增量房貸利率持續(xù)下行，市場呼吁存量房貸利率也也同步下降。因為，目前增量房貸利率與存量房貸利率之間的利差空間持續(xù)擴大，如果接下來增量房貸利率進一步下降，那么對擁有存量房貸的購房者來說，提前還貸可能會是他們的選擇。面對增量房貸持續(xù)下行以及利差空間的持續(xù)擴大，他們不可能無動于衷。

利差增加會對購房者產(chǎn)生出什么影響？

按照等額本息的還款方式，如果利差相差1%，那么100萬30年貸款金額，利息支出也會增加20萬左右。如果利差擴大至1.5%，那么30年的利息支出將會相差30萬左右。

對銀行而言，一旦存量房貸利率下調(diào)，那么對銀行利息收入的影響還是存在的。當前市場對銀行股給出悲觀的估值定價，主要考慮到銀行讓利實體經(jīng)濟、存量房貸利率下降預期等因素。

一旦實施了下調(diào)存量房貸利率的措施，那么對銀行股來說，無疑會構(gòu)成利空的影響。考慮到銀行股已經(jīng)提前消化了存量房貸利率下調(diào)的預期利空，當政策真正落地之際，對銀行股的沖擊影響反而變得比較有限了。

銀行遲遲沒有實施下調(diào)存量房貸利率的措施，主要考慮到銀行的利息收入因素。對銀行來說，目前已經(jīng)面臨著增量房貸利率下調(diào)的壓力，如果存量房貸利率跟著下調(diào)，那么銀行的利潤收入將會受到進一步的沖擊影響。

面對提前還貸的現(xiàn)象，銀行一直拖著調(diào)整存量房貸利率，也不是辦法。只要增量房貸利率與存量房貸利率的利差空間仍在擴大，那么提前還貸的人會更多，對銀行的沖擊影響也是不可小覷的。

在房地產(chǎn)市場需求還沒有得到實質(zhì)性改善的背景下，LPR利率可能會持續(xù)走低，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對銀行貸款的影響也會更為明顯。

因此，對銀行來說，盡快下調(diào)存量房貸利率，短期陣痛之后反而更好釋放風險。只要增量房貸利率與存量房貸利率的利差空間開始縮小，那么提前還貸的現(xiàn)象才會得到更好地緩解。從中長期的角度考慮，還有利于逐漸改善銀行的資產(chǎn)質(zhì)量，風險釋放后可以促使銀行更健康發(fā)展。

銀行股大漲大跌背后，或與護盤因素有關(guān)，也可能與部分主力資金抱團炒作有關(guān)，當價格大幅上漲后，是否意味著有部分資金開始提前離場？

存量房貸利率下調(diào)，對銀行構(gòu)成利空的影響。這個利空程度有多大，取決于存量房貸利率下調(diào)的空間。

只要存量房貸利率下調(diào)的空間可控，那么對銀行來說，影響也是比較有限的。同時，銀行還可以通過其他方式彌補這塊收入的損失，所以下調(diào)存量房貸利率，對銀行的實際影響還是比較有限的，并不會改變銀行股的投資邏輯。

今年一二季度，我國商業(yè)銀行的凈息差只有1.54%，已經(jīng)連續(xù)多個月跌破1.8%的凈息差警戒線。凈息差持續(xù)低迷，對銀行股來說，也并不友好。疊加存量房貸利率下調(diào)的預期，銀行股的盈利能力、業(yè)績表現(xiàn)也許還會延續(xù)低迷。什么時候凈息差開始探底回升，什么時候增量房貸利率與存量房貸利率的利差空間快速縮小，那么銀行股的投資價值才會得到更好地展現(xiàn)。

（來源： 郭施亮）