隨著匯添富和銀華基金等公募入局，加速擴容的公募REITs迎來了自2021年開閘以來的最熱鬧時刻，其背后的133名基金經(jīng)理，作為一個特殊群體登上公募舞臺。

雖然管理公募REITs產(chǎn)品的基金經(jīng)理從業(yè)年限不長，但他們卻是基金業(yè)26年歷史上最為獨特的基金經(jīng)理群體。最重要的一點是，他們的從業(yè)軌跡打破了“賣方研究員—買方研究員—基金經(jīng)理助理—基金經(jīng)理”的常規(guī)路徑，不動產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或券商投行等方面的從業(yè)經(jīng)歷帶來加分。

任職年限不長 管理規(guī)模不小

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至9月20日，全市場已上市的公募REITs數(shù)量已有48只，來自20家機構(gòu)，包括17家基金公司和3家券商資管機構(gòu)。管理這48只公募REITs的基金經(jīng)理人數(shù)一共有133人。他們個人管理的最大規(guī)模已經(jīng)超過120億元，最小的也有8億元出頭。

這些基金經(jīng)理的公募從業(yè)大多起步于2021年6月，各自的從業(yè)年限與所管理的REIT產(chǎn)品上市時間高度重合。具體來看，首批公募REITs之一的博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT于2021年6月上市，劉玄、王翹楚和胡海濱出任基金經(jīng)理至今，雖然任職年限只有3.3年，但已是年限最長的REIT基金經(jīng)理。

此外，來自紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT的陳錦達和梁策，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT的葉璟和朱蓓，中航首鋼生物質(zhì)REIT的宋鑫和汪應(yīng)偉，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的李盛和王剛，平安廣州交投廣河高速公路REIT的韓飛、馬賽和孫磊等人，同樣是最早一批REIT基金經(jīng)理。

華夏中國交建高速REIT、鵬華深圳能源REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT均于2022年上市，這些產(chǎn)品的基金經(jīng)理截至目前的任職年限約2年出頭。由于易方達廣州開發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園REIT、嘉實物美消費REIT、中信建投明陽智能新能源REIT等產(chǎn)品是在2024年上市，管理這批產(chǎn)品的基金經(jīng)理任職時間尚不足1年，是最新一批REIT基金經(jīng)理。

除已上市的48只REITs外，截至9月20日，還有19只產(chǎn)品處于審核或發(fā)行流程，包括銀華基金、匯添富基金等新進入者。例如，銀華紹興原水水利REIT于9月14日獲批，9月20日上報的匯添富九州通醫(yī)藥倉儲物流REIT是匯添富首只REITs產(chǎn)品。不難發(fā)現(xiàn)，在常態(tài)化發(fā)行加速下，REITs基金經(jīng)理陣營在加速擴容。

打破基金經(jīng)理 傳統(tǒng)成長路徑

雖然公募從業(yè)年限不長，但他們卻是基金業(yè)26年歷史上最為獨特的基金經(jīng)理群體?；鸾?jīng)理與基金產(chǎn)品相伴而生，從1998年至今，基金業(yè)有過分級、保本、QDII、REITs等創(chuàng)新產(chǎn)品。但從業(yè)務(wù)屬性上看，只有REITs基金經(jīng)理屬于“非常規(guī)”基金經(jīng)理。

最為明顯的一點是，他們的從業(yè)軌跡打破了“賣方研究員—買方研究員—基金經(jīng)理助理—基金經(jīng)理”這一常規(guī)路徑。在來基金公司之前，他們主要有過兩方面相關(guān)工作：

一是不動產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施以及底層資產(chǎn)對應(yīng)的相關(guān)領(lǐng)域。比如，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的李盛，從2015年起就從事包括基礎(chǔ)設(shè)施項目在內(nèi)的投資管理工作和資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。中航首鋼生物質(zhì)REIT的汪應(yīng)偉，曾供職于北京首鋼生物質(zhì)能源科技有限公司，擔任經(jīng)營管理專業(yè)負責人。中信建投明陽智能新能源REIT的白若冰是一位90后，具有工程師職稱和項目管理專業(yè)人士資格認證(PMP)，曾任中國核電工程有限公司河北分公司核電工藝系統(tǒng)設(shè)計員、工程部項目經(jīng)理。華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT的朱蓓，具有10年基礎(chǔ)設(shè)施項目運營及投資管理經(jīng)驗，曾任華潤電力(江蘇)投資有限公司財務(wù)部負責人、華潤電力(江蘇)有限公司財務(wù)部高級財務(wù)經(jīng)理、上海川陀投資管理有限公司項目投資運營負責人。

二是律所、券商投行、資產(chǎn)評級等證券化業(yè)務(wù)領(lǐng)域。比如，中航首鋼生物質(zhì)REIT的宋鑫，此前曾職于北京市環(huán)球律師事務(wù)所、北京市金杜律師事務(wù)所等機構(gòu)。華泰紫金寶灣物流倉儲REIT的王璐，先后就職于申萬宏源證券承銷保薦有限責任公司、長江證券(上海)資管、華泰證券等機構(gòu)，有豐富的投行及資產(chǎn)管理類業(yè)務(wù)經(jīng)驗。博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT的劉玄，2010年起先后在深圳市戴德梁行土地及房地產(chǎn)評估有限公司、平安信托、博時資本工作，2021年加入博時基金。

形成三類角色分工

由于上述從業(yè)路徑和稟賦差異，REITs基金經(jīng)理的分工和未來發(fā)展路徑，同樣有別于傳統(tǒng)基金經(jīng)理。

“基金業(yè)近些年雖不乏創(chuàng)新產(chǎn)品，但相關(guān)基金經(jīng)理依然屬于固收或權(quán)益范疇，但公募REITs的基金經(jīng)理并不適合這個分類，這是由公募REITs的屬性決定的?！痹诒狈揭患夜既温毜囊晃籖EIT基金經(jīng)理表示，REIT不僅是一只基金，更是一個資產(chǎn)運作平臺。從最初的募集發(fā)行開始，基金經(jīng)理會在很長時間內(nèi)和該項目深度綁定，不僅有上市交易，還會有一次擴募、二次擴募等環(huán)節(jié)，資產(chǎn)項目會越做越大。甚至隨著裝入的資產(chǎn)越來越多，REITs會成為一個行業(yè)資產(chǎn)組合的平臺。

從2021年6月首批產(chǎn)品開閘至今的情況來看，單只REIT產(chǎn)品的基金經(jīng)理從最初的2名逐步增加到了目前的4名甚至更多。公募REITs基金經(jīng)理一般分為三類：一是管理團隊統(tǒng)籌類的基金經(jīng)理，二是運營基金經(jīng)理，三是投資基金經(jīng)理。

一位運營基金經(jīng)理表示，運營基金經(jīng)理所考慮的是如何切實把底層資產(chǎn)運營好。該基金經(jīng)理舉例表示，實踐中他會把一部分具體操作層面的事情委托給外部管理機構(gòu)，如機器日常維修等，但要對這些事情的落實情況密切跟蹤、披露，并對外部機構(gòu)的履職情況進行評估和督促。另外，有一些非日常性質(zhì)的業(yè)務(wù)，成本可能不會均勻支出，這則需要他對支出做必要的審核與管控。另外，運營工作還涉及到項目運作的現(xiàn)金流管理、合同管理、檔案管理、合規(guī)性管理、輿情和信息披露等方面，要長時間駐扎在資產(chǎn)所在地。

和運營基金經(jīng)理相比，投資基金經(jīng)理更多聚焦基金投資層面。一位投資基金經(jīng)理稱，其中的核心工作是項目篩選初期的盡職調(diào)查，項目擴募的估值測算等，從而為投資做好風險把控，之前做過投行業(yè)務(wù)或ABS（資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)）的人，會比較適合擔任投資基金經(jīng)理。

關(guān)于項目篩選原則，該投資基金經(jīng)理表示，在前期篩選時盡可能規(guī)避和宏觀經(jīng)濟周期聯(lián)系密切的資產(chǎn)。如果要在周期性顯著的行業(yè)選項目，就要在事前盡職調(diào)查上多下功夫，把極端情況考慮到估值模型中，這是衡量投資基金經(jīng)理水平高低的關(guān)鍵所在。

（稿件來源：中證網(wǎng)）