近期，存量房貸利率調(diào)降呼聲再起。

自上周五以來，存量房貸利率調(diào)整以及轉(zhuǎn)按揭政策相關(guān)話題便持續(xù)引發(fā)社會各界廣泛關(guān)注，近日，業(yè)內(nèi)更是對存量房貸利率下調(diào)的幅度及節(jié)奏展開了進(jìn)一步討論。

不過，在銀行業(yè)息差水平持續(xù)收窄的壓力下，如何在減輕居民家庭負(fù)擔(dān)的同時減緩對銀行利潤的擠壓，也隨之成為業(yè)界關(guān)注的重點。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年國內(nèi)商業(yè)銀行凈息差為1.54%，遠(yuǎn)低于1.8%的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。同時，截至6月末，國內(nèi)個人住房貸款余額為37.79萬億元。

在業(yè)內(nèi)專家看來，存量房貸利率大幅下調(diào)，無疑會減少銀行的利息收入，進(jìn)一步壓縮凈息差，但同時也能減少居民提前還款的動機(jī)，有助于穩(wěn)定銀行貸款規(guī)模。建議分階段逐步調(diào)整利率，以減緩對銀行息差沖擊，同時通過降低存款利率等方式控制銀行負(fù)債成本，對沖相關(guān)影響。

“預(yù)計未來可能會有更多的支持房地產(chǎn)、刺激內(nèi)需等相關(guān)政策出臺，但銀行息差壓力也是必須重視的問題，預(yù)計利率市場化改革也將不斷推動，尤其是存貸款利率聯(lián)動會有所加強(qiáng)?！睂＜冶硎尽?/p>

7月存量與新發(fā)房貸利率相差約80基點，調(diào)整存量房貸利率呼聲再起

“我目前的房貸利率比現(xiàn)在新發(fā)的房貸利率高了不少，最近會把手上閑置的存款拿去提前還了房貸?！北本┚用駨埾壬Q，雖然房貸利率隨著LPR有所下調(diào)，但目前仍高達(dá)4.85%，相比當(dāng)前新發(fā)放的房貸利率而言，存在著不小的利差，這讓他很是苦惱。

實際上，隨著各地接連推出房貸利率下調(diào)相關(guān)政策，如張先生一般面臨上述情形的人不在少數(shù)。各地居民更是掀起了一波又一波提前還貸潮，希望通過提前償還貸款以節(jié)省部分房貸成本。

與此同時，市場關(guān)于調(diào)整存量房貸利率的呼聲也越來越高?！叭绻业姆抠J利率能跟最新的房貸利率拉平，那提前還貸的必要性可能就沒那么大了，房貸負(fù)擔(dān)也會隨之減少一些?！睗q先生表示。

注意到，自上周五以來，市場對存量房貸利率調(diào)降、轉(zhuǎn)按揭等相關(guān)討論及猜測已愈演愈烈，甚至對具體下調(diào)的幅度及節(jié)奏等作出進(jìn)一步分析假設(shè)。

據(jù)國盛金融測算，7月新發(fā)放個人住房貸款利率為3.4%，存量住房貸款利率與新發(fā)放之間利差約80個基點。但由于2024年2月、7月合計下調(diào)五年期LPR 35個基點，將在今年/明年進(jìn)行重定價，若重定價完成后，實際存量住房貸款利率和新發(fā)放之間的利差或?qū)⑿∮?5個基點。因此，若假設(shè)存量住房貸款利率再次下調(diào)，實際降幅或?qū)⑿∮?5個基點。

“若存量房貸利率下降80個基點與新發(fā)貸款持平，以100萬貸款本金30年等額本息的按揭貸款計算，月供大約可以減少480元。”在易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)看來，若此次調(diào)整超過上一輪存量房貸利率的下調(diào)力度，能夠發(fā)揮非常好的減負(fù)效應(yīng)，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。與此同時，大幅度調(diào)整存量房貸的利率也或有望進(jìn)一步緩解居民提前還貸的現(xiàn)象。

對此，多位存量房貸的貸款人表示，期望存量房貸利率能夠下調(diào)至新發(fā)房貸的利率水平?！熬臀襾碇v，假如我還剩20年房貸，調(diào)整后整體能省11萬左右，這對普通家庭來說還是影響比較大的?！币晃辉诤贾葙彿康木用裢跸壬锌?。

專家建議分階段下調(diào)存量按揭利率，壓降負(fù)債成本對沖息差壓力

“這是一種自下而上的反饋?！痹陴d證券固收首席分析師鄭嘉偉看來，當(dāng)前新增房貸利率已顯著下降，而存量房貸利率與新增房貸利率之間的利差逐漸拉大，導(dǎo)致居民對于降低存量房貸利率的呼聲日益高漲，以減輕其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

對此，中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明直言，中國考慮下調(diào)存量住房貸款利率的可能性是存在的。他指出，若存量貸款調(diào)整落地，貸款利率的下降會減少銀行的利息收入，銀行的凈息差可能會受到壓縮。但另一方面，貸款成本的降低會減少居民提前還款的動機(jī)，也有助于穩(wěn)定銀行的貸款規(guī)模。

“后續(xù)房貸存量降息有可能，但不一定允許轉(zhuǎn)按揭，更有可能是降低存量按揭加點?！痹谡闵套C券銀行業(yè)首席分析師梁鳳潔看來，當(dāng)前居民降低按揭利率的呼聲較高，居民利息負(fù)擔(dān)仍然較重，存量降息有可能。而轉(zhuǎn)按揭涉及跨行合作等，流程復(fù)雜，在當(dāng)前按揭需求疲弱的背景下，放開后可能會造成銀行惡性競爭。

不過，考慮商業(yè)銀行息差壓力較大，監(jiān)管表示需保持商業(yè)銀行合理利潤和凈息差水平。梁鳳潔認(rèn)為，若降按揭存量利率，預(yù)計大概率配套降存款成本，以對沖銀行息差壓力。

談及如何在減輕居民家庭負(fù)擔(dān)的同時減緩對銀行利潤的擠壓，明明認(rèn)為，一方面，可以分階段逐步調(diào)整利率，避免一次性大幅度降息對銀行造成過大沖擊；一方面，通過降低存款利率等方式控制銀行負(fù)債成本，平衡銀行的收入。同時，鼓勵銀行通過提高服務(wù)質(zhì)量和創(chuàng)新金融產(chǎn)品來提高非利息收入，以減輕對利息收入的依賴。

同時鄭嘉偉也進(jìn)一步指出，長期來看，銀行整體的息差和利潤還是會被壓縮。不過短期來看，分兩步下調(diào)存量房貸利率，能夠有一定緩沖作用，減小對銀行沖擊；同時，通過進(jìn)一步調(diào)降存款利率也能對沖相關(guān)影響。股價行情方面，對銀行基本面影響相對中性。

展望未來，明明認(rèn)為，后續(xù)相關(guān)方面的調(diào)整可能會繼續(xù)朝著支持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定和刺激內(nèi)需的方向發(fā)展，預(yù)計未來可能會有更多的政策出臺，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，同時確保金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性。但同時他也指出，銀行息差壓力是必須重視的問題，預(yù)計利率市場化改革也將不斷推動，尤其是存貸款利率聯(lián)動會有所加強(qiáng)。

(來源： 財聯(lián)社)