廣東省人民政府新聞辦公室官方微信“廣東發(fā)布”發(fā)文表示，多家銀行及按揭中介確認，自11月7日起廣州地區(qū)主要商業(yè)銀行或統(tǒng)一調(diào)整房貸利率，各家銀行商業(yè)房貸利率最低不得低于3%。

10月21日LPR年內(nèi)第三次下降，廣州地區(qū)多家商業(yè)銀行在調(diào)整房貸利率之后，最低房貸利率低至2.6%，出現(xiàn)商貸與公積金貸款利率“倒掛”情況，隨后各家銀行執(zhí)行商業(yè)房貸利率不得低于公積金貸款利率的規(guī)定，此前執(zhí)行2.6%的銀行統(tǒng)一調(diào)整至2.85%。

房貸利率觸底回升

據(jù)“廣東發(fā)布”，一位中國銀行廣州地區(qū)的工作人員表示，他們還未接到通知，但肯定會漲，“預(yù)計漲到3.0%”。該工作人員還稱，11月5日房貸利率最低為2.9%，11月6日已登記名字走流水的客戶仍能按照2.9%利率執(zhí)行，但11月7日起就要按照3%利率執(zhí)行。

事實上，今年以來廣東新發(fā)放個人住房貸款利率已持續(xù)下降，相較年初下降超過70個基點，降至歷史低位，并且低于全國平均水平。10月21日，貸款市場報價利率（LPR）迎來年內(nèi)第三次下降，1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%。兩個品種均較上月下降25個基點。

廣州地區(qū)房貸利率隨之下調(diào)，首套房貸利率普遍下降至2.85%-2.9%，接近廣州首套房貸公積金貸款利率。這引發(fā)了首套房貸利率與公積金貸款利率倒掛的討論。10月24日，有業(yè)內(nèi)人士稱，依據(jù)相關(guān)通知，廣州首套房貸利率不得低于公積金貸款利率。

銀行經(jīng)營成本是合理定價考量

業(yè)內(nèi)人士分析認為，除受政策利率引導(dǎo)外，經(jīng)營成本是銀行合理確定房貸利率的重要考量。此次利率下調(diào)后，許多銀行表示，綜合考慮資金、風險、運營、資本、稅收等成本后，當前五年以上期限新發(fā)放房貸利率的保本點基本在3.2%左右。

近期出現(xiàn)極少數(shù)房貸利率低于3%的情況，主要是極個別銀行非理性競爭，部分自媒體為博眼球、引流量，有意渲染，對消費者產(chǎn)生誤導(dǎo)。在綜合考慮資金、風險、運營、資本、稅收等多項成本的基礎(chǔ)上，對大部分銀行來說，3.2%是保本點。

中國人民銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年第三季度全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款加權(quán)平均利率為3.33%，較2024年第二季度末下降了0.12個百分點，創(chuàng)有統(tǒng)計以來新低。

公積金貸款利率或?qū)⒄{(diào)整

伴隨著商業(yè)性個人住房貸款利率下調(diào)，公積金貸款利率也面臨調(diào)整壓力。有專家認為，公積金貸款利率確有進一步下調(diào)空間。不過，由于商業(yè)性個人住房貸款和公積金貸款的利率形成機制從根本上有所不同，二者不能簡單類比。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家龐溟認為，短期來看，起碼要保證住房公積金貸款低利率優(yōu)勢，確保公積金貸款成本低廉、調(diào)整節(jié)奏靈活。

專家建議，各地可探索“因城施策、動態(tài)調(diào)整”模式。具體來看，要在央地之間、地方各相關(guān)部門之間，形成溝通機制共同研判。根據(jù)當?shù)厥袌鰧嶋H情況和繳存人的實際金融需求，動態(tài)制定相關(guān)政策，避免全國“一刀切”的做法。

其他城市或跟進調(diào)整

除廣州已明確發(fā)文確認銀行新增房貸利率不得低于3%之外，也有其他城市出現(xiàn)類似上調(diào)利率的消息。據(jù)媒體報道，11月5日晚至今，已有不少置業(yè)顧問及經(jīng)紀人稱，長沙、武漢、南京等地房貸商貸利率或?qū)⒉坏陀?.0%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進指出，廣州是當前樓市回穩(wěn)態(tài)勢下首個上調(diào)房貸利率下限的城市，做法有一定的風向標意義。此次新增房貸利率上調(diào)源于公積金貸款利率和房貸利率產(chǎn)生倒掛，應(yīng)理解為房貸利率基本“見底”，不能理解為政策收緊，由于涉及到房貸利率反向操作，政策解讀和預(yù)期引導(dǎo)需進一步加強。

（來源： 金融界）