隨著近期美債收益率迅速回落，美國房貸利率也在走低。

當(dāng)?shù)貢r(shí)間6月19日，美國抵押貸款銀行協(xié)會（MBA）發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，30年期固定抵押貸款的合同利率下降8個基點(diǎn)至6.94%，自今年3月以來首次降至7%以下。五年期可調(diào)整利率抵押貸款的利率下跌18個基點(diǎn)至6.27%，為2月以來的最低水平。

隨著房貸利率走低，購房融資申請也環(huán)比上升，抵押貸款申請指數(shù)上升1.6%至3月以來最高水平。購房融資成本的下降可能會在一定程度上抵消房屋售價(jià)上漲的影響，并提振買房需求。

不過，和三年前3%左右的房貸利率相比，如今7%左右的房貸利率和居高不下的房價(jià)仍是“不能承受之重”，美國樓市依舊陰霾籠罩。接下來房貸利率能進(jìn)一步走低嗎？量跌價(jià)漲的美國樓市何時(shí)能夠走出“冰封”？

美國樓市量跌價(jià)漲

在價(jià)格處于歷史高位附近、房貸成本偏高之際，美國房地產(chǎn)市場仍在苦苦掙扎，量跌價(jià)漲讓剛需頭疼不已，供應(yīng)緊缺的美國樓市陷入畸形。

美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）數(shù)據(jù)顯示，美國4月成屋銷售總數(shù)年化414萬戶，連續(xù)二個月下降，預(yù)期為423萬戶。美國4月成屋銷售環(huán)比下跌1.9%，預(yù)期為上漲0.8%。對比來看，2021年初，成屋銷售總數(shù)年化比當(dāng)前高出200多萬戶，當(dāng)時(shí)的按揭貸款利率約為3%，而現(xiàn)在約為7%。

渣打中國財(cái)富管理部首席投資策略師王昕杰分析稱，貸款利率是影響樓市增量最直接的因素，隨著2021年底美聯(lián)儲加息預(yù)期升溫，房屋貸款利率也從3%左右升至7%附近。同時(shí)，伴隨著房價(jià)在2021年年終達(dá)到高位，不斷上升的貸款利率也抑制了民眾的需求，對樓市產(chǎn)生了較大的影響。2022年后美國的新屋開工量一直處于下降趨勢，但房屋的價(jià)格在租金不斷提高的背景下不斷上升，疊加仍然很高的貸款利率，給美國樓市帶來不小挑戰(zhàn)。

盡管高利率構(gòu)成了壓力，但供應(yīng)緊缺仍推升了房價(jià)。4月成屋售價(jià)的中位數(shù)較上年同期上漲5.7%至40.76萬美元，這是1999年有數(shù)據(jù)以來最高的4月房價(jià)。

居外IQI集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO卡希夫·安薩里（Kashif Ansari）分析稱，在二手房供應(yīng)短缺之際，美國房價(jià)仍在繼續(xù)上漲，高利率至今無法撼動房價(jià)。一方面，置換成本高企讓很多有房者惜售，大部分有房者的房貸利率遠(yuǎn)低于現(xiàn)在的利率，而且還款期可以長達(dá)30年，并不急于在高利率下置換。另一方面，在高利率和高房價(jià)雙重壓力下，很多購房者處于觀望狀態(tài)，選擇了租房，等待按揭利率降到可承受范圍內(nèi)。

在安薩里看來，目前美國經(jīng)濟(jì)仍具韌性，失業(yè)率處在相對低位，勞工時(shí)薪高企，移民不斷涌入，樓市需求仍在，這也是美國房產(chǎn)成為亞太跨境房產(chǎn)投資者熱門市場的原因。如果未來按揭利率大幅下降，此前觀望的眾多買家出手，房價(jià)可能再度攀升。

住房通脹施壓貨幣政策

高房價(jià)、高租金也會對貨幣政策產(chǎn)生巨大影響，成為美聯(lián)儲抗通脹的攔路虎。

美國勞工部數(shù)據(jù)顯示，5月CPI環(huán)比持平，為2022年7月以來最弱，低于預(yù)估值0.1%；5月CPI同比上漲3.3%，也低于預(yù)估值3.4%。與此同時(shí)，5月核心CPI環(huán)比上升0.2%，為去年10月以來最小增幅；5月核心CPI同比增長3.4%，為2021年4月以來最小增幅。

與整體通脹下降形成鮮明對比的是，5月住房成本連續(xù)四個月上漲0.4%。除住房外的超級核心服務(wù)業(yè)下降了0.04%，為2021年9月以來首次出現(xiàn)負(fù)增長。目前住房成本上漲仍是通脹下行的最大阻力，多位美聯(lián)儲官員表達(dá)了對住房通脹的關(guān)切。

盡管短期承壓，但好消息是，從中長期看，住房通脹的壓力將逐漸緩解。王昕杰分析稱，現(xiàn)在美聯(lián)儲特別關(guān)注服務(wù)業(yè)方面的數(shù)據(jù)，服務(wù)通脹里占比最大的就是租金通脹，對于整體通脹的貢獻(xiàn)超過三成。從住房通脹的趨勢來看，其對于整體通脹的貢獻(xiàn)值已經(jīng)在今年2月低于2%以下，呈現(xiàn)連續(xù)走低的趨勢。在通脹不斷上升的進(jìn)程當(dāng)中，居民端超額儲蓄不斷下降，儲蓄耗盡之后，消費(fèi)增速開始下滑，住房通脹、服務(wù)通脹會進(jìn)一步下滑，給美聯(lián)儲貨幣政策放松提供空間。

國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙偉表示，住房通脹將繼續(xù)下行，今年底前或難以反彈。住房通脹由主要住所租金、業(yè)主等價(jià)租金驅(qū)動，二者走勢較為一致，主要反映租金壓力。美國房價(jià)、租金指數(shù)分別領(lǐng)先住房通脹15、12個月，預(yù)計(jì)主要住所租金、業(yè)主等價(jià)租金分別從2024年3月的5.7%、5.9%下降至2024年9月的4.9%、5.0%。

不過，由于移民對住房的旺盛需求，他們的涌入往往推高了當(dāng)?shù)胤績r(jià)和租金，趙偉認(rèn)為移民對住房通脹可能起到了一定的推動作用，移民占美國人口比率增加1%會推動住房通脹上升1.6—1.7個百分點(diǎn)。美國“二次通脹”壓力來源于核心服務(wù)，住房（尤其是業(yè)主等價(jià)租金）和交通（主要是機(jī)動車保險(xiǎn)）是CPI同比漲幅的主要貢獻(xiàn)項(xiàng)。

暫難解除“冰封”？

近期美債收益率迅速回落，推動美國抵押貸款利率走低，未來進(jìn)一步回落的空間有多大？

盡管美國房貸利率有所下行，但或許很難出現(xiàn)快速大跳水。王昕杰分析稱，綜合考慮美國經(jīng)濟(jì)和通脹，今年下半年美聯(lián)儲仍然有降息空間，但降息次數(shù)已經(jīng)大幅縮減，這也相應(yīng)限制了10年期美債收益率的下降空間，預(yù)計(jì)未來12個月美國10年期國債收益率將落入4%—4.25%區(qū)間，下降的空間有限，這也會錨定房貸利率的下降水平，不會有很大程度的下行。

Maybank Asset Management固定收益聯(lián)席主管Rachana Mehta也認(rèn)為，10年期美債收益率預(yù)計(jì)將在4.2%至4.5%的寬幅區(qū)間內(nèi)波動，接近該區(qū)間高點(diǎn)時(shí)，將是一個良好的買入時(shí)機(jī)。

需要注意的是，越來越多的房主們接受按揭貸款利率正在進(jìn)入新常態(tài)的事實(shí)，一些人無法再推遲搬家了，這導(dǎo)致更多人掛牌出售房產(chǎn)，庫存近來有走高的態(tài)勢。

成屋銷售約占美國房地產(chǎn)市場銷售量的90%，近期成屋庫存增加態(tài)勢明顯。截至4月底，有121萬戶待售房屋，同比大漲16%。按照目前的銷售速度計(jì)算，需要約3.5個月的時(shí)間消耗掉市場上的供應(yīng)量，雖然仍低于5個月的中性水平，但已經(jīng)遠(yuǎn)高于此前庫存銷售比低位，市場供應(yīng)緊張的局面正在緩解。

6月19日公布的另一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，6月美國住宅建筑商的信心超預(yù)期下降。美國全國住宅建筑商協(xié)會（NAHB）/富國銀行的住宅市場狀況指數(shù)下跌2個點(diǎn)至43，意外降至今年以來的最低水平，低于所有經(jīng)濟(jì)學(xué)家的預(yù)估。抵押貸款利率接近7%仍制約了潛在買家的興趣，對需求前景構(gòu)成壓力。

美國全國住宅建筑商協(xié)會主席Carl Harris表示，住宅建筑商還面臨著建筑和開發(fā)貸款利率上升、勞動力長期短缺以及可建地塊匱乏等問題。

從種種跡象來看，利率很難回到此前的低位，高企的房價(jià)也在壓制市場需求，量跌價(jià)漲的局面短期難改，美國樓市距離解除“冰封”還為時(shí)尚早。

（來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）