隨著公募REITs常態(tài)化發(fā)行，REITs市場(chǎng)發(fā)行大大提速，今年以來已有11只公募REITs募集成立，發(fā)行總規(guī)模為273億元，超過去年全年的水平。

業(yè)內(nèi)人士表示，得益于政策的持續(xù)呵護(hù)、市場(chǎng)生態(tài)的完善、投資需求的增長(zhǎng)，以及公募REITs配置價(jià)值凸顯，公募REITs發(fā)行市場(chǎng)回暖。隨著基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行，公募基金持續(xù)創(chuàng)新金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)新方式，將更有力推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

發(fā)行規(guī)模達(dá)273億元

超過去年全年

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月10日，今年以來已發(fā)行11只公募REITs，發(fā)行規(guī)模合計(jì)273億元，超過了2023年全年252億元（含擴(kuò)募）的募集總額；發(fā)行數(shù)量和規(guī)模都超過了去年全年的水平。

在已有11只產(chǎn)品完成募集的背景下，還有20只產(chǎn)品處于公開申報(bào)、發(fā)行流程。其中，12單處于申報(bào)流程、7單獲批未啟動(dòng)發(fā)行、1單處于詢價(jià)過程中；市場(chǎng)擴(kuò)容的資產(chǎn)類型包含消費(fèi)、能源、交通、倉儲(chǔ)、保障房等。

談及今年公募REITs發(fā)行提速的現(xiàn)象，招商基金REITs投資團(tuán)隊(duì)專業(yè)副總監(jiān)萬億表示，得益于政策的持續(xù)呵護(hù)、市場(chǎng)生態(tài)逐步完善、需求的持續(xù)增長(zhǎng)，以及投資者對(duì)REITs作為穩(wěn)定收益工具的認(rèn)可度提升等，今年公募REITs發(fā)行提速并超去年全年水平。此外，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的豐富和發(fā)行審批流程的優(yōu)化也加速了REITs市場(chǎng)的擴(kuò)容。

在政策方面，博時(shí)基金REITs業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)總監(jiān)劉玄表示，由于政策的持續(xù)推動(dòng)與監(jiān)管體系的不斷提升，REITs市場(chǎng)逐步成熟，監(jiān)管機(jī)制逐步完善，提高了信息透明度和市場(chǎng)穩(wěn)定性，增強(qiáng)了投資者信心和市場(chǎng)吸引力。

中金基金創(chuàng)新投資部執(zhí)行負(fù)責(zé)人、中金普洛斯REIT基金經(jīng)理劉立宇強(qiáng)調(diào)，公募REITs配套政策的完善起到了關(guān)鍵作用。從年初公募REITs會(huì)計(jì)政策推出，到首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目上市，再到近期受到廣泛關(guān)注的《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知（發(fā)改投資〔2024〕1014號(hào)）》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）發(fā)布，公募REITs已進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行的新階段。

“REITs發(fā)行提速是市場(chǎng)供需及政策推動(dòng)共同促進(jìn)的結(jié)果?！冰i華基金基礎(chǔ)設(shè)施基金投資部基金經(jīng)理劉一璠也稱，從政策推動(dòng)上看，近期國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《通知》，進(jìn)一步推動(dòng)REITs常態(tài)化發(fā)行和市場(chǎng)提質(zhì)擴(kuò)容，激發(fā)了市場(chǎng)熱情。

北京天達(dá)共和律師事務(wù)所公募REITs團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人張璇律師表示，公募REITs得到國(guó)家政策的支持，《通知》擴(kuò)大了可發(fā)行基礎(chǔ)資產(chǎn)的類別，簡(jiǎn)化了審核流程，為REITs提速提供了政策支持。

而在市場(chǎng)需求端，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、市場(chǎng)利率走低背景下，公募REITs的配置價(jià)值也受到各路資金的青睞。

中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部表示，從供給端來看，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)形成了大量的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能夠很好地滿足公募REITs的發(fā)行需求。從需求端來看，REITs作為具有長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的金融產(chǎn)品，為投資者提供了一種新的資產(chǎn)配置品種。同時(shí)，在市場(chǎng)利率不斷走低的大背景下，公募REITs的投資價(jià)值凸顯，在資產(chǎn)配置組合中的重要性提升。

國(guó)金基金也分析，公募REITs市場(chǎng)以其穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)和高分紅屬性獲得更多投資人青睞，進(jìn)一步帶動(dòng)了公募REITs的發(fā)行提速。

濟(jì)安金信基金評(píng)價(jià)中心主任王鐵牛補(bǔ)充道，投資者對(duì)REITs市場(chǎng)認(rèn)知逐漸成熟，2024年REITs在二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)了一定的反彈，增強(qiáng)了市場(chǎng)信心。同時(shí)，監(jiān)管部門推出擴(kuò)募機(jī)制，這些都對(duì)REITs市場(chǎng)的活躍度增加、規(guī)模擴(kuò)張起到了促進(jìn)作用。

上海證券基金評(píng)價(jià)研究中心高級(jí)分析師孫桂平分析，首先，REITs底層資產(chǎn)持續(xù)擴(kuò)容，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs雖是首次發(fā)行，但合計(jì)發(fā)行數(shù)量和規(guī)模均占到年內(nèi)發(fā)行總量的50%左右；其次，今年REITs二級(jí)市場(chǎng)整體表現(xiàn)優(yōu)異，較好的市場(chǎng)環(huán)境為REITs的大量發(fā)行創(chuàng)造了良好條件；最后，2023年是REITs上市以來的發(fā)行低谷期，今年的相對(duì)增量比較明顯。

“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)

公募REITs持續(xù)擴(kuò)面提質(zhì)

多位業(yè)內(nèi)人士表示，從2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作啟動(dòng)，到目前常態(tài)化發(fā)行，公募REITs市場(chǎng)逐步走向成熟，未來有望繼續(xù)大發(fā)展。

先鋒瑞馳基金表示，當(dāng)前，我國(guó)存量基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模已達(dá)百萬億元，公募REITs通過將基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性強(qiáng)、可公開交易的封閉式公募基金，可以有效盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)優(yōu)化配置和基礎(chǔ)設(shè)施投融資高效循環(huán)，創(chuàng)新金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)新方式。

劉立宇也認(rèn)為，公募REITs打通了基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的“投融管退”閉環(huán)，提供了一種較優(yōu)的退出機(jī)制，在盤活存量資產(chǎn)的同時(shí)，將回收的資金投入到新項(xiàng)目中去，有助于擴(kuò)大投資規(guī)模、拉動(dòng)增量，引導(dǎo)資金流向經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的關(guān)鍵領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)，支持經(jīng)濟(jì)社會(huì)均衡發(fā)展。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，參考美國(guó)等發(fā)達(dá)市場(chǎng)的情況，未來我國(guó)REITs首發(fā)和擴(kuò)募均有廣闊的發(fā)展前景，市場(chǎng)有望持續(xù)做優(yōu)做強(qiáng)。

中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部表示，美國(guó)REITs市場(chǎng)規(guī)模超過10000億美元、產(chǎn)品平均市值近100億美元。我國(guó)公募REITs市場(chǎng)目前發(fā)行規(guī)模約1200億元、單只產(chǎn)品平均規(guī)模約30億元，不管是總市場(chǎng)體量還是單只產(chǎn)品體量均較小，未來我國(guó)REITs市場(chǎng)仍有較大的發(fā)展空間。隨著存量REITs產(chǎn)品擴(kuò)募的加快，有望出現(xiàn)龍頭型REITs。

該機(jī)構(gòu)進(jìn)一步指出，從我國(guó)公募REITs資產(chǎn)范圍來看，仍有大量的資產(chǎn)類別未有REITs上市，如新型基礎(chǔ)設(shè)施、文旅基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施、市政設(shè)施等，未來REITs市場(chǎng)將會(huì)逐步拓展至這些行業(yè)，推動(dòng)REITs市場(chǎng)資產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)一步完善。在體量方面，我國(guó)REITs市場(chǎng)體量、單只REIT體量均偏小，在巨量存量資產(chǎn)亟需盤活的背景下，未來REITs首發(fā)和擴(kuò)募均有較大發(fā)展前景。

劉立宇也稱，隨著“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)格局的深入發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)規(guī)模有望再上新臺(tái)階，公募REITs作為金融產(chǎn)品的價(jià)值將進(jìn)一步凸顯，該市場(chǎng)將持續(xù)擴(kuò)面提質(zhì)，蓬勃發(fā)展。

（稿件來源：中國(guó)基金報(bào)）