近日，深交所網(wǎng)站披露了中金印力消費基礎(chǔ)設(shè)施封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金2024年二季度報告。報告顯示，該產(chǎn)品基礎(chǔ)設(shè)施項目運營平穩(wěn)，報告期末出租率98.4%，租金收繳率100%，可供分配金額高于招募說明書同期預(yù)測水平。

作為首批獲批的消費類基礎(chǔ)設(shè)施基金之一，中金印力消費REIT于2024年4月30日在深交所上市，致力于持續(xù)為投資者帶來長期投資價值。近日，針對消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出對商業(yè)地產(chǎn)有何意義？上市以來，中金印力消費REIT底層資產(chǎn)運營情況如何？

客流持續(xù)增長 資產(chǎn)運營穩(wěn)健

中金印力消費REIT的底層資產(chǎn)是位于浙江省杭州市余杭區(qū)的杭州西溪印象城，接駁杭州地鐵3號線洪園站，是杭州城西單體總建筑面積最大的地鐵上蓋購物中心。

丁力業(yè)介紹，杭州西溪印象城定位為面向家庭及城市青年的城市級購物中心。自2013年開業(yè)運營以來，伴隨著杭州市消費市場的發(fā)展，杭州西溪印象城通過打造一站式購物體驗的業(yè)態(tài)組合，持續(xù)提升品牌級次，不斷服務(wù)于杭州市和余杭區(qū)居民消費條件改善，輻射人口達(dá)百萬級，是杭州市具有重要影響力和區(qū)域代表性的標(biāo)桿商業(yè)物業(yè)。

據(jù)介紹，2024年5月，西溪印象城在周年慶活動月期間舉辦了“第五屆印象音樂節(jié)”，活動延續(xù)了原創(chuàng)的印象IP系列，達(dá)成項目口碑及影響力的深度傳播，當(dāng)月客流同比提升11.6%，環(huán)比提升5.4%。在周年慶帶動下，5月銷售額環(huán)比提升11.0%。同時，繼續(xù)嘗試IP+快閃店模式，Q版豬豬俠杭州首展亮相，相關(guān)活動在主流社交平臺獲得了廣泛傳播。黃油放縱小鎮(zhèn)IP快閃精準(zhǔn)觸達(dá)垂類群體，吸引了“娃圈”的年輕粉絲到場觀展。

值得肯定的是，多年來，杭州西溪印象城依托印力集團(tuán)深耕商業(yè)管理領(lǐng)域20年的經(jīng)驗，通過積極主動的運營管理和深厚的品牌資源積累，使整體經(jīng)營和運行持續(xù)保持在良好狀態(tài)。自2013年開業(yè)以來，杭州西溪印象城營業(yè)額呈上升趨勢，2022年項目總營業(yè)額超過35億元；2023年1-9月，九個月營業(yè)額突破32億元，再創(chuàng)歷史新高。

“底層資產(chǎn)運營穩(wěn)健，是中金印力消費REIT的亮點之一?！倍×I(yè)表示，從租戶業(yè)態(tài)來看，杭州西溪印象城涵蓋零售、餐飲、娛樂、服務(wù)，能夠滿足消費者一站式的各類消費體驗。從不同租戶業(yè)態(tài)的租賃面積及租金收入占比分析，租戶業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定，各類業(yè)態(tài)租賃面積及租金收入占比較為分散，能夠有效緩解單一業(yè)態(tài)市場風(fēng)險對本項目的潛在影響。

“零售業(yè)態(tài)是杭州西溪印象城的傳統(tǒng)優(yōu)勢業(yè)態(tài)，通過這幾年陸續(xù)調(diào)整，我們不斷提升和加強(qiáng)餐飲業(yè)態(tài)占比，尤其重視市場熱點及頭部品牌的引入，也是我們這幾年來能夠有穩(wěn)定業(yè)績的一個重要原因。”丁力業(yè)表示，自中金印力消費REIT今年4月30日上市以來，杭州西溪印象城的客流和銷售額同比都在保持增長。

據(jù)披露，自2024年4月16日（基金合同生效日）至2024年6月30日，中金印力消費REIT持有的杭州西溪印象城項目營業(yè)收入合計為6916.29萬元，租金收繳率為100%；2024年上半年客流量達(dá)1052萬，同比增長3.26%。在基金層面，報告期內(nèi)實現(xiàn)可供分配金額3681萬元，按發(fā)行規(guī)模計算，年化分配率為5.44%，實現(xiàn)招募說明書預(yù)測水平的104.37%。

消費投資并舉 構(gòu)建良性循環(huán)

首批消費類公募REITs的推出，是資本市場落實黨中央國務(wù)院決策部署和中央金融工作會議精神的具體舉措，將有力推動促消費、穩(wěn)增長，豐富REITs資產(chǎn)類型和投資者投資標(biāo)的，構(gòu)建消費基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域“投、融、建、管、退”的良性循環(huán)，為我國REITs市場長期健康發(fā)展注入新動力。

在丁力業(yè)看來，消費類公募REITs一個最大的特點就是形成了一個良性投資和消費的閉環(huán)。“消費類公募REITs將消費者轉(zhuǎn)化為投資人，消費者在你這里消費，租金的回報歸投資人，那消費者就愿意到你這來消費。這樣投資帶動消費、消費帶動投資，整個業(yè)態(tài)就形成閉環(huán)?！倍×I(yè)解釋道。

“消費類公募REITs的底層資產(chǎn)是居民參與消費的基礎(chǔ)設(shè)施和重要載體，隨著產(chǎn)品上市，將有利于推動盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資和提振消費?！倍×I(yè)感嘆道，在過往的20年里面，印力集團(tuán)都在探索“投、融、管、退”這個商業(yè)模式，但“退”這一環(huán)節(jié)一直沒能找到很好的解決方案。消費類公募REITs的推出對商業(yè)地產(chǎn)意義重大。在商業(yè)模式上，打通了“退”的最后一公里，形成“投、融、建、管、退”的良性循環(huán)。在管理運營上，也給予商業(yè)地產(chǎn)一個錨定目標(biāo)，使得管理動作有非常清晰路徑，執(zhí)行過程中就不會變形，最后得到市場認(rèn)可。

強(qiáng)化資本運作 適時開展擴(kuò)募

對公募REITs市場來說，擴(kuò)募是市場發(fā)展的必經(jīng)之路，它使得單只基金的外延式擴(kuò)張成為可能，有利于REITs市場持續(xù)納入優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)、實現(xiàn)市場規(guī)模增長、提升REITs市場的流動性。

決定REITs持續(xù)擴(kuò)募的關(guān)鍵，是資產(chǎn)方的運營管理能力。此次中金印力REIT的發(fā)起人印力集團(tuán)，是萬科旗下的購物中心開發(fā)與運營能力平臺。根據(jù)公開信息，萬科在2016年通過持有投資基金的權(quán)益成為印力集團(tuán)的重要股東。截至目前，萬科委托印力管理的商業(yè)項目經(jīng)營坪效增幅超過20%。

值得一提的是，印力集團(tuán)成立二十年來始終以國際化的視野專注于購物中心的投資、開發(fā)和運營，業(yè)務(wù)貫穿消費基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域全價值鏈。截至2023年12月31日，印力集團(tuán)運營管理項目超過160個，遍布全國53個城市，為中金印力消費REIT未來擴(kuò)募提供了廣闊的想象空間。

“中金印力消費REIT對集團(tuán)而言不僅是一個項目，更是一個對接資本市場的平臺。目前這個平臺規(guī)模還小，但集團(tuán)旗下運營著很多優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)項目在合適的時候都可以裝進(jìn)去?！倍×I(yè)透露，按照現(xiàn)有的規(guī)則，中金印力消費REIT上市一年以后可以擴(kuò)募，基金管理人及集團(tuán)將適時開展擴(kuò)募工作。

丁力業(yè)表示，未來，印力集團(tuán)將與管理人繼續(xù)攜手共進(jìn)，充分發(fā)揮綜合優(yōu)勢，依托優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，提升運營管理效能，努力做好投資者服務(wù)，為推動公募REITs市場高質(zhì)量發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

（稿件來源：證券時報網(wǎng)）