8月伊始，又有兩單公募REITs——中金聯(lián)東科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏大悅城購(gòu)物中心REIT獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)及交易所無(wú)異議函。8月6日，國(guó)內(nèi)首單奧萊消費(fèi)REITs——華夏首創(chuàng)奧萊REIT也將正式發(fā)售。伴隨著基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)正式步入規(guī)范化、常態(tài)化發(fā)展的新階段，各方正協(xié)同推動(dòng)盤(pán)活存量資產(chǎn)、優(yōu)化市場(chǎng)流動(dòng)性、更好促進(jìn)投資良性循環(huán)，這一市場(chǎng)也將迎來(lái)更多發(fā)展可能性。

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給豐富

作為消費(fèi)類(lèi)REITs中的一個(gè)細(xì)分資產(chǎn)類(lèi)別，8月6日至9日發(fā)售的華夏首創(chuàng)奧萊REIT為投資者提供了更多元的選擇。在網(wǎng)下詢(xún)價(jià)階段，華夏首創(chuàng)奧萊REIT認(rèn)購(gòu)火爆，共收到33家網(wǎng)下投資者管理的51個(gè)配售對(duì)象的詢(xún)價(jià)報(bào)價(jià)信息，擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量總和為88210萬(wàn)份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額的6.3倍。

公開(kāi)資料顯示，該基金首發(fā)底層資產(chǎn)是首創(chuàng)城發(fā)集團(tuán)旗下兩個(gè)優(yōu)質(zhì)奧萊項(xiàng)目——濟(jì)南首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目和武漢首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目。2020年至2023年，奧萊業(yè)態(tài)表現(xiàn)持續(xù)堅(jiān)挺，年度增長(zhǎng)率居于主要零售業(yè)態(tài)首位。同時(shí)，由于奧萊的賽道門(mén)檻較傳統(tǒng)購(gòu)物中心更高，使得奧萊資產(chǎn)具有天然的稀缺性，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的護(hù)城河更高。相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，上述兩個(gè)高潛力省會(huì)城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合，相較于單個(gè)項(xiàng)目，優(yōu)勢(shì)在于既能分享更多的城市發(fā)展紅利，又具有更好的風(fēng)險(xiǎn)分散性。

根據(jù)華夏基金公告，華夏首創(chuàng)奧萊REIT發(fā)售價(jià)格為2.468元/份，擬募資總額為19.744億元。參照基金擬募集規(guī)模以及基金招募說(shuō)明書(shū)中披露的可供分配金額測(cè)算，2024年和2025年華夏首創(chuàng)奧萊REIT的分派率分別為5.46%和5.84%。

華夏基金另一只消費(fèi)類(lèi)REITs——華夏大悅城購(gòu)物中心REIT也為這一類(lèi)別市場(chǎng)進(jìn)一步提質(zhì)擴(kuò)容增添助力。據(jù)悉，該基金是目前全市場(chǎng)唯一底層資產(chǎn)在成都的消費(fèi)REITs，產(chǎn)品的獲批也實(shí)現(xiàn)了西南地區(qū)消費(fèi)REITs零的突破。

公開(kāi)資料顯示，作為西部商業(yè)消費(fèi)中心，成都擁有廣闊的消費(fèi)市場(chǎng)與消費(fèi)潛力，消費(fèi)需求旺盛，其多元化的消費(fèi)生態(tài)和更年輕化的消費(fèi)需求，展現(xiàn)出較高的消費(fèi)增長(zhǎng)潛力。該基金底層資產(chǎn)為成都大悅城，位于成都市傳統(tǒng)核心城區(qū)武侯區(qū)。自2015年年底開(kāi)業(yè)以來(lái)，成都大悅城經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)不斷攀升，核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)持續(xù)維持較高水平，穩(wěn)居成都非奢購(gòu)物中心頭部地位。截至2023年年底，成都大悅城近三年出租率均在96%以上，2024年6月末出租率達(dá)98.45%，租金坪效持續(xù)快速增長(zhǎng)，年復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)12%。根據(jù)基金招募說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)，華夏大悅城購(gòu)物中心REIT 2024年和2025年現(xiàn)金流分派率分別為5.25%（年化）和5.36%。

另外，產(chǎn)業(yè)園REITs“上新”也在穩(wěn)步推進(jìn)中。據(jù)悉，剛剛獲批的中金聯(lián)東科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT為國(guó)內(nèi)首單民營(yíng)產(chǎn)業(yè)園公募REITs。該基金底層資產(chǎn)為北京大興科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園、北京馬坡科技園一期、北京房山奧得賽產(chǎn)業(yè)園三個(gè)園區(qū)，定位于服務(wù)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的中小生產(chǎn)、科技型企業(yè)。截至3月31日，入園企業(yè)中自身或控股股東含有國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)、瞪羚企業(yè)、火炬中心高新技術(shù)企業(yè)、中關(guān)村高新技術(shù)企業(yè)、科技型中小企業(yè)、專(zhuān)精特新企業(yè)、雛鷹企業(yè)等標(biāo)簽或資質(zhì)的合計(jì)共74家，占比達(dá)62%。其中國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量達(dá)60家，占比為50%。業(yè)內(nèi)人士表示，新型工業(yè)廠(chǎng)房產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)是發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力和服務(wù)科技創(chuàng)新的重要載體。通過(guò)發(fā)行公募REITs，既可以助力提高工業(yè)用地利用效能和推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，又可以打造可持續(xù)的資本市場(chǎng)投融資模式，激發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)活力，助力科技創(chuàng)新生態(tài)高質(zhì)量發(fā)展。

常態(tài)化發(fā)行全面推進(jìn)

Wind統(tǒng)計(jì)顯示，近期銀華紹興原水水利封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、工銀瑞信蒙能清潔能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金審核狀態(tài)顯示為“已問(wèn)詢(xún)”，中金重慶兩江產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、華夏南京交通高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金為“已反饋”。另外，7月末，廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT也申報(bào)至深交所，該項(xiàng)目為廣發(fā)基金首單REITs項(xiàng)目。

政策層面，基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)步入新進(jìn)程。國(guó)家發(fā)展改革委近日印發(fā)《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），部署推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行工作。中信建投證券表示，《通知》標(biāo)志著中國(guó)在推進(jìn)投融資體制機(jī)制創(chuàng)新和資本市場(chǎng)多層次體系建設(shè)方面邁出了關(guān)鍵一步，具有中國(guó)特色的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)正式步入規(guī)范化、常態(tài)化發(fā)展的新階段。

國(guó)家發(fā)展改革委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，自2020年試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，國(guó)家發(fā)展改革委已向中國(guó)證監(jiān)會(huì)推薦67個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目，包括擴(kuò)募項(xiàng)目。其中，44個(gè)項(xiàng)目已發(fā)行上市，共發(fā)售基金1285億元，用于新增投資的凈回收資金超過(guò)510億元，可帶動(dòng)新項(xiàng)目總投資超過(guò)6400億元。經(jīng)過(guò)四年試點(diǎn)，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs制度規(guī)則持續(xù)健全，發(fā)行規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，資產(chǎn)類(lèi)型不斷豐富，市場(chǎng)表現(xiàn)總體穩(wěn)健，各有關(guān)方面參與積極性不斷提升，對(duì)促進(jìn)投融資機(jī)制創(chuàng)新、深化資本市場(chǎng)改革、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用正逐步顯現(xiàn)，常態(tài)化發(fā)行已具備良好基礎(chǔ)。

具體來(lái)看，在調(diào)整優(yōu)化規(guī)模要求、提高回收資金使用靈活度、簡(jiǎn)化審批流程的同時(shí)，《通知》進(jìn)一步拓寬了底層資產(chǎn)行業(yè)范圍至十二大類(lèi)。中咨公司資本業(yè)務(wù)創(chuàng)新咨詢(xún)中心徐成彬表示，如《通知》首次將養(yǎng)老設(shè)施納入REITs底層資產(chǎn)范圍，促進(jìn)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，助力解決“老有所養(yǎng)”基本民生問(wèn)題；首次允許景區(qū)內(nèi)的配套旅游酒店、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施不可分割的酒店和商業(yè)辦公、園區(qū)的單體建筑不可分割的酒店和配套底商等一并納入底層資產(chǎn)范圍，更加強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)完整性要求；《通知》放寬了文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目范圍，旅游景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)從5A放寬至4A，并涵蓋景區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的配套旅游酒店。據(jù)品橙旅游初步統(tǒng)計(jì)，今年2月，此前約有16家5A景區(qū)披露要進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。此外，《通知》首次將清潔高效、靈活高效的燃煤發(fā)電項(xiàng)目納入底層資產(chǎn)，并界定了純凝工況的靈活調(diào)節(jié)能力等條件，促進(jìn)能源結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型等。

另外，在REITs項(xiàng)目申報(bào)基本條件方面，《通知》將項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率（針對(duì)收費(fèi)收益權(quán)項(xiàng)目）和未來(lái)三年每年凈現(xiàn)金流分派率（針對(duì)產(chǎn)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目）的相關(guān)要求，改為最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度的平均息稅折舊攤銷(xiāo)前利潤(rùn)（或經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流）不低于未來(lái)三個(gè)會(huì)計(jì)年度平均預(yù)計(jì)息稅折舊攤銷(xiāo)前利潤(rùn)（或經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流）的70%。北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長(zhǎng)張崢認(rèn)為，這一變化也是全面推動(dòng)常態(tài)化發(fā)行的重要舉措。

強(qiáng)化全鏈條風(fēng)險(xiǎn)防控

在全面推進(jìn)常態(tài)化發(fā)行的同時(shí)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步明晰權(quán)責(zé)，確保項(xiàng)目質(zhì)量。國(guó)家發(fā)展改革委明確對(duì)于申報(bào)時(shí)敷衍塞責(zé)、隱瞞事實(shí)、弄虛作假等情況將加大懲戒力度。

瑞聯(lián)資信表示，《通知》強(qiáng)調(diào)要壓實(shí)中介機(jī)構(gòu)責(zé)任。對(duì)于為項(xiàng)目提供服務(wù)的律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、稅務(wù)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)以及擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問(wèn)的證券公司等中介機(jī)構(gòu)，若存在單獨(dú)或協(xié)助發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人等隱瞞客觀(guān)事實(shí)、提供虛假材料或誤導(dǎo)性陳述，以及重大遺漏等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，國(guó)家發(fā)展改革委12個(gè)月內(nèi)將不再受理其參與的項(xiàng)目，并將有關(guān)情況函告中國(guó)證監(jiān)會(huì)及其行業(yè)主管部門(mén)。

同時(shí)，咨詢(xún)?cè)u(píng)估機(jī)構(gòu)也應(yīng)按照規(guī)定獨(dú)立、客觀(guān)、公正開(kāi)展評(píng)估工作，嚴(yán)格遵守廉潔、回避、保密等工作紀(jì)律，確保評(píng)估質(zhì)量和評(píng)估時(shí)效。若存在未及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題導(dǎo)致受理明顯不符合申報(bào)條件或材料嚴(yán)重短缺的項(xiàng)目、兩次提出問(wèn)題清單后仍有關(guān)鍵問(wèn)題遺漏導(dǎo)致無(wú)法得出評(píng)估意見(jiàn)、委托評(píng)估用時(shí)嚴(yán)重超出規(guī)定時(shí)限、評(píng)估報(bào)告質(zhì)量低劣導(dǎo)致評(píng)估工作延誤等情況，國(guó)家發(fā)展改革委將按照規(guī)定予以嚴(yán)肅處理，并納入年度考核；情節(jié)嚴(yán)重的，取消其相應(yīng)評(píng)估資格。

中航基金表示，《通知》提高了對(duì)中介機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)能力的要求，促使市場(chǎng)各參與方各司其職，發(fā)行人做好信息披露的第一責(zé)任人，中介機(jī)構(gòu)做好信披質(zhì)量把控，投資者則依據(jù)披露信息自主決策并承擔(dān)對(duì)應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)和收益，有利于市場(chǎng)整體效率提升。

中央紀(jì)委國(guó)家監(jiān)委近日發(fā)表題為《督促落實(shí)促進(jìn)金融高質(zhì)量發(fā)展任務(wù) 提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效》的文章稱(chēng)，今年以來(lái)，中央紀(jì)委國(guó)家監(jiān)委駐中國(guó)證監(jiān)會(huì)紀(jì)檢監(jiān)察組聚焦加快不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展持續(xù)加大監(jiān)督力度，督促證監(jiān)會(huì)突出項(xiàng)目質(zhì)量把關(guān)，提高審核注冊(cè)效率，強(qiáng)化全鏈條風(fēng)險(xiǎn)防控。

（稿件來(lái)源：中證網(wǎng)）