2025年頭兩個(gè)交易日，華夏首創(chuàng)奧萊REIT的累計(jì)漲幅已超過9%。華夏特變電工新能源REIT在1月3日上漲逾6%，公募REITs當(dāng)日全線走強(qiáng)。

剛剛過去的2024年，是公募REITs蓬勃發(fā)展的大年。這一年，公募REITs“打新”盛況空前，底層資產(chǎn)持續(xù)擴(kuò)容，展現(xiàn)出前所未有的活力與潛力。公募REITs作為與股票、債券等并列的投資產(chǎn)品，已成為中國資本市場不可或缺的生力軍。

截至2025年1月3日收盤，中金廈門安居REIT等3只產(chǎn)品自2024年以來的漲幅已突破50%。機(jī)構(gòu)認(rèn)為，資產(chǎn)欠配仍是固收領(lǐng)域的資金參與REITs投資的主要?jiǎng)恿ΑＵ雇?025年，REITs的配置價(jià)值仍然較高。

“收租型”產(chǎn)品成績單亮眼

2024年，被稱為“收租型”產(chǎn)品的公募REITs交出了亮眼的成績單。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年全市場58只已上市公募REITs產(chǎn)品的平均漲幅為11.48%，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT當(dāng)年均上漲近50%。

平安證券研報(bào)顯示，2024年保障房、水利設(shè)施板塊REITs漲幅居前；其余各板塊多數(shù)獲得漲幅，僅倉儲(chǔ)物流板塊下跌。值得注意的是，交通板塊雖然漲幅居中，但波動(dòng)較小，夏普比率較高。

進(jìn)入2025年，公募REITs的人氣持續(xù)走高。截至2025年1月3日收盤，中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、嘉實(shí)中國電建清潔能源REIT三只產(chǎn)品2024年以來的漲幅均在50%以上。

在穩(wěn)定分紅和二級市場走強(qiáng)等因素驅(qū)動(dòng)下，投資者對公募REITs的打新熱情高漲，網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)不斷創(chuàng)出新高。2024年8月，備受市場關(guān)注的華夏首創(chuàng)奧萊REIT公開發(fā)售，有效認(rèn)購基金份額為初始發(fā)售份額的23.268倍，創(chuàng)消費(fèi)REITs公眾認(rèn)購倍數(shù)新高。

2024年10月，首只水利基礎(chǔ)設(shè)施REIT——銀華紹興原水水利REIT在網(wǎng)下詢價(jià)階段，配售對象擬認(rèn)購數(shù)量總和是初始網(wǎng)下發(fā)售份額的106.07倍。隨后，該產(chǎn)品面向公眾投資者發(fā)售，僅用一天就火速售罄，當(dāng)日的認(rèn)購份額為初始發(fā)售份額的235倍，配售比例僅有0.426%。

2024年12月31日，首只市政和首單供熱基礎(chǔ)設(shè)施REIT——國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT網(wǎng)下詢價(jià)認(rèn)購倍數(shù)高達(dá)140.96倍，創(chuàng)2023年以來公募REITs市場新高。隨著本項(xiàng)目的詢價(jià)結(jié)束，邁入常態(tài)化發(fā)行新階段的公募REITs市場實(shí)現(xiàn)2024年圓滿收官。

供銷兩旺 板塊擴(kuò)張可期

2024年，受益于我國公募REITs配套政策不斷完善，公募REITs發(fā)行迎來井噴式增長，發(fā)行節(jié)奏明顯加快。Wind數(shù)據(jù)顯示，全年REITs發(fā)行募集逾600億元，而往年發(fā)行募資規(guī)模多在300億元至400億元之間。截至2024年12月31日，公募REITs已發(fā)行59個(gè)項(xiàng)目，募集資金超1600億元，資產(chǎn)類型涉及園區(qū)、消費(fèi)、交通、能源、生態(tài)環(huán)保、水利、倉儲(chǔ)物流和租賃住房八類。供熱管網(wǎng)、醫(yī)藥倉儲(chǔ)、農(nóng)貿(mào)市場等更豐富的資產(chǎn)類型也在不斷涌現(xiàn)。此外，光伏發(fā)電、保租房、產(chǎn)業(yè)園等多個(gè)類型的項(xiàng)目均發(fā)布了擴(kuò)募計(jì)劃。

國信證券預(yù)計(jì)，“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)行業(yè)擴(kuò)張，未來公募REITs有望從單一資產(chǎn)擴(kuò)募邁向混裝資產(chǎn)擴(kuò)募的時(shí)代。

當(dāng)前，國內(nèi)REITs底層資產(chǎn)可以分為兩大類：一類是以租金為主要收入來源的房地產(chǎn)資產(chǎn)，如租賃住房、購物中心、倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等；另一類是以收費(fèi)為主要收入來源的基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)，其中主要為特許經(jīng)營類項(xiàng)目，如水電氣熱市政工程、高速公路等。

國信證券表示，隨著我國基礎(chǔ)設(shè)施和不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)從增量發(fā)展階段進(jìn)入存量發(fā)展階段，由粗放式發(fā)展進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展，公募REITs作為盤活存量資產(chǎn)的重要方式之一，可以提高資金使用效率，提升直接融資比重，增強(qiáng)資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效，未來發(fā)展可期。

相對配置價(jià)值較高

中金公司稱，資產(chǎn)欠配仍是固收領(lǐng)域的資金參與REITs投資的主要推動(dòng)力。國泰君安研報(bào)顯示，從供需兩端來看，雖然2025年新增供給可能維持高位，但是REITs估值有望維持或抬升，橫向比較來看，REITs的相對配置價(jià)值較高。

平安證券研究所固收首席分析師劉璐認(rèn)為，2025年是公募REITs的布局之年。若政策支持力度加大，REITs基本面有望持續(xù)修復(fù)。

在具體方向上，三大方向受到機(jī)構(gòu)普遍看好：一是保障房、環(huán)保等弱周期板塊項(xiàng)目；二是強(qiáng)周期板塊業(yè)績反轉(zhuǎn)帶來的投資機(jī)會(huì)；三是打新機(jī)會(huì)。

中金公司表示，從資產(chǎn)運(yùn)營周期來看，消費(fèi)、一線城市產(chǎn)業(yè)園以及貨運(yùn)占比較高的高速項(xiàng)目或存在投資機(jī)會(huì)，二線產(chǎn)業(yè)園以及物流倉儲(chǔ)則仍有待觀察。弱周期板塊（如保障房、環(huán)保能源）在估值回調(diào)后仍具備配置價(jià)值。伴隨一級市場供給增加，可結(jié)合項(xiàng)目稀缺性、經(jīng)營穩(wěn)定性以及一二級市場定價(jià)差異，擇機(jī)參與打新機(jī)會(huì)。

國泰君安研報(bào)稱，隨著無風(fēng)險(xiǎn)利率不斷走低，債市獲利空間下降，偏固收類投資者或?qū)ΡＵ戏康热踔芷诎鍓KREITs產(chǎn)品更加青睞。此外，部分項(xiàng)目因底層資產(chǎn)前期存在不確定因素，可能存在一定補(bǔ)漲空間，可提前布局等候估值回歸或業(yè)績反轉(zhuǎn)帶來的潛在投資機(jī)會(huì)。

（稿件來源：中證網(wǎng)）