調(diào)研發(fā)現(xiàn)，廣州、江蘇、河南等地低首付甚至0首付購房現(xiàn)象卷土重來。 

在小紅書等社交平臺，不少房地產(chǎn)中介以購房者口吻，發(fā)布“0首付拿下人生第一套房”等類似帖子來吸引流量，引發(fā)評論區(qū)熱烈討論。當私聊詢問如何操作時，他們會亮明房地產(chǎn)中介的身份，轉(zhuǎn)至其他平臺詳細介紹0首付購房方案。 

小徐便是其中一員，他稱能夠?qū)崿F(xiàn)0首付購房的關(guān)鍵是利用樓盤備案價與實際成交價的價差，但只有部分樓盤能做，主要是民營房企推出的部分樓盤。 

“國企、央企性質(zhì)的房企，即便有剩下的樓盤，也不會想這些方法。但民營房企比較在意，制度也相對靈活，所以這些方法能行得通?！毙⌒煺f。 

談及具體操作方法，小徐舉例，位于廣州黃埔區(qū)某樓盤備案價為1.7萬元/平方米，成交價在1.2萬元/平方米。根據(jù)廣州地區(qū)政策，首付比例需在15%以上，也就是說客戶可向銀行借貸總房款的85%。開發(fā)商會與銀行合作，按照備案價做一份購房合同，并以該價格向銀行貸款，多貸出的資金由開發(fā)商打給客戶作為首付款。 

“這套房子85平方米，合同注明的房子總價為145萬元，實際上這套房子賣102萬元。以85%的比例向銀行貸款123萬元，多貸出來的21萬元，開發(fā)商會直接打給您。您帶著這筆錢來付房子首付，真正實現(xiàn)‘不掏一分錢’就買房?！毙⌒煺f。 

開發(fā)商或房地產(chǎn)中介通過虛增房產(chǎn)售價，使得購房合同價格高于實際成交價格，從而可以從銀行獲得額外貸款來支付首付款，本質(zhì)上屬于“高評高貸”，相關(guān)房地產(chǎn)中介并不會公開打出0首付購房廣告，而是以內(nèi)部熟人介紹等隱蔽方式獲客。 

除了一手房，調(diào)研發(fā)現(xiàn)二手房市場也存在類似情況。日前收到廣州二手房中介小唐的銷售信息：“業(yè)主急于出售，同意配合把評估價做高，可以從銀行貸出更多錢。不用自己付首付，直接供樓就可以，付完首付還有剩余資金做生意、創(chuàng)業(yè)。”當追問時，小唐表示，由于二手房有稅費，除了首付款，客戶仍需準備一些資金。 

除了“高評高貸”模式，在調(diào)研過程中，也有其他地區(qū)房地產(chǎn)中介介紹申請所謂“首付貸”來壓低首付款金額，實現(xiàn)低首付或0首付購房。 

“比方說，總價100萬元的房子，首付15萬元，我們與金融機構(gòu)合作，幫您申請兩筆貸款。一筆是10-15萬元的信用貸款，作為首付款；另一筆是正常房貸。信用貸的借款年限短，只能貸3-5年。這樣操作下來，客戶每個月還款壓力會大一些?！编嵵莸貐^(qū)房地產(chǎn)中介小吳稱。 

背后風(fēng)險重重 

無論是“高評高貸”騙取銀行更多貸款以實現(xiàn)0首付購房，還是申請信用貸款作為首付款，都屬于違規(guī)行為。 

北京德和衡律師事務(wù)所聯(lián)席執(zhí)行主任、商事與金融爭議解決部主任裴虹博在接受采訪時表示，上述行為違反了相關(guān)房地產(chǎn)金融政策，會給購房者帶來經(jīng)濟損失和法律風(fēng)險。 

裴虹博說，《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》等文件明確要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)不得違規(guī)提供購房首付融資，嚴禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購房融資產(chǎn)品或服務(wù)，嚴禁個人綜合消費貸款等資金挪用于購房。 

國家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員任濤認為，0首付購房會讓購房者、商業(yè)銀行以及整個房地產(chǎn)市場都受到風(fēng)險波及。0首付購房不僅不能從根本上解決購房者短期資金短缺問題，還會讓購房者多頭負債、過度負債，加劇了債務(wù)壓力。 

業(yè)內(nèi)資深人士表示，借助高評房屋價格等違規(guī)行為實現(xiàn)0首付購房，不僅會增加購房者貸款利息及按揭月供還款負擔(dān)，并且屬于“騙貸”行為，如果銀行在審批環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)異常將不會批準貸款，并對購房者個人信用造成負面影響。 

同時，0首付購房涉及的部分違規(guī)操作行為，無法在網(wǎng)簽合同中明確約定，得不到法律保護。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法兌現(xiàn)承諾，銀行也不能完成貸款審批手續(xù)，將會給購房者造成經(jīng)濟損失，購房者很難依法追責(zé)索賠。 

招聯(lián)首席研究員董希淼表示，房產(chǎn)抵押是銀行風(fēng)險防控的手段，虛高的房產(chǎn)價格使得銀行風(fēng)險防控能力大大削弱。任濤認為，0首付購房會虛增購房者的資金實力，增加銀行的放貸風(fēng)險。 

對于銀行等金融機構(gòu)而言，0首付購房增加了貸款違約風(fēng)險。由于購房者沒有投入自有資金，一旦遇到經(jīng)濟困難或房價下跌等情況，購房者可能更容易放棄還款，導(dǎo)致銀行不良貸款率上升。 

此外，任濤表示，0首付購房本身存在虛假宣傳、擾亂市場等問題，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)中介、開發(fā)商與銀行密謀合作，引發(fā)惡性競爭，破壞市場秩序?！霸摤F(xiàn)象反映出房地產(chǎn)的銷售壓力，開發(fā)商與房地產(chǎn)中介為增加交易量形成灰色生意鏈，不利于行業(yè)健康發(fā)展。”某房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士說。 

多方合力規(guī)范行業(yè)發(fā)展 

在裴虹博看來，為防范0首付購房現(xiàn)象所帶來的多重風(fēng)險，需多方合力促進行業(yè)發(fā)展。首先，政府應(yīng)加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，加大對違法違規(guī)行為的處罰力度。其次，金融機構(gòu)應(yīng)嚴格落實相關(guān)政策，不得為購房者提供違規(guī)的貸款支持。此外，購房者應(yīng)增強風(fēng)險意識，理性購房，避免陷入高風(fēng)險的貸款陷阱。 

針對近期0首付、低首付購房重出江湖的現(xiàn)象，7月底以來，多地監(jiān)管部門已經(jīng)出手，向公眾提示相關(guān)風(fēng)險，并向房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介等機構(gòu)發(fā)出警告。 

鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布的《關(guān)于“0首付”購房風(fēng)險警示》明確，該局嚴正警告各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、各房地產(chǎn)中介機構(gòu)要依法依規(guī)開展經(jīng)營活動，對存在違規(guī)開展0首付銷售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)，將依法依規(guī)予以嚴肅處理，情節(jié)嚴重的，移交有關(guān)部門依法給予罰款。同時，將其違法違規(guī)行為計入信用檔案，向社會公示。 

廣西南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局表示，0首付購房方式存在風(fēng)險和不確定性，并非一種可持續(xù)的購房方式。該市將基于市場變化、市場形勢研判、實施效果評估及金融風(fēng)險防范等角度綜合考慮，繼續(xù)研究優(yōu)化住房首付的相關(guān)政策，在保障房地產(chǎn)市場和金融市場平穩(wěn)健康發(fā)展的情況下適時出臺優(yōu)化政策。 

董希淼表示，0首付涉及的“高評高貸”中的“評”“貸”都在銀行，銀行等金融機構(gòu)自身應(yīng)加強把關(guān)，對房產(chǎn)交易合同里房價的真實性進行審查，尤其應(yīng)對房產(chǎn)交易價格高于該區(qū)域市場價的貸款案例保持警惕。 

任濤同樣認為，銀行要加強內(nèi)部管理，加大對貸款項目的審查力度，高度關(guān)注抵押項目評估價格的合理性與購房者資金實力的匹配度，防范可能的信貸風(fēng)險。此外，他建議，加大對房地產(chǎn)中介與開發(fā)商的規(guī)范與監(jiān)管力度，避免其通過0首付等方式違規(guī)去庫存，將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給購房者與銀行。 

專家提醒，在面對0首付、低首付、首付分期和變相首付墊資行為的誘惑時，購房者需保持冷靜，根據(jù)自身情況量力而行。 

（ 來源： 中國證券報）