上周，公募REITs迎來(lái)恢復(fù)性上漲，多只產(chǎn)品漲幅超過(guò)5%，這樣一種非股、非債的資產(chǎn)，市場(chǎng)似乎對(duì)其投資價(jià)值中樞有了新的認(rèn)識(shí)，尤其是分紅可觀、結(jié)構(gòu)清晰的產(chǎn)品。

一位負(fù)責(zé)資管業(yè)務(wù)的券商高管表示，公募REITs從試點(diǎn)走向常態(tài)是關(guān)鍵性的變化，過(guò)去三年聚集了一批耐心的長(zhǎng)期參與方，正逐步向成熟市場(chǎng)邁進(jìn)。今年上半年出現(xiàn)了幾個(gè)可喜的變化：中證REITs指數(shù)上漲幅度可觀、新發(fā)資產(chǎn)不再出現(xiàn)明顯折價(jià)、市場(chǎng)分紅后不再出現(xiàn)千篇一律的貼權(quán)、市場(chǎng)自發(fā)對(duì)不同行業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行分化定價(jià)。

目前，市場(chǎng)上公募REITs共有40單首發(fā)項(xiàng)目，和4單擴(kuò)募項(xiàng)目，總發(fā)行額超過(guò)千億元，近一年分紅就超過(guò)26億元。

公募REITs迎來(lái)恢復(fù)性上漲

上周，中證REITs全收益上漲2.75%，多只公募REITs產(chǎn)品漲幅超過(guò)5%，包括博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、中金湖北科投光谷REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、中信建投明陽(yáng)智能新能源REIT、華夏合達(dá)高科REIT、華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT、中金普洛斯REIT。

目前，市場(chǎng)上公募REITS共有40單，含首發(fā)項(xiàng)目和擴(kuò)募項(xiàng)目，主要資產(chǎn)包括：園區(qū)基礎(chǔ)類資產(chǎn)、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保、交通基礎(chǔ)設(shè)施等。

但不管是哪一類基礎(chǔ)資產(chǎn)，公募REITs都具備一個(gè)被當(dāng)前市場(chǎng)看中的特性——分紅，雖然存續(xù)周期動(dòng)輒20年起，但年化股息率非?？捎^，遠(yuǎn)超當(dāng)前的債券利率。

以上周漲幅最高7.86%的博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT為例，該基金總市值約30億元，最新折溢價(jià)率為-8.32%，動(dòng)態(tài)股息率為3.88%；其次是中金湖北科投光谷REIT，單周上漲了7.32%，總市值約15億元，最新折溢價(jià)率為-5.08%，動(dòng)態(tài)股息率為4.15%。

一些公募REITs的基金分紅比例甚至超過(guò)10%，比如今年6月27日派息的浙商滬杭甬REIT，基金分紅比例為13.2%；今年4月8日派息的國(guó)金中國(guó)鐵建REIT，基金分紅比例為10.77%。

正是因?yàn)榭捎^的分紅、越來(lái)越清晰的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，公募REITs這樣一種非股、非債的資產(chǎn)，在試點(diǎn)至今后，市場(chǎng)似乎對(duì)其投資價(jià)值中樞有了新的認(rèn)識(shí)。

公募REITs逐步走向成熟

一年前，公募REITs的短期價(jià)格波動(dòng)還很大，并且趨于短期炒作，但今年已經(jīng)開(kāi)始修復(fù)估值。作為一種存續(xù)期動(dòng)輒長(zhǎng)達(dá)20—50年的資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)受到以保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老金等長(zhǎng)期資金的青睞，當(dāng)前逐步尋找界定價(jià)值中樞，未來(lái)有望減少波動(dòng)，邁向成熟市場(chǎng)。

一位負(fù)責(zé)資管業(yè)務(wù)的券商高管表示，公募REITs從試點(diǎn)走向常態(tài)是關(guān)鍵性的變化，過(guò)去三年聚集了一批耐心的長(zhǎng)期參與方，正逐步向成熟市場(chǎng)邁進(jìn)。

他認(rèn)為，今年上半年出現(xiàn)了幾個(gè)可喜的變化：一是中證REITs指數(shù)上漲幅度可觀，春節(jié)后低點(diǎn)中證REITs指數(shù)上漲8.65%；二是新發(fā)資產(chǎn)不再出現(xiàn)明顯折價(jià)，今年大部分資產(chǎn)上市后均出現(xiàn)小幅的折溢價(jià)現(xiàn)象；三是市場(chǎng)分紅后不再出現(xiàn)千篇一律的貼權(quán)，而是產(chǎn)權(quán)及部分新能源項(xiàng)目資產(chǎn)出現(xiàn)了填權(quán)的現(xiàn)象；四是市場(chǎng)自發(fā)對(duì)不同行業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行分化定價(jià)。

該高管表示，公募REITs的發(fā)展趨勢(shì)可喜，不過(guò)當(dāng)前只是“小荷才露尖尖角”，未來(lái)市值管理長(zhǎng)期化和多個(gè)跨市場(chǎng)周期下的運(yùn)營(yíng)才是真正考驗(yàn)，此外擴(kuò)募能否帶動(dòng)市場(chǎng)正向循環(huán)依然任重道遠(yuǎn)。

（稿件來(lái)源：證券時(shí)報(bào)網(wǎng)）