海外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，“轉(zhuǎn)按揭”是政府提振經(jīng)濟(jì)的政策選項(xiàng)之一。以美國(guó)、日本為例，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)景氣度低、居民收入壓力較大的階段，政府通過(guò)出臺(tái)相關(guān)政策置換存量房貸，緩解地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，降低居民支出壓力，進(jìn)而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。

但值得注意的是，海外轉(zhuǎn)按揭政策實(shí)施過(guò)程中不僅依靠居民和銀行，更依賴政府參與和主導(dǎo)。由于轉(zhuǎn)按揭涉及到銀行、居民等多個(gè)部門，海外在實(shí)施轉(zhuǎn)按揭政策時(shí)，政府會(huì)先設(shè)立一個(gè)特定目的主體，用于收購(gòu)存量房貸，再由該主體給居民提供新的貸款，這樣既保證了商業(yè)銀行的資產(chǎn)負(fù)債表的健康，也保證了按揭政策實(shí)施的范圍和效果。

美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)：歷史上兩度推出轉(zhuǎn)按揭政策，均由政府主導(dǎo)

第一段是1930s美國(guó)經(jīng)濟(jì)大蕭條期間。羅斯福政府推出了《1933房主再融資法案》（Home Owners' Loan Act of 1933），政府成立了房主貸款公司（HOLC）旨在向房主提供“更優(yōu)惠、更長(zhǎng)期”的按揭再融資。

“政府出錢”是主要手段。房主貸款公司在聯(lián)邦貸款銀行（聯(lián)邦住房金融局的前身）的基礎(chǔ)上成立，其初始資本為財(cái)政部提供的2億美元。同時(shí)房主貸款公司獲準(zhǔn)發(fā)行不超過(guò)20美元的自有債券，用于現(xiàn)金銷售或者交換住房抵押貸款，債券最長(zhǎng)期限為18年，由美國(guó)政府擔(dān)保。

轉(zhuǎn)按揭項(xiàng)目最終以“小幅盈利”退出。在最初的三年里，房主貸款公司向100多萬(wàn)個(gè)家庭提供了近35億美元的轉(zhuǎn)按揭。到1950年，公司已經(jīng)收回了95%以上的貸款，并通過(guò)貸款收益支付了自身的管理費(fèi)用，美國(guó)政府當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)，當(dāng)房主貸款公司完全清算時(shí)，財(cái)政部將全額償還其資本預(yù)付款，外加數(shù)百萬(wàn)美元的盈余。

第二段是2008年金融危機(jī)前后，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨嚴(yán)重壓力，美國(guó)政府再度推出了轉(zhuǎn)按揭相關(guān)的政策。

2008年7月美國(guó)推出《住房和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇法案》（Housing and Economic Recovery Act of 2008），其中聯(lián)邦住房管理局提供新貸款來(lái)置換困境家庭的住房按揭貸款。

這項(xiàng)轉(zhuǎn)按揭方案公布之初計(jì)劃實(shí)行3年，承保高達(dá)3,000億美元的抵押貸款，預(yù)計(jì)將為約40萬(wàn)房主提供服務(wù)，但實(shí)際效果不佳。截至2009年2月，聯(lián)邦住房管理局僅收到451份申請(qǐng)，批準(zhǔn)了25筆貸款。一方面是因?yàn)檎呗涞剌^慢，錯(cuò)過(guò)了還貸困難家庭最需要的時(shí)間；另一方面是因?yàn)楦哔M(fèi)用、高利率，以及需要分給政府一半的未來(lái)房產(chǎn)增值收益，導(dǎo)致許多家庭選擇直接斷供。

2009年2月奧巴馬政府簽署了《美國(guó)復(fù)蘇與再投資法案》（American Recovery and Reinvestment Act of 2009），由聯(lián)邦住房管理局進(jìn)一步推出了住房可負(fù)擔(dān)再融資計(jì)劃（HARP），向房產(chǎn)“資不抵債”的房主放寬再融資條件。

計(jì)劃實(shí)施初期，由于“抵押貸款保險(xiǎn)”的限制，許多房主在向原貸款人進(jìn)行再融資時(shí)遇到了困難，不過(guò)隨著計(jì)劃每年由國(guó)會(huì)更新，按揭再融資的阻礙逐漸打通，并在金融危機(jī)后逐漸增加規(guī)模，2009年直至2018年該計(jì)劃終止期間，近350萬(wàn)戶家庭利用HARP再融資來(lái)降低利率或降低抵押貸款的負(fù)擔(dān)。

由于HARP較好的政策效果，美國(guó)至今依然有存續(xù)的“類HARP”的再融資政策。截至2022年第四季度，美國(guó)有120萬(wàn)筆抵押貸款處于負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)，他們可通過(guò)“兩房”各自的救濟(jì)政策進(jìn)行再融資，但申請(qǐng)資格較HARP有所收緊。

日本的經(jīng)驗(yàn)：轉(zhuǎn)按揭政策成本較高，主要依靠合同條款創(chuàng)新

1950年后日本財(cái)政部注資的日本住房貸款公司（GHLC）向大量日本居民提供了房屋及按揭貸款。1990s日本地產(chǎn)泡沫破滅后，日本央行大幅下調(diào)政策利率。但由于許多日本家庭與住房貸款公司簽訂了固定利率按揭合同，且政府缺乏如上述美國(guó)較好的轉(zhuǎn)按揭措施，按揭早償現(xiàn)象居高不下。

2007年日本住房金融廳（JHF）取代了虧損的住房貸款公司，繼續(xù)向家庭提供長(zhǎng)期、固定利率的按揭貸款，但優(yōu)化創(chuàng)新了合同條款，例如“Flat 35”，旨在幫助居民更從容地應(yīng)對(duì)利率變動(dòng)或償債困難。

日本家庭也可與商業(yè)銀行、信用合作社簽訂浮動(dòng)利率按揭合同，同時(shí)理論上可以在不同銀行之間轉(zhuǎn)按揭，尋求節(jié)省利息、調(diào)整期限。但由于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、估價(jià)、以及按揭保險(xiǎn)產(chǎn)生的費(fèi)用，日本住房轉(zhuǎn)按揭的成本較高，因此在現(xiàn)實(shí)中的實(shí)踐較少。

風(fēng)險(xiǎn)提示：海外環(huán)境與國(guó)內(nèi)不同，政策可能不可比；歷史經(jīng)驗(yàn)不代表未來(lái)。

(來(lái)源： 券商研報(bào)精選)