9月2日消息，招商銀行行長王良2日在該行2024年中期業(yè)績交流會上表示，目前招商銀行沒有收到監(jiān)管部門針對個人存量房貸轉(zhuǎn)按揭的相關(guān)意見，相關(guān)監(jiān)管部門也并未就此征求過商業(yè)銀行的意見。近日，有外媒報道稱，中國正在考慮進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率，允許規(guī)模高達(dá)38萬億人民幣的存量房貸尋求轉(zhuǎn)按揭，以降低居民債務(wù)負(fù)擔(dān)、提振消費(fèi)。“這個政策目前還沒有得到確認(rèn)。如果相關(guān)政策推出，可能會對銀行業(yè)存量按揭利率帶來一定的負(fù)面影響。”王良表示。

消息面上，上周五有外媒引述知情人士稱，中國正考慮進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率，允許規(guī)模高達(dá)38萬億人民幣的存量房貸尋求轉(zhuǎn)按揭，以降低居民債務(wù)負(fù)擔(dān)、提振消費(fèi)。知情人士表示，根據(jù)相關(guān)方案，存量按揭客戶可以與銀行重新協(xié)商房貸利率，而不用等到1月(通常的利率調(diào)整時間)。此外，他們也可以將現(xiàn)有按揭貸款直接轉(zhuǎn)入其他銀行，并按照最新利率簽訂合同，這將成為全球金融危機(jī)以來中國首次允許這種被稱為“轉(zhuǎn)按揭”的操作。

“轉(zhuǎn)按揭”是指已在銀行辦理按揭貸款的借款人，向原貸款銀行要求變更貸款要素（包括利率、金額、抵押率、借款人等），或是將現(xiàn)有按揭貸款轉(zhuǎn)入其他銀行，并按照最新貸款要素簽訂合同。一般來看，“轉(zhuǎn)按揭”分為交易性和非交易性兩種，交易性“轉(zhuǎn)按揭”是指以房產(chǎn)交易為目的，非交易性“轉(zhuǎn)按揭”則沒有房產(chǎn)交易背景，即“同名轉(zhuǎn)按揭”。實(shí)際操作中，多數(shù)轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)是為了獲得更優(yōu)貸款條件的同名轉(zhuǎn)按揭，如將高利率按揭貸款置換為低利率按揭貸款。

去年9-10月，存量房貸利率已經(jīng)進(jìn)行過一次統(tǒng)一調(diào)整，根據(jù)央行發(fā)布的《2023年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，截至2023年底，存量按揭利率調(diào)整后的加權(quán)平均利率為4.27%。此外考慮去年5年期LPR 10bps的調(diào)降，大部分按揭在今年1月1日經(jīng)歷重定價；今年2月和7月5年期LPR 累計35bps的調(diào)降，少部分按揭在今年2-8月經(jīng)歷重定價；今年以來存量高定價按揭提前還款。中信證券估算當(dāng)前存量房貸的加權(quán)平均利率約在3.9%-4.0%左右。

根據(jù)央行發(fā)布的《2024年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，2024年6月，全國新發(fā)放個人住房貸款利率為3.45%。中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年8月全國首套房平均利率為3.25%左右，二套房貸款平均利率為3.6%左右；根據(jù)融360數(shù)字科技研究院監(jiān)測，截至7月底，45個重點(diǎn)城市首套房貸款平均利率為3.29%，二套房貸款平均利率為3.71%；根據(jù)財聯(lián)社8月29日報道，廣州首套房貸利率最低已經(jīng)可以做到2.89%。

中信證券分析稱，若報道屬實(shí)，從敏感性測算來看，按存量按揭調(diào)整比例75%、定價調(diào)整幅度55bps假設(shè)，商業(yè)銀行全年凈息差負(fù)向影響約在4.5bps左右，其中按揭占比高的全國型銀行受影響較大；若存款掛牌利率再次下調(diào)，將有效對沖負(fù)向影響。如允許存量房貸轉(zhuǎn)按揭屬實(shí)，從轉(zhuǎn)按揭承接格局來看，利好負(fù)債成本優(yōu)勢銀行。

（來源： 金融界）