公募REITs（不動產投資信托基金）常態(tài)化發(fā)行穩(wěn)步推進。8月2日，兩單公募REITs于同日獲批，分別為全國首單民營產業(yè)園REITs和西南地區(qū)首單消費基礎設施REITs。華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT發(fā)售時間定檔，另有部分公募機構搶灘登陸REITs市場，申報旗下首單產品。

項目底層資產優(yōu)質

8月2日晚，兩單公募REITs同日獲得中國證監(jiān)會準予注冊的批復。其中一單為中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT，該項目底層資產是位于北京市大興區(qū)、順義區(qū)和房山區(qū)共3處新型標準工業(yè)廠房產業(yè)園區(qū)，合計建筑面積19.84萬平方米。據(jù)中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT基金管理人中金基金介紹，依托良好的區(qū)位優(yōu)勢、產業(yè)聚集效應和市場化運營能力，底層資產項目歷史運營表現(xiàn)較為穩(wěn)健。

中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT底層資產均定位于服務戰(zhàn)略性新興行業(yè)的科技型企業(yè)等，入園企業(yè)中，高新技術企業(yè)數(shù)量占比較高。截至2024年3月31日，入園企業(yè)中，自身或控股股東含有國家高新技術企業(yè)、瞪羚企業(yè)、“專精特新”企業(yè)、雛鷹企業(yè)等標簽或資質的共計74家，占比達62%；國家高新技術企業(yè)數(shù)量達60家，占比為50%。

中金基金表示：“新型工業(yè)廠房產業(yè)園區(qū)資產是發(fā)展新質生產力和服務科技創(chuàng)新的重要載體。通過發(fā)行公募REITs，既可以助力提高工業(yè)用地利用效能和推進產業(yè)升級，又可以打造可持續(xù)的資本市場投融資模式，激發(fā)產業(yè)園區(qū)運營活力。”

除了底層資產優(yōu)質外，中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT后續(xù)擴募空間也可期。公開資料顯示，中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT的發(fā)起人北京聯(lián)東投資（集團）有限公司（以下簡稱“聯(lián)東集團”）深耕產業(yè)園區(qū)運營服務行業(yè)21年。中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT的原始權益人及外部管理機構北京聯(lián)東金園管理科技有限公司（以下簡稱“聯(lián)東金園”）為聯(lián)東集團下屬自持型產業(yè)園區(qū)的核心運營主體。截至2024年3月末，聯(lián)東金園合計持有49個租賃型產業(yè)園區(qū)，可租賃面積合計298.51萬平方米。其中，位于北京市內的產業(yè)園區(qū)可租賃面積合計116.68萬平方米，為中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT提供了豐富的潛在擴募資產。

另一單獲批的華夏大悅城購物中心REIT為消費基礎設施REITs品類再“添新”。據(jù)華夏大悅城購物中心REIT基金管理人華夏基金介紹，該項目底層資產成都大悅城，為大悅城體系內第一梯隊的優(yōu)質購物中心，營業(yè)收入、凈利潤等指標在大悅城體系內排名前列。截至2023年年底，成都大悅城近3年出租率均保持在96%以上，2024年6月末出租率達98.45%，租金坪效持續(xù)快速增長，年復合增長率超過12%。據(jù)華夏大悅城購物中心REIT招募說明書預測，該基金2024年和2025年現(xiàn)金流分派率分別為5.25%（年化）和5.36%。

常態(tài)化發(fā)行基礎良好

公募REITs常態(tài)化發(fā)行穩(wěn)步推進，既離不開發(fā)行人持續(xù)提供數(shù)量豐富、類型多元的產品選擇，也離不開政策端的鼎力支持。

日前，國家發(fā)展改革委對外發(fā)布《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，部署推進基礎設施REITs常態(tài)化發(fā)行工作。國家發(fā)展改革委副秘書長張世昕在8月1日國新辦舉行的“推動高質量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上表示：“這是深化投融資體制機制改革和多層次資本市場建設的重要舉措，標志著具有中國特色的基礎設施REITs正式邁入常態(tài)化發(fā)行的新階段?！?/span>

據(jù)張世昕介紹，自2020年試點啟動以來，國家發(fā)展改革委已向中國證監(jiān)會推薦67個基礎設施REITs項目，包括擴募項目。其中，44個項目已發(fā)行上市，共發(fā)售基金1285億元，用于新增投資的凈回收資金超過510億元，可帶動新項目總投資超過6400億元。經過4年試點，我國基礎設施REITs制度規(guī)則持續(xù)健全，發(fā)行規(guī)模穩(wěn)步擴大，資產類型不斷豐富，市場表現(xiàn)總體穩(wěn)健，各有關方面參與積極性不斷提升，對促進投融資機制創(chuàng)新、深化資本市場改革、服務實體經濟發(fā)展的重要作用正逐步顯現(xiàn)，常態(tài)化發(fā)行已具備良好基礎。

公募REITs市場方面也給予正反饋，擴容增類加速推進。一方面，華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT將于8月6日至8月9日發(fā)售，發(fā)售價格為2.468元/份，擬募資總額為19.744億元。另一方面，據(jù)滬深交易所官網數(shù)據(jù)梳理，截至8月4日發(fā)稿前，處于審批（含擴募）狀態(tài)以及完成審批待上市的REITs產品逾21只，包括廣發(fā)基金、銀華基金等公募機構于近期申報的旗下首單產品。

此外，Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，截至8月4日，年內已有11只公募REITs成功上市，遠超去年全年的5只。

（稿件來源：證券日報）