3月18日，備受市場(chǎng)關(guān)注的北京市海淀區(qū)樹村地塊迎來(lái)出讓，吸引十余家房企參與競(jìng)拍，最終中海以75.02億元競(jìng)得該宗地，溢價(jià)率27.93%，樓面價(jià)約10.23萬(wàn)元/平方米，刷新北京單價(jià)“地王”。

今年上半年，海淀區(qū)還將迎來(lái)多宗熱門地塊出讓，進(jìn)一步加劇區(qū)域內(nèi)新盤競(jìng)爭(zhēng)程度，對(duì)開發(fā)商產(chǎn)品打造和操盤能力形成考驗(yàn)。

北京土拍價(jià)格突破10萬(wàn)元/平方米

本次出讓的地塊為北京市海淀區(qū)樹村資金平衡用地統(tǒng)籌項(xiàng)目HD00-0705-0035-1地塊。

該地塊位于北京海淀區(qū)上地街道，為R2二類居住用地，占地39737.8平方米，地上建筑規(guī)模73299.74萬(wàn)平方米。容積率1.6，控制高度18米。

地塊東側(cè)0035-2地塊為不出讓防護(hù)帶，與0035-1地塊統(tǒng)一核算容積率、綠地率，不納入出讓范圍，后續(xù)擬移交上地街道進(jìn)行管理維護(hù)，另含北側(cè)1條不小于15米的東西向街坊路。若去掉防護(hù)帶和街坊路，0035-1地塊整體容積率超過(guò)1.84。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)上提到，后續(xù)建設(shè)要求遵循城市設(shè)計(jì)的理念，建筑外立面材質(zhì)需使用石材、鋁板等，風(fēng)格簡(jiǎn)潔、實(shí)用、美觀，構(gòu)造安全合理，與城市整體風(fēng)貌相融合。

該地塊未設(shè)上限價(jià)和銷售指導(dǎo)價(jià)，自預(yù)申請(qǐng)以來(lái)就受到廣泛關(guān)注。前期吸引中建壹品、越秀、首開、建發(fā)、華潤(rùn)+招商、海開、中海、金茂、保利以及綠城等十余家房企報(bào)名競(jìng)拍。

當(dāng)天競(jìng)拍時(shí)，中建壹品率先舉牌，隨后首開、保利、金茂、海開等相繼跟進(jìn)。最終，中海以75.02億元競(jìng)得該宗地，樓面價(jià)約10.23萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率27.93%。

據(jù)了解，地塊位于北五環(huán)外，距離地鐵13號(hào)線上地站步行約1.2公里。北側(cè)緊鄰華聯(lián)商場(chǎng)，生活配套完善。東側(cè)是北京體育大學(xué)，南側(cè)距離圓明園遺址公園直線距離僅1.2公里，再往南是清華大學(xué)和北京大學(xué)。

據(jù)中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱介紹，該地塊最強(qiáng)優(yōu)勢(shì)是所處上地板塊兼具產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)：一方面，騰訊、網(wǎng)易、百度、新浪等互聯(lián)網(wǎng)大廠聚集后廠村區(qū)域，吸引了大量高科技人才，對(duì)應(yīng)較高購(gòu)買能力。另一方面，教育資源上對(duì)應(yīng)上地學(xué)區(qū)，區(qū)域內(nèi)分布有上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)、清華附中上地學(xué)校、二十中學(xué)以及在建的101中12年一貫制學(xué)校等優(yōu)質(zhì)教育資源。

區(qū)域內(nèi)改善盤扎堆

據(jù)了解，該地塊所在區(qū)域目前改善盤集中。地塊西北兩公里即海淀功德寺“雙子星”地塊，往東兩公里則是朱房村“雙子星”地塊。

去年11月5日，海淀功德寺“雙子星”迎來(lái)出讓，兩宗地塊合計(jì)建面超16萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)100.5億元。其中，001地塊吸引越秀、華潤(rùn)、中海、金茂、海開+建工、綠城共6家房企報(bào)名，最終，綠城以51.75億元搖中該宗地塊，溢價(jià)率15%，樓面價(jià)約7.11萬(wàn)元/平方米；002地塊吸引越秀、華潤(rùn)、中海、金茂、海開+建工、綠城、中鐵置業(yè)共7家房企報(bào)名，最終越秀以63.825億元搖中該宗地，樓面價(jià)約7.16萬(wàn)元/平方米。兩宗地塊銷售指導(dǎo)價(jià)均為10.5萬(wàn)元/平方米。

今年1月2日，朱房村棚改二期HD-0803-0029和0030地塊出讓，兩宗地塊總起拍價(jià)150.3億元，東西相鄰，無(wú)上限價(jià)和銷售指導(dǎo)價(jià)。最終經(jīng)過(guò)激烈競(jìng)爭(zhēng)，0030地塊經(jīng)過(guò)244輪舉牌后最終以90.404億元由建發(fā)摘得，溢價(jià)率25.04%，成交樓面價(jià)95047元/平方米，成為當(dāng)時(shí)北京單價(jià)“地王”。當(dāng)天，0029地塊經(jīng)過(guò)161輪舉牌后由華潤(rùn)+中鐵置業(yè)+招商聯(lián)合體競(jìng)得，成交價(jià)91.52億元，溢價(jià)率17.33%，成交樓面價(jià)89234元/平方米。

目前，功德寺001地塊定名為和樾玉鳴，002地塊項(xiàng)目定名為和樾望云，目前和樾玉鳴已取證，預(yù)計(jì)月底開盤，和樾望云預(yù)計(jì)將在二季度開盤；朱房村“雙子星”項(xiàng)目開盤時(shí)間待定，預(yù)計(jì)銷售單價(jià)或超過(guò)12萬(wàn)元/平方米。

此外，區(qū)域內(nèi)目前還有位于永豐站南北兩側(cè)的海開·頤海澐頌以及保利建工·嘉華天珺在售。其中，頤海澐頌于3月16日開盤，根據(jù)其官微發(fā)布消息，開盤30分鐘即實(shí)現(xiàn)銷售606套，銷售額破72.5億元。

地塊西邊有次新項(xiàng)目海開圓明天頌，于2021年11月開盤，總共238套房源，主力戶型為230～290平方米五居和180～200平方米四居，目前也已售罄，成交價(jià)11.5萬(wàn)元/平方米。貝殼平臺(tái)顯示，該小區(qū)近期有房源掛牌價(jià)超過(guò)20萬(wàn)元/平方米。

“隨著樹村地塊落槌，海淀正式邁入‘改善七盤’時(shí)代?！睋?jù)張凱介紹，目前土地市場(chǎng)的熱度正快速傳導(dǎo)至供給側(cè)。

根據(jù)北京2025年商品住宅用地推介會(huì)信息，海淀今年除樹村地塊以外，還有寶山棚改地塊、半壁店城中村改造項(xiàng)目地塊、四季青西郊機(jī)場(chǎng)周邊及沿線城中村改造項(xiàng)目地塊待入市，且都集中在上半年。

他指出，大量新盤涌入將會(huì)使得海淀新房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度加劇，開發(fā)企業(yè)唯有從園林設(shè)計(jì)、會(huì)所打造、精裝品質(zhì)、“零公攤”、風(fēng)雨連廊等各個(gè)細(xì)節(jié)方面入手，全方位提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，才能在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟。

來(lái)源： 中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)