36只公募REITs二季報(bào)近日相繼出爐。綜合來看，盡管面臨多重因素的挑戰(zhàn)，各類資產(chǎn)整體實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，相關(guān)各方都在千方百計(jì)地提升經(jīng)營(yíng)韌性。這其中，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)績(jī)表現(xiàn)較為亮眼。

近九成產(chǎn)品二季度保持盈利

數(shù)據(jù)顯示，納入Wind統(tǒng)計(jì)的36只REITs中，32只在二季度實(shí)現(xiàn)了盈利，占比近九成。其中，19只基金報(bào)告期凈利潤(rùn)超過1000萬元，中航京能光伏REIT、平安廣州廣河REIT、國(guó)金中國(guó)鐵建REIT單季凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)表現(xiàn)居前，而華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT等4只產(chǎn)品出現(xiàn)不同程度虧損。報(bào)告期收入方面，10只基金產(chǎn)品收入超1億元。其中，鵬華深圳能源REIT、中信建投國(guó)家電投新能源REIT、中金安徽交控REIT居前。

“基于公募REITs上半年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，可以看到：一是以保障房和生態(tài)環(huán)保為代表的抗周期資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而能源REITs業(yè)績(jī)?cè)诩径染S度仍面臨一定波動(dòng)；二是盡管行業(yè)層面或整體面臨壓力，但資產(chǎn)間的表現(xiàn)各異，高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等板塊均有業(yè)績(jī)表現(xiàn)出相對(duì)韌性的品種；三是以消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施為代表的強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理品牌能夠充分發(fā)揮主動(dòng)運(yùn)管能力，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)?！敝行抛C券投研團(tuán)隊(duì)分析稱。

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs表現(xiàn)突出

綜合底層資產(chǎn)類型表現(xiàn)來看，多只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，業(yè)績(jī)表現(xiàn)亮眼。2024年，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs隆重“上新”，該類項(xiàng)目進(jìn)一步豐富了底層資產(chǎn)類型，也為我國(guó)REITs市場(chǎng)帶來新的發(fā)展機(jī)遇。

具體來看，作為市場(chǎng)上規(guī)模領(lǐng)先的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，延續(xù)了一季度的良好表現(xiàn)，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT二季度實(shí)現(xiàn)收入1.74億元，凈利潤(rùn)1074.42萬元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~9856.76萬元，當(dāng)期可供分配金額8666.2萬元，本年累計(jì)可供分配金額1.38億元，實(shí)際分配金額5122萬元。按募集規(guī)模計(jì)算（對(duì)應(yīng)發(fā)行價(jià)格6.902元/份），相應(yīng)年化分派率達(dá)到5.05%。

該基金底層資產(chǎn)為青島嘉昇潤(rùn)城商業(yè)管理有限公司持有的青島萬象城項(xiàng)目，報(bào)告期內(nèi)，項(xiàng)目公司整體運(yùn)營(yíng)平穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入17136.59萬元、息稅折舊及攤銷前利潤(rùn)9893.38萬元，報(bào)告期內(nèi)收繳率（當(dāng)期實(shí)收金額/當(dāng)期應(yīng)收賬款）為100%。截至報(bào)告期末，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目青島萬象城出租率99.04%，較基金招募說明書同期預(yù)測(cè)出租率97.50%提升1.54個(gè)百分點(diǎn)。

另一只華夏金茂商業(yè)REIT也在二季度展示出亮眼的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)。該基金二季度實(shí)現(xiàn)了總收入2321.68萬元、可供分配金額達(dá)1330.37萬元。按募集規(guī)模計(jì)算，簡(jiǎn)單年化分派率達(dá)到5.01%。底層資產(chǎn)方面，長(zhǎng)沙金茂覽秀城二季度的出租率達(dá)98.30%，收繳率達(dá)99.43%，整體運(yùn)營(yíng)狀態(tài)穩(wěn)??；平均租金（固定租金部分）二季度環(huán)比增長(zhǎng)2.9%，達(dá)到85.89元/平方米/月；銷售額、客流量等經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升趨勢(shì)，同比增速分別達(dá)16.03%和9.49%。

嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT也在二季度實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)。根據(jù)公告，該基金報(bào)告期實(shí)現(xiàn)收入2967.57萬元，凈利潤(rùn)為891.75萬元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為906.89萬元；實(shí)現(xiàn)可供分配金額1625.16萬元，單位可供分配金額0.0406元。截至2024年6月末，其基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)租戶結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定、分散化程度較高，整體的出租率（總已租建筑面積/總可租建筑面積）98.13%；期末收繳率99.90%。

7月21日，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT公告，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司已完成吸收合并。公告顯示，計(jì)劃管理人嘉實(shí)資本已取得北京嘉華德勝商業(yè)管理有限公司、北京嘉華豐尚商業(yè)管理有限公司和北京嘉華小馬廠商業(yè)管理有限公司全部股權(quán)。SPV1、SPV2、SPV3已分別取得北京美廉美連鎖商業(yè)有限公司、北京玉蜓橋物美科技發(fā)展有限公司、北京物美小馬廠商業(yè)有限公司全部股權(quán)，相關(guān)權(quán)屬變更工商登記手續(xù)已完成。合并完成后，項(xiàng)目公司繼續(xù)存續(xù)并承繼對(duì)應(yīng)SPV公司的全部資產(chǎn)、負(fù)債，嘉實(shí)資本最終通過SPV間接持有項(xiàng)目公司全部股權(quán)。

此外，中金印力消費(fèi)REIT二季度實(shí)現(xiàn)可供分配金額3681萬元。按發(fā)行規(guī)模計(jì)算，年化分配率為5.44%，實(shí)現(xiàn)招募說明書預(yù)測(cè)水平的104.37%。截至二季度末，該基金基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目出租率98.40%，租金收繳率100%，可供分配金額高于招募說明書同期預(yù)測(cè)水平。

機(jī)構(gòu)關(guān)注階段性配置機(jī)會(huì)

總體來看，機(jī)構(gòu)仍然較為看好REITs的配置價(jià)值。華泰證券表示，“資產(chǎn)荒”背景下，非銀機(jī)構(gòu)配置壓力仍大，REITs作為較高分紅、風(fēng)險(xiǎn)適中、較低相關(guān)性的資產(chǎn)，具備一定配置價(jià)值。建議關(guān)注經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性較強(qiáng)、具備一定韌性的資產(chǎn)，如保租房、環(huán)保、消費(fèi)等，能源基礎(chǔ)設(shè)施存在季節(jié)性波動(dòng)，估值回調(diào)后可適當(dāng)增配。

中信證券投研團(tuán)隊(duì)表示，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的保租房和生態(tài)環(huán)保仍是首選，積極關(guān)注出現(xiàn)階段性回調(diào)后的布局時(shí)機(jī)。能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)績(jī)的季度波動(dòng)導(dǎo)致其二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格有所回落，消化估值的同時(shí)或帶來新的配置機(jī)會(huì)。同時(shí)，建議積極關(guān)注目前市場(chǎng)存在預(yù)期差同時(shí)運(yùn)管能力突出的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。此外，當(dāng)前市場(chǎng)估值相對(duì)合理、經(jīng)營(yíng)基本面存在一定韌性的部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)或也值得關(guān)注。

更多資產(chǎn)類型“上新”也持續(xù)為市場(chǎng)投資者提供更多元化的配置選擇。7月23日，中信建投明陽智能新能源REIT正式登陸上交所，該項(xiàng)目為全國(guó)首單陸上風(fēng)電公募REITs項(xiàng)目。據(jù)悉，在發(fā)售階段，其網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)倍數(shù)超69倍，創(chuàng)今年以來新高。公眾投資者認(rèn)購(gòu)倍數(shù)也高達(dá)約315倍，總認(rèn)購(gòu)金額近380億元。另外，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs也將再添新成員。華夏首創(chuàng)奧萊REIT近日已獲批即將進(jìn)入發(fā)售階段，這也是國(guó)內(nèi)首只以奧特萊斯為底層資產(chǎn)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，為其他自持經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的房企轉(zhuǎn)型提供了一個(gè)有益參考。

（稿件來源：證券時(shí)報(bào)網(wǎng)）