為幫助投資者深入了解收費(fèi)公路不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱“REITs”）項(xiàng)目估值邏輯，近期，上交所“REITs投資大家談”之聚焦REITs產(chǎn)品投資價(jià)值判斷活動(dòng)成功舉行，來自券商、公募基金、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的知名行業(yè)專家出席活動(dòng)，線下近百名研究員、投資經(jīng)理等一線投資人員參加，線上點(diǎn)擊量近萬人次。

活動(dòng)中，中金公司研究部分析師裴佳敏、國(guó)金基金REITs投資部執(zhí)行董事張若然、同方全球人壽資管部不動(dòng)產(chǎn)投資負(fù)責(zé)人蔣夢(mèng)杰三位行業(yè)專家，從投研、存續(xù)期管理等角度出發(fā)，緊密圍繞當(dāng)前REITs投資價(jià)值及收費(fèi)公路REITs項(xiàng)目估值等市場(chǎng)熱點(diǎn)，分享對(duì)當(dāng)前REITs投資價(jià)值、收費(fèi)公路REITs項(xiàng)目估值和投資邏輯的觀點(diǎn)看法。

三位專家一致認(rèn)為，今年以來REITs市場(chǎng)表現(xiàn)良好，整體估值處于合理區(qū)間，其中收費(fèi)公路REITs估值仍處于相對(duì)較低水平，適合穩(wěn)健型的投資需求。

REITs市場(chǎng)持續(xù)回暖

估值區(qū)間整體合理

公開數(shù)據(jù)顯示，今年二季度以來REITs市場(chǎng)整體的回報(bào)表現(xiàn)優(yōu)于其他大類資產(chǎn)，年初至8月23日中證REITs全收益指數(shù)上漲近11.38%，近一月REITs平均換手率接近1%，市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯，交投活躍度上升。

中金公司裴佳敏表示，REITs市場(chǎng)從2022年以來已走過一個(gè)完整的市場(chǎng)化周期，市場(chǎng)機(jī)制的韌性不斷增強(qiáng)，特別是今年以來，市場(chǎng)整體升溫。從投資者關(guān)注的分派率看，產(chǎn)權(quán)REITs市值加權(quán)可供分派率為4.62%，同期中證紅利指數(shù)股息率為5.13%，經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs市值加權(quán)IRR為6.52%，與中債十年期國(guó)債到期收益率的利差約在430BP，估值區(qū)間整體合理。

收費(fèi)公路REITs估值企穩(wěn)

投資價(jià)值顯現(xiàn)

就收費(fèi)公路行業(yè)而言，部分高速REITs經(jīng)歷市場(chǎng)調(diào)整后已逐漸企穩(wěn)，REITs高比例強(qiáng)制分紅的特點(diǎn)更加適合穩(wěn)健型的投資需求。

同方全球人壽蔣夢(mèng)杰認(rèn)為，從業(yè)績(jī)角度看，三季度往往是高速公路的傳統(tǒng)旺季，相較上半年業(yè)績(jī)或有明顯的改善。目前，中證REITs全收益實(shí)時(shí)指數(shù)已經(jīng)發(fā)布，前三大成分券均為收費(fèi)公路REITs，后續(xù)若推出指數(shù)產(chǎn)品，板塊將迎來更多增量資金。疊加上述各項(xiàng)因素，有望催化收費(fèi)公路REITs價(jià)格向上，板塊投資價(jià)值進(jìn)一步顯現(xiàn)。

降低收益計(jì)算干擾

透析收費(fèi)公路REITs估值邏輯

收費(fèi)公路REITs產(chǎn)品估值定價(jià)一直是投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。談及收費(fèi)公路板塊估值，國(guó)金基金張若然表示，實(shí)踐中無論是內(nèi)部收益率（以下簡(jiǎn)稱“IRR”）還是現(xiàn)金流分派率，因不同項(xiàng)目之間存在“本金攤還和分紅”差異和預(yù)期差異，一定程度上增加了產(chǎn)品間橫向比較分析的難度。這可以通過調(diào)整P/NAV及IRR等估值指標(biāo)予以解決，比如可將NAV乘以項(xiàng)目持續(xù)期各年度營(yíng)業(yè)收入相較于首發(fā)時(shí)預(yù)測(cè)值的完成度均值，以項(xiàng)目最近一期披露的數(shù)據(jù)為基數(shù)，假設(shè)項(xiàng)目全周期收入不增長(zhǎng)的情況下計(jì)算IRR，這樣可以有效降低收益計(jì)算的干擾因素，使得指標(biāo)在不同項(xiàng)目之間具備可比性。

據(jù)悉，本次活動(dòng)系今年以來上交所舉辦的第三期“投資大家談”活動(dòng)，對(duì)于凝聚REITs大類資產(chǎn)投資共識(shí)，助力建設(shè)投融互動(dòng)、投融互信的REITs市場(chǎng)生態(tài)起到了積極作用。

隨著國(guó)家發(fā)展改革委《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》的發(fā)布，REITs市場(chǎng)常態(tài)化發(fā)行明顯加快，今年以來全市場(chǎng)已上市REITs12單，其中上交所9單，產(chǎn)品底層資產(chǎn)類型持續(xù)擴(kuò)容，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施、水電、陸上風(fēng)電等新型大類資產(chǎn)持續(xù)“上新”，規(guī)模效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)。

（稿件來源：證券日?qǐng)?bào)網(wǎng)）