7月21日，《中共中央關(guān)于進一步全面深化改革?推進中國式現(xiàn)代化的決定》（以下簡稱為“《決定》”）正式發(fā)布，其中第44條內(nèi)容給房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展指明方向，涉及房地產(chǎn)發(fā)展新模式、“市場+保障”雙軌制供應(yīng)體系、因城施策、房地產(chǎn)融資、房地產(chǎn)稅等諸多層面。

《決定》指出，加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。完善房地產(chǎn)稅收制度。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認為，房地產(chǎn)政策內(nèi)容是放在“健全保障和改善民生制度體系”的大框架下進行的，這意味著相關(guān)政策要從民生的角度思考新一輪工作，尤其是要從人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實的利益問題入手，包括購房、房價等。后續(xù)更是需要研究新一輪改革時期老百姓住房民生的新訴求和新需要，立足需求，謀劃發(fā)展。

對于未來的住房制度，《決定》首先明確，要“加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。在嚴(yán)躍進看來，新一輪行業(yè)發(fā)展中最核心的住房制度即為“租購并舉的住房制度”，該制度預(yù)計將貫穿新一輪房地產(chǎn)發(fā)展的整個周期；而要積極推進該制度，房地產(chǎn)發(fā)展新模式也需要積極推進。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，打造租購并舉的住房制度，寫入了十九大、二十大的報告中，是我國新時期住房制度發(fā)展的方向，也是房地產(chǎn)新模式框架中住房供給側(cè)改革的主要內(nèi)容。目前來看，住房需求的主體是新市民、年輕人、外來人口，其中也有工薪階層和人才群體。他們居住的模式，就是先租后買。

近年來，租購并舉的住房制度已見雛形。李宇嘉表示，當(dāng)前熱點城市規(guī)?；淖赓U住房供給占到近3成，租房可以落戶、享受公辦教育已經(jīng)在熱點城市落地。

如何構(gòu)建一個更符合當(dāng)前市場需求的發(fā)展模式？《決定》強調(diào)，要“加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求”。

有房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師指出，《決定》強調(diào)“保障性住房供給”，并且保障房供應(yīng)對接到工薪群體剛需，也意味著商品房未來更多對接改善性需求。同時，強調(diào)“多樣化”+“改善性”住房需求，這就明確，未來不是保障房單軌制，而是“市場+保障”雙軌制供應(yīng)體系，其中商品房產(chǎn)品需要面對多樣化的改善性需求，也對應(yīng)過去一年多政府不斷強調(diào)的“好房子”。

對于當(dāng)前各地的政策調(diào)控力度，《決定》也表示，“充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策”。

李宇嘉認為，這一賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，這是完善中央和地方在調(diào)控房地產(chǎn)方面的權(quán)責(zé)分配、實現(xiàn)權(quán)責(zé)對等，這是提高治理能力的體現(xiàn)。也就是說，將調(diào)控的權(quán)力給到地方，也將穩(wěn)定房地產(chǎn)的責(zé)任賦予地方。在城市分化、區(qū)域分化，購買人群差異化的當(dāng)下，地方需要在自主權(quán)的前提下，落實因城施策，才能將房地產(chǎn)管理好。

值得一提的是，《決定》還專門提及，“允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。”

業(yè)內(nèi)認為，這或許意味著，后續(xù)各城市對于限購政策和普宅認定標(biāo)準(zhǔn)將進一步放松。有房企內(nèi)部人士指，取消或調(diào)減限購、取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)等兩點，其實大部分城市已經(jīng)執(zhí)行了。

在58安居客研究院院長張波看來，一線城市是否會放開限購，還是取決于政策導(dǎo)向、市場供求關(guān)系、經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r等多種因素的綜合作用。除一線之外的城市取消限購，或者實質(zhì)性取消限購將是較為確定的，一線城市由于經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚、人口密集、市場長期潛在需求量大等特點，當(dāng)下全面取消限購的可能性相對較小，但未來隨著政策調(diào)整和市場變化，一線城市包括北京、上海逐步放寬限購政策將是個重要趨勢，如放寬購房資格、降低社保年限等。

而對于取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，也將是房地產(chǎn)市場調(diào)控的一個重要方向。

張波認為，從三中全會報告的方向來看，滿足多樣化的改善需求是一個重要的方向，而取消普宅標(biāo)準(zhǔn)本身也是通過政策調(diào)整，將改善需求和首次剛需在稅費方面進一步拉齊，并給予同等的保障。從這一趨勢來看，未來對于改善需求在稅費層面的政策有望和首套剛需保持同步，更好在需求層面進行綜合平衡考慮。

上述房企內(nèi)部人士認為，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，從之前提的雙軌制來看，還是從鼓勵改善性住宅角度提的，這樣相當(dāng)于提高房地產(chǎn)行業(yè)門檻，有利于減少供應(yīng)量、提振購房者信心，起到維護市場中長期的穩(wěn)定作用。

近年來，由于新房交付問題，業(yè)內(nèi)不時涌起關(guān)于取消預(yù)售制、推行現(xiàn)房銷售的討論。《決定》也提及，“改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度”。

上述房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師認為，《決定》中使用了“改革”一詞，而非“取消”，說明未來更多將是體系性的政策制度的調(diào)整，而非簡單地取消；其次，將融資方式和預(yù)售制度放在一起討論、一起改革，說明融資的改革和預(yù)售制度的改革將是配套的、并且協(xié)同的。

在李宇嘉看來，融資方式意指，全面落地白名單融資協(xié)調(diào)機制，即加強金融和住建兩個部門在房地產(chǎn)政策上的“一致性”，實現(xiàn)住建部門對房地產(chǎn)監(jiān)管的職能，也滿足房地產(chǎn)項目的合理融資，還能最大程度降低金融風(fēng)險。

李宇嘉認為，在全面落地白名單融資協(xié)調(diào)機制后，只有合規(guī)項目才能獲得融資，而且合規(guī)項目一定能獲得合理的、足額的融資，通過預(yù)售高周轉(zhuǎn)的必要性也下降了。未來鼓勵現(xiàn)售房開發(fā)，預(yù)計會在土地出讓、規(guī)劃報建、融資和交付等方面有扶持政策。預(yù)售向現(xiàn)售轉(zhuǎn)型，也是房地產(chǎn)新的開發(fā)模式。

另有房地產(chǎn)行業(yè)分析師指，融資總量管理、三道紅線、“雙集中”等各種融資政策改變就是告別房地產(chǎn)“三高”模式，逐步推進現(xiàn)房銷售。

對于牽動不少購房者神經(jīng)的房地產(chǎn)稅，《決定》也再次提及，“完善房地產(chǎn)稅收制度”。

不過，業(yè)內(nèi)并不認為，該提法意味著立刻將開征房地產(chǎn)稅。上述房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師指出，房地產(chǎn)稅收制度不是特指房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)相關(guān)稅有10多個，包括營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、城市維護建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。同時，本次強調(diào)“完善”，而非此前用的“推進立法”、“做好試點”等，可能包含的房地產(chǎn)稅收制度的改革內(nèi)容也會更為全面。

整體而言，華泰證券認為，三中全會對地產(chǎn)的表述是一個中長期的表述，不是當(dāng)下就要立馬實現(xiàn)的。整體來看，所有內(nèi)容都是已經(jīng)在做和可預(yù)見的，沒有超預(yù)期的部分。短期而言，需要進一步推進因城施策來穩(wěn)定市場，中長期而言，市場穩(wěn)定之后，現(xiàn)房銷售制度和房地產(chǎn)稅需要關(guān)注。

（來源：第一財經(jīng)）