隨著近期美債收益率迅速回落，美國房貸利率也在走低。

當?shù)貢r間6月19日，美國抵押貸款銀行協(xié)會（MBA）發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，30年期固定抵押貸款的合同利率下降8個基點至6.94%，自今年3月以來首次降至7%以下。五年期可調(diào)整利率抵押貸款的利率下跌18個基點至6.27%，為2月以來的最低水平。

隨著房貸利率走低，購房融資申請也環(huán)比上升，抵押貸款申請指數(shù)上升1.6%至3月以來最高水平。購房融資成本的下降可能會在一定程度上抵消房屋售價上漲的影響，并提振買房需求。

不過，和三年前3%左右的房貸利率相比，如今7%左右的房貸利率和居高不下的房價仍是“不能承受之重”，美國樓市依舊陰霾籠罩。接下來房貸利率能進一步走低嗎？量跌價漲的美國樓市何時能夠走出“冰封”？

美國樓市量跌價漲

在價格處于歷史高位附近、房貸成本偏高之際，美國房地產(chǎn)市場仍在苦苦掙扎，量跌價漲讓剛需頭疼不已，供應緊缺的美國樓市陷入畸形。

美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（NAR）數(shù)據(jù)顯示，美國4月成屋銷售總數(shù)年化414萬戶，連續(xù)二個月下降，預期為423萬戶。美國4月成屋銷售環(huán)比下跌1.9%，預期為上漲0.8%。對比來看，2021年初，成屋銷售總數(shù)年化比當前高出200多萬戶，當時的按揭貸款利率約為3%，而現(xiàn)在約為7%。

渣打中國財富管理部首席投資策略師王昕杰分析稱，貸款利率是影響樓市增量最直接的因素，隨著2021年底美聯(lián)儲加息預期升溫，房屋貸款利率也從3%左右升至7%附近。同時，伴隨著房價在2021年年終達到高位，不斷上升的貸款利率也抑制了民眾的需求，對樓市產(chǎn)生了較大的影響。2022年后美國的新屋開工量一直處于下降趨勢，但房屋的價格在租金不斷提高的背景下不斷上升，疊加仍然很高的貸款利率，給美國樓市帶來不小挑戰(zhàn)。

盡管高利率構成了壓力，但供應緊缺仍推升了房價。4月成屋售價的中位數(shù)較上年同期上漲5.7%至40.76萬美元，這是1999年有數(shù)據(jù)以來最高的4月房價。

居外IQI集團聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO卡希夫·安薩里（Kashif Ansari）分析稱，在二手房供應短缺之際，美國房價仍在繼續(xù)上漲，高利率至今無法撼動房價。一方面，置換成本高企讓很多有房者惜售，大部分有房者的房貸利率遠低于現(xiàn)在的利率，而且還款期可以長達30年，并不急于在高利率下置換。另一方面，在高利率和高房價雙重壓力下，很多購房者處于觀望狀態(tài)，選擇了租房，等待按揭利率降到可承受范圍內(nèi)。

在安薩里看來，目前美國經(jīng)濟仍具韌性，失業(yè)率處在相對低位，勞工時薪高企，移民不斷涌入，樓市需求仍在，這也是美國房產(chǎn)成為亞太跨境房產(chǎn)投資者熱門市場的原因。如果未來按揭利率大幅下降，此前觀望的眾多買家出手，房價可能再度攀升。

住房通脹施壓貨幣政策

高房價、高租金也會對貨幣政策產(chǎn)生巨大影響，成為美聯(lián)儲抗通脹的攔路虎。

美國勞工部數(shù)據(jù)顯示，5月CPI環(huán)比持平，為2022年7月以來最弱，低于預估值0.1%；5月CPI同比上漲3.3%，也低于預估值3.4%。與此同時，5月核心CPI環(huán)比上升0.2%，為去年10月以來最小增幅；5月核心CPI同比增長3.4%，為2021年4月以來最小增幅。

與整體通脹下降形成鮮明對比的是，5月住房成本連續(xù)四個月上漲0.4%。除住房外的超級核心服務業(yè)下降了0.04%，為2021年9月以來首次出現(xiàn)負增長。目前住房成本上漲仍是通脹下行的最大阻力，多位美聯(lián)儲官員表達了對住房通脹的關切。

盡管短期承壓，但好消息是，從中長期看，住房通脹的壓力將逐漸緩解。王昕杰分析稱，現(xiàn)在美聯(lián)儲特別關注服務業(yè)方面的數(shù)據(jù)，服務通脹里占比最大的就是租金通脹，對于整體通脹的貢獻超過三成。從住房通脹的趨勢來看，其對于整體通脹的貢獻值已經(jīng)在今年2月低于2%以下，呈現(xiàn)連續(xù)走低的趨勢。在通脹不斷上升的進程當中，居民端超額儲蓄不斷下降，儲蓄耗盡之后，消費增速開始下滑，住房通脹、服務通脹會進一步下滑，給美聯(lián)儲貨幣政策放松提供空間。

國金證券首席經(jīng)濟學家趙偉表示，住房通脹將繼續(xù)下行，今年底前或難以反彈。住房通脹由主要住所租金、業(yè)主等價租金驅(qū)動，二者走勢較為一致，主要反映租金壓力。美國房價、租金指數(shù)分別領先住房通脹15、12個月，預計主要住所租金、業(yè)主等價租金分別從2024年3月的5.7%、5.9%下降至2024年9月的4.9%、5.0%。

不過，由于移民對住房的旺盛需求，他們的涌入往往推高了當?shù)胤績r和租金，趙偉認為移民對住房通脹可能起到了一定的推動作用，移民占美國人口比率增加1%會推動住房通脹上升1.6—1.7個百分點。美國“二次通脹”壓力來源于核心服務，住房（尤其是業(yè)主等價租金）和交通（主要是機動車保險）是CPI同比漲幅的主要貢獻項。

暫難解除“冰封”？

近期美債收益率迅速回落，推動美國抵押貸款利率走低，未來進一步回落的空間有多大？

盡管美國房貸利率有所下行，但或許很難出現(xiàn)快速大跳水。王昕杰分析稱，綜合考慮美國經(jīng)濟和通脹，今年下半年美聯(lián)儲仍然有降息空間，但降息次數(shù)已經(jīng)大幅縮減，這也相應限制了10年期美債收益率的下降空間，預計未來12個月美國10年期國債收益率將落入4%—4.25%區(qū)間，下降的空間有限，這也會錨定房貸利率的下降水平，不會有很大程度的下行。

Maybank Asset Management固定收益聯(lián)席主管Rachana Mehta也認為，10年期美債收益率預計將在4.2%至4.5%的寬幅區(qū)間內(nèi)波動，接近該區(qū)間高點時，將是一個良好的買入時機。

需要注意的是，越來越多的房主們接受按揭貸款利率正在進入新常態(tài)的事實，一些人無法再推遲搬家了，這導致更多人掛牌出售房產(chǎn)，庫存近來有走高的態(tài)勢。

成屋銷售約占美國房地產(chǎn)市場銷售量的90%，近期成屋庫存增加態(tài)勢明顯。截至4月底，有121萬戶待售房屋，同比大漲16%。按照目前的銷售速度計算，需要約3.5個月的時間消耗掉市場上的供應量，雖然仍低于5個月的中性水平，但已經(jīng)遠高于此前庫存銷售比低位，市場供應緊張的局面正在緩解。

6月19日公布的另一項數(shù)據(jù)顯示，6月美國住宅建筑商的信心超預期下降。美國全國住宅建筑商協(xié)會（NAHB）/富國銀行的住宅市場狀況指數(shù)下跌2個點至43，意外降至今年以來的最低水平，低于所有經(jīng)濟學家的預估。抵押貸款利率接近7%仍制約了潛在買家的興趣，對需求前景構成壓力。

美國全國住宅建筑商協(xié)會主席Carl Harris表示，住宅建筑商還面臨著建筑和開發(fā)貸款利率上升、勞動力長期短缺以及可建地塊匱乏等問題。

從種種跡象來看，利率很難回到此前的低位，高企的房價也在壓制市場需求，量跌價漲的局面短期難改，美國樓市距離解除“冰封”還為時尚早。

（來源：21世紀經(jīng)濟報道）