升。據(jù)大興西紅門片區(qū)某知名中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人透露，其3月促成交易的3筆訂單中，有2筆業(yè)務(wù)的小業(yè)主因已購置新房，為緩解后續(xù)還貸壓力出售現(xiàn)有房產(chǎn)。

“新房市場的活躍態(tài)勢對二手房市場產(chǎn)生了明顯的拉動作用?！痹摻?jīng)紀(jì)人以近期完成的一筆交易為例，該小業(yè)主于去年底在西紅門區(qū)域購置了一套面積為130平方米的新房，在償還了3個月貸款后，感到償債壓力較大，加之所售房源因房齡較老，其出租收益不足以覆蓋每月貸款支出，因此選擇適當(dāng)降低售價以加速房產(chǎn)流轉(zhuǎn)。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為，隨著北京新房成交量連續(xù)5個月環(huán)比遞增，剛需群體向二手房市場分流趨勢明顯，形成“新房帶二手”的聯(lián)動格局。

根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)，3月截至30日，北京二手房（麥田覆蓋樓盤）新增掛牌房源環(huán)比上月高出31.2%，春節(jié)過后，小業(yè)主掛牌積極性顯著提高。

與此同時，春節(jié)后新增看房客戶也在迅速增加，麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至30日，3月新增客戶量和2月相比增長超過40%，春節(jié)積壓需求和節(jié)后新增需求集中釋放。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，總體而言，目前北京二手房市場依然保持在較高水平，這一表現(xiàn)總體上值得肯定。在政策層面，應(yīng)積極發(fā)掘并充分利用潛在的政策資源，做好政策儲備，并可以借鑒如南京等地出臺的相關(guān)政策。若部分房源能夠?qū)嵤暗褪赘?、低月供”的購房措施，將有望進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場。

來源：北京商報