居民提前償還個(gè)人住房貸款的態(tài)勢(shì)，仍然在持續(xù)。

A股上市銀行2024年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至二季度末，六大國(guó)有銀行合計(jì)個(gè)人住房貸款余額25.49萬億元，相比年初凈減少3254.71億元。而近期央行披露的數(shù)據(jù)也顯示，2024年二季度末，個(gè)人住房貸款余額為37.79萬億元，較一季度末的個(gè)人住房貸款余額38.19萬億元，少了4000億元。

此種形勢(shì)下，存量房貸利率下調(diào)預(yù)期再起。

大行房貸余額大縮水

A股上市銀行2024年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至二季度末，工行和農(nóng)行的個(gè)人住房貸款減少最多，規(guī)模均超過千億元；建行和中行緊隨其后。究其原因，天風(fēng)證券認(rèn)為，新發(fā)貸款利率調(diào)降后，增、存量貸款利差加大引發(fā)了提前還貸，這或是居民中長(zhǎng)期貸款增量持續(xù)收窄的原因之一。

據(jù)了解，今年以來確有不少居民提前還貸。“今年已經(jīng)還了2次，剩余商貸壓縮到了110萬元?！睆V州居民謝先生表示。2019年底，謝先生購(gòu)買了一套廣州南沙的房子，負(fù)擔(dān)了200萬元的個(gè)人房貸。當(dāng)時(shí)執(zhí)行的利率為L(zhǎng)PR+59個(gè)基點(diǎn)。受益于去年存量貸款利率的集體下調(diào)，謝先生的房貸利率已下調(diào)至LPR水平。

“但是現(xiàn)在廣州首套房貸款利率降到了2.89%，與我們現(xiàn)在所承擔(dān)的房貸利率差距還是太大。如果存量貸款利率不進(jìn)行調(diào)整，還是會(huì)繼續(xù)提前還貸，降低杠桿就能降低壓力?！敝x先生表示。

國(guó)泰君安研究顯示，在今年4月，居民早償率指數(shù)達(dá)到37%的歷史高位，反映居民提前還貸行為明顯增多。

存量房貸利率下調(diào)預(yù)期再起

眼下，市場(chǎng)各方對(duì)于存量房貸利率下調(diào)預(yù)期再起。

“當(dāng)下時(shí)點(diǎn)適當(dāng)調(diào)降存量房貸利率，居民消費(fèi)潛力或有望得到部分釋放，同時(shí)可遏制提前還貸規(guī)模擴(kuò)大?！碧祜L(fēng)證券分析師王雯表示。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜則認(rèn)為，未來存量房貸利率下調(diào)范圍有望擴(kuò)展至二套住房?！叭粑磥硐抡{(diào)存量房貸利率，預(yù)計(jì)整體下調(diào)幅度可能低于上一輪（即2023年9月，降低了73個(gè)基點(diǎn)）。當(dāng)前商業(yè)銀行凈息差壓力較大，主動(dòng)降低存量房貸利率的意愿不高，后續(xù)或需要更多配套政策引導(dǎo)銀行下調(diào)存量房貸利率?！标愇撵o說。

此前相關(guān)部門曾就調(diào)整存量房貸利率有過相關(guān)表述。8月1日，央行、外匯局召開的年中工作會(huì)議就提到，“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。

浙商證券銀行研究團(tuán)隊(duì)研報(bào)也認(rèn)為，存量房貸降息有可能，但不一定允許“轉(zhuǎn)按揭”，更有可能是降低存量按揭加點(diǎn)?！稗D(zhuǎn)按揭相當(dāng)于原先在A銀行貸款的居民，可以在B銀行以最新利率貸款來置換原先貸款，涉及跨行合作等，流程復(fù)雜。而且在當(dāng)前按揭需求疲弱的背景下，放開后，可能會(huì)造成銀行惡性競(jìng)爭(zhēng)?！?/p>

銀行凈息差壓力需平衡

個(gè)人住房按揭貸款，是銀行資產(chǎn)質(zhì)量最好的貸款。以招商銀行為例，截至6月末，招行個(gè)人住房按揭貸款規(guī)模約為1.37萬億元，占該行貸款比重為20.38%，不良率為0.4%。

這一資產(chǎn)的價(jià)格，不但受到老百姓的廣泛關(guān)注，也備受金融管理部門、商業(yè)銀行的關(guān)注和權(quán)衡，因?yàn)槠淅首儎?dòng)將影響銀行凈息差，而目前銀行凈息差水平已不容樂觀——金融監(jiān)管總局的數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，商業(yè)銀行凈息差為1.54%，已經(jīng)處于較低水平。

9月2日，招行行長(zhǎng)王良在該行2024年中期業(yè)績(jī)交流會(huì)上談到了“存量房貸轉(zhuǎn)按揭”相關(guān)問題。他說：“如果相關(guān)政策推出，會(huì)對(duì)銀行業(yè)的存量按揭利率帶來一定的負(fù)面影響。我認(rèn)為宏觀管理部門會(huì)做好充分的論證和研究，再推出這樣的政策。”

“目前新批貸款利率已下調(diào)至3.4%左右。根據(jù)估算，新批貸款與存量貸款平均利率之間的息差仍有約60個(gè)基點(diǎn)，如對(duì)全部存量貸款利率進(jìn)行充分調(diào)整，或節(jié)省利息支出約2000億元至2400億元?！币晃恢薪鸸俱y行組分析師表示，存量按揭利率的調(diào)整可能對(duì)銀行息差造成影響，國(guó)有大行按揭占比高于中小銀行，受存量按揭利率調(diào)整的影響更大。

事實(shí)上，此前一輪存量房貸利率下調(diào)和LPR下調(diào)對(duì)銀行凈息差的影響還在持續(xù)。交通銀行副行長(zhǎng)周萬阜近日表示：“從全年來看，我們的目標(biāo)是要保持凈息差基本穩(wěn)定，并力求邊際改善，要做到這一點(diǎn)有難度、有挑戰(zhàn)?！比绱丝磥恚媪糠抠J利率的下調(diào)尚需多方平衡。

（來源：上海證券報(bào)）