近段時間，公募REITs市場出現(xiàn)一些新的戰(zhàn)略配售投資者“面孔”。除了原始權(quán)益人、保險、銀行理財?shù)葌鹘y(tǒng)戰(zhàn)略配售投資者之外，包括擔(dān)保機(jī)構(gòu)、私募基金、實業(yè)投資公司等在內(nèi)的機(jī)構(gòu)也開始出現(xiàn)在公募REITs的戰(zhàn)略配售名單之中。

公募REITs戰(zhàn)略配售投資者類型日漸豐富

今年6月，工銀河北高速REIT發(fā)行，深圳擔(dān)保集團(tuán)有限公司以戰(zhàn)略投資者的身份認(rèn)購了1663萬份基金份額，合計出資9475.77萬元。此外，深圳擔(dān)保集團(tuán)有限公司還參與了華夏深國際倉儲物流REIT的戰(zhàn)略配售，出資近5000萬元認(rèn)購1998萬份基金份額。

在華夏深國際倉儲物流REIT的戰(zhàn)略配售名單中，還出現(xiàn)了實業(yè)投資者的身影。深圳市蔡屋圍實業(yè)股份有限公司以其他專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者的身份，出資近2000萬元認(rèn)購了798萬份基金份額。

此外，華夏華潤商業(yè)REIT的戰(zhàn)略配售投資者中出現(xiàn)了上海中遠(yuǎn)匯麗建筑裝潢有限公司、上海家樹建設(shè)集團(tuán)有限公司等企業(yè)。

談及上述新出現(xiàn)的投資者，招商基金REITs投資團(tuán)隊專業(yè)副總監(jiān)萬億表示，最近從一些新發(fā)REITs的戰(zhàn)配名單中，確實看到有一些非傳統(tǒng)機(jī)構(gòu)，例如擔(dān)保機(jī)構(gòu)、私募基金、實業(yè)公司等。這些機(jī)構(gòu)有些是原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方，有些是和原始權(quán)益人有相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)同關(guān)系的供應(yīng)商或咨詢公司等。

在他看來，這類新進(jìn)場的機(jī)構(gòu)普遍資金較為充裕，負(fù)債端成本較低，對短期市場波動的容忍度較高，關(guān)注公募REITs的長期投資價值，是REITs市場的增量資金，也反映出REITs市場投資者結(jié)構(gòu)進(jìn)一步豐富。

“我們注意到一些大型的擔(dān)保公司參與了近期上市REITs產(chǎn)品的戰(zhàn)略配售?！敝泻交鸩粍赢a(chǎn)投資部表示，“在當(dāng)下市場，隨著公募REITs相關(guān)利好政策落地、增量資金不斷涌現(xiàn)、資產(chǎn)估值回歸理性，公募REITs吸引了更多秉承長期投資理念的‘耐心資本’加入?！?/p>

關(guān)注項目基本面及現(xiàn)金分派率等指標(biāo)

與傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)不同，新進(jìn)場的擔(dān)保機(jī)構(gòu)、實業(yè)投資公司、私募基金對于公募REITs有哪些投資偏好，也是市場關(guān)心的話題。

據(jù)萬億反饋，這類非傳統(tǒng)機(jī)構(gòu)相對更關(guān)心分派率的絕對值大小，同時也關(guān)心分派率的穩(wěn)定性。因此在品種的選擇上，他們往往關(guān)注新能源這類短期分派率較高、分派相對穩(wěn)定的品種，以及個別有一定區(qū)位優(yōu)勢的倉儲物流品種。

中航基金不動產(chǎn)投資部指出，非傳統(tǒng)機(jī)構(gòu)投資公募REITs依然會從項目基本面的角度進(jìn)行分析，比如現(xiàn)金分派率、收入及EBIDTA的完成度等。此外，未來經(jīng)營預(yù)期也會是機(jī)構(gòu)投資者的一個重要參考依據(jù)?！皬哪壳笆袌鰜砜?，因經(jīng)營收益權(quán)類資產(chǎn)的分紅包含本金及利息，現(xiàn)金分派率會相對較高，非傳統(tǒng)機(jī)構(gòu)目前大多偏好此類資產(chǎn)。投資者普遍希望分紅能夠達(dá)到預(yù)測值，但具體的分紅收益預(yù)期還取決于各機(jī)構(gòu)的資金成本等?！?/p>

先鋒瑞馳基金相關(guān)人士也表示，從近期已經(jīng)發(fā)行的幾單REITs項目看，資金普遍對現(xiàn)金流回報穩(wěn)定的弱周期類項目較為青睞，其中以新能源類項目為首。例如，華夏特變電工新能源REIT和中信建投明陽智能新能源REIT兩單新能源項目網(wǎng)下超額認(rèn)購倍數(shù)均接近70倍。

戰(zhàn)略配售分化明顯

在擔(dān)保機(jī)構(gòu)、實業(yè)投資公司等機(jī)構(gòu)新進(jìn)場的同時，目前REITs戰(zhàn)略配售市場呈現(xiàn)明顯分化現(xiàn)象。

萬億表示，近期公募REITs戰(zhàn)略配售出現(xiàn)較大的兩極分化。部分REITs項目受到資金追捧，無論是戰(zhàn)略配售，還是網(wǎng)下投資和公眾認(rèn)購，投資人都表現(xiàn)出了極大的熱情，但也有項目新發(fā)壓力仍然較大，投資者對不同類別REITs項目投資價值的判斷出現(xiàn)了較大分化。

“短期內(nèi)，預(yù)計市場對不同類別REITs項目的認(rèn)識出現(xiàn)變化的可能性不大，并且REITs市場流動性有限，資金向個別項目集中、行業(yè)走勢和投資熱度分化的趨勢或?qū)⒕S持?！比f億表示，后續(xù)REITs市場定價邏輯是否會發(fā)生變化，有待進(jìn)一步觀察。

中航基金不動產(chǎn)投資部也表示，自首批公募REITs上市以來，戰(zhàn)略配售投資者結(jié)構(gòu)不斷發(fā)生變化，構(gòu)成逐漸多元。目前，除原始權(quán)益人及關(guān)聯(lián)方外，保險機(jī)構(gòu)和券商仍然是REITs戰(zhàn)略配售的主要參與方。此外，產(chǎn)業(yè)資本、私募基金、銀行理財、資產(chǎn)管理公司等也是REITs的重要參與方。

“目前，REITs戰(zhàn)配結(jié)構(gòu)普遍仍以原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方為主。據(jù)公開資料顯示，今年上半年新發(fā)REITs中，剔除原始權(quán)益人及相關(guān)方影響后，券商、產(chǎn)業(yè)資本及保險參與度較高，戰(zhàn)略配售規(guī)模占比分別約為28%、25%及19%。”先鋒瑞馳相關(guān)人士表示。

上述人士進(jìn)一步表示，在資產(chǎn)類型上，各類機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)配置偏好也有所差異。其中，券商更傾向于選擇特許經(jīng)營權(quán)類，而產(chǎn)業(yè)資本及保險在產(chǎn)權(quán)類上的占比相對較高。

（來源：中國基金報）