三年前的2021年6月21日，首批9只公募REITs正式登陸境內(nèi)資本市場，開啟了不動產(chǎn)投資信托基金這一巨大藍(lán)海。

如今，首批公募REITs迎來上市三周年。三年來，公募REITs走出了一段先揚后抑、大起大落，然后逐漸回歸理性的“過山車”行情，即使在近期戰(zhàn)略配售份額“解禁潮”的沖擊下，首批公募REITs仍然平穩(wěn)度過了三周年大考，二級市場正在恢復(fù)活力。

與此同時，公募REITs也在一級市場上形成了首發(fā)+擴(kuò)募雙輪驅(qū)動的發(fā)展格局，底層資產(chǎn)類型持續(xù)擴(kuò)容，為盤活龐大的存量資產(chǎn)蹚出一條新路。截至6月21日，全市場已上市的公募REITs共36只，總發(fā)行規(guī)模近1200億元。

三年期戰(zhàn)配解禁首日運作平穩(wěn)

6月21日，首批公募REITs迎來上市三周年，與此同時，戰(zhàn)略配售投資者持有的部分基金份額也迎來了解禁時刻。

這是因為在公募REITs發(fā)行時，基金份額被分成三部分，分別面向戰(zhàn)略配售投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者，其中原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方參與的戰(zhàn)略配售比例合計不得低于基金份額發(fā)售數(shù)量的20%，超過20%的自上市之日起持有不少于36個月。

據(jù)統(tǒng)計，在首批9只公募REITs中，有5只產(chǎn)品在6月21日迎來了戰(zhàn)略配售投資者所持份額的部分解禁，分別是博時蛇口產(chǎn)園REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、平安廣州廣河REIT、中航首鋼綠能REIT、浙商證券滬杭甬高速REIT，合計解禁份額約7.2億份，占5只產(chǎn)品基金總份額的20%。

從二級市場表現(xiàn)來看，三年期戰(zhàn)略配售份額解禁首日，公募REITs整體運作平穩(wěn)，其中，博時蛇口產(chǎn)園REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、平安廣州廣河REIT分別上漲0.11%、0.09%、0.02%，中航首鋼綠能REIT、浙商證券滬杭甬高速REIT分別下跌0.17%、0.26%。

不僅如此，有3只公募REITs均在公告中明確表示原始權(quán)益人短期內(nèi)不減持。比如，中航基金在公告中表示，該公司收到原始權(quán)益人同一控制下關(guān)聯(lián)方首鋼基金發(fā)來的函：“基于對本基金及基礎(chǔ)設(shè)施項目未來發(fā)展前景的信心和長期投資價值的認(rèn)可，支持本基金持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，首鋼基金承諾將繼續(xù)持有本次解除限售的份額，自本次解除限售之日起36個月內(nèi)不減持?！辈r基金、平安基金也有類似表態(tài)。

“絕大多數(shù)原始權(quán)益人基于對自身項目未來發(fā)展前景的信心和長期投資價值的認(rèn)可，減持動機(jī)較弱，此次解禁對市場整體沖擊有限?！睂τ诖舜谓饨麑EITs二級市場帶來的影響，中航基金REITs業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，隨著REITs市場逐漸完善，投資者對原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方解禁帶來影響的理解趨于理性，各基金管理人高度重視解禁前后的二級市場建設(shè)，提前部署啟動減持意向摸排工作和信息披露工作，最大限度保障解禁前后產(chǎn)品價格的平穩(wěn)。

二級市場價格回歸理性

拉長時間來看，首批9只公募REITs三年來的市場表現(xiàn)，則體現(xiàn)了投資者對公募REITs定價邏輯的認(rèn)知重構(gòu)。

回顧公募REITs的發(fā)展歷程，2021年與2022年，在股票市場震蕩下行、“資產(chǎn)荒”逐漸蔓延的背景下，以高分紅著稱的公募REITs迅速成為眾多資金眼中的香餑餑，9只公募REITs全部一日售罄，不僅打新收益可觀，而且在二級市場走出了高歌猛進(jìn)的獨立行情，供不應(yīng)求的市場生態(tài)快速推高了公募REITs的溢價。

但隨后，受到宏觀經(jīng)濟(jì)影響，2023年部分公募REITs的底層資產(chǎn)運營情況出現(xiàn)波動，二級市場也遭遇深度調(diào)整。這一年，公募REITs的股性與波動性逐漸被投資者認(rèn)知，投資者情緒趨于謹(jǐn)慎，項目交投活躍度下降，公募REITs在二級市場出現(xiàn)了明顯折價。

在經(jīng)歷了超跌后，2024年上半年，公募REITs市場整體回暖，市場也在重新定價的動態(tài)過程中越來越關(guān)注底層資產(chǎn)的經(jīng)營情況。截至6月21日，公募REITs今年以來的平均漲幅超8%，投資情緒逐步回歸理性，但受去年回撤影響仍然有部分產(chǎn)品存在虧損。

博時基金REITs業(yè)務(wù)營運總監(jiān)劉玄認(rèn)為，公募REITs是一種不同于現(xiàn)金、股票、債券的新產(chǎn)品，發(fā)展初期可能發(fā)生局部交易熱度較高、限售股解禁影響流動性、底層資產(chǎn)受到超預(yù)期因素的影響導(dǎo)致價格波動等情況，但拉長投資周期來看，REITs的二級市場價格會圍繞底層資產(chǎn)的經(jīng)營情況、分紅情況、宏觀市場等基本面因素而波動，市場價格不會過多偏離實際資產(chǎn)公允價值，二級市場價格會表現(xiàn)為向產(chǎn)品內(nèi)在價值回歸。

“REITs的本質(zhì)是一種高分紅資產(chǎn)，如果基本面穩(wěn)定，可以在下跌時進(jìn)行逆向操作。但REITs內(nèi)部可能會有所分化，其中經(jīng)營權(quán)REITs類似于永續(xù)的固息債，而所有權(quán)REITs則類似于浮息債，受資產(chǎn)價格的波動影響較大，投資者需要仔細(xì)甄別?！?匯豐晉信FOF基金經(jīng)理何喆表示。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月21日，首批9只產(chǎn)品累計分紅金額合計達(dá)50.94億元。其中，經(jīng)營權(quán)類項目平安廣州廣河REIT的累計分紅金額高達(dá)15.53億元，領(lǐng)先于其余產(chǎn)品，浙商證券滬杭甬高速REIT、中金普洛斯REIT分別以累計8.48億元、7.67億元的分紅金額緊隨其后，其余產(chǎn)品的分紅金額也在1億—5億元之間，年化派息率的均值達(dá)到7.09%。

底層資產(chǎn)類型日趨多元

在二級市場趨于平穩(wěn)的背景下，公募REITs也在一級市場上形成了首發(fā)+擴(kuò)募雙輪驅(qū)動的發(fā)展格局，公募REITs業(yè)務(wù)正式邁入2.0階段。

一方面，繼首批9只產(chǎn)品之后，公募REITs不斷擴(kuò)容，已經(jīng)從試點階段穩(wěn)步邁入常態(tài)化發(fā)行階段。6月21日，證監(jiān)會官網(wǎng)顯示，明陽智能新能源REIT和中航易商倉儲物流REIT獲批，公募REITs市場再添2只“新丁”。

另一方面，多只REITs產(chǎn)品實現(xiàn)擴(kuò)募，進(jìn)一步盤活底層資產(chǎn)，通過提高投資分散性促進(jìn)基金長期穩(wěn)健運營。2023年6月16日，滬深交易所首批4單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)募項目正式上市；今年3月，中航京能光伏REIT擴(kuò)募申報被上交所受理，更是成為行業(yè)首單資產(chǎn)混裝的擴(kuò)募項目。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至6月21日，全市場已經(jīng)有36只公募REITs成功上市，累計發(fā)行規(guī)模達(dá)到1188.68億元，其中首發(fā)規(guī)模為1138.03億元；擴(kuò)募上市4只，擴(kuò)募規(guī)模為50.64億元，底層資產(chǎn)類型覆蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、保障性租賃住房、消費基礎(chǔ)設(shè)施、高速公路、清潔能源、生態(tài)環(huán)保等，資產(chǎn)類型日趨多元。

瑞思不動產(chǎn)研究院表示，未來，REITs的覆蓋面與普及率會大幅提升。一是REITs所服務(wù)的資產(chǎn)類別、企業(yè)類別和資金類別會與時俱進(jìn)、持續(xù)擴(kuò)容，將更多民營、外資企業(yè)引入市場，更深度服務(wù)雙碳、雙循環(huán)等國家戰(zhàn)略與新發(fā)展格局；二是REITs平臺將更具市場活力和自驅(qū)力，持續(xù)推動資產(chǎn)運營管理機(jī)制、資源要素配置效率的優(yōu)化和提升。

（來源：證券時報網(wǎng)）