2023年6月16日，首批4單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)募項目正式上市，自此打開我國REITs市場“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動發(fā)展新篇章。

一年來，上述4單項目通過擴(kuò)募提升了資產(chǎn)類型和資產(chǎn)區(qū)域的分散度，增強(qiáng)了項目的競爭力和收益水平。與此同時，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)募工作加速推進(jìn)。

截至目前，自2021年6月份首批REITs項目上市以來，境內(nèi)市場已有36單REITs項目完成上市。以上交所為例，共有25單REITs完成首發(fā)上市，其中有2單REITs項目完成擴(kuò)募落地，4單項目發(fā)布擴(kuò)募公告。

華鑫證券首席策略分析師嚴(yán)凱文表示，近年來，監(jiān)管部門多次表態(tài)大力支持公募REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。隨著監(jiān)管政策的不斷完善，未來我國公募REITs市場參與主體和資產(chǎn)類型將更加豐富。同時，相關(guān)項目擴(kuò)募將進(jìn)一步推動基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品常態(tài)化發(fā)行，從而更好地發(fā)揮其盤活存量資產(chǎn)、拓寬基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)長期資金來源的重要作用。

擴(kuò)募機(jī)制落地啟新篇

自我國公募REITs市場“拔錨起航”之日起，關(guān)于擴(kuò)募的籌劃便提上日程，打造成熟完善的政策基礎(chǔ)更是重中之重。

2022年5月31日，在中國證監(jiān)會指導(dǎo)下，滬深交易所發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)規(guī)則適用指引第3號——新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目(試行)》，成為現(xiàn)行擴(kuò)募機(jī)制的核心政策規(guī)范。同年，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)新購入項目申報推薦有關(guān)工作的通知》，進(jìn)一步對基本擴(kuò)募規(guī)則作出規(guī)定。

這也成為首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目順利擴(kuò)募的重要前提。正如華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT原始權(quán)益人所言：“華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT從2022年二季度后就啟動了擴(kuò)募資產(chǎn)的盡調(diào)工作，相關(guān)政策文件為產(chǎn)品擴(kuò)募提供了路徑指導(dǎo)?！?/p>

首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)募項目的成功上市，充分證明了擴(kuò)募機(jī)制在打造基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)上市平臺方面的作用。公開數(shù)據(jù)顯示，首批發(fā)行項目募集資金規(guī)模合計超過50億元，疊加首次發(fā)行上市合計募集資金規(guī)模超過1000億元，帶動新增項目投資超5700億元，在擴(kuò)大有效投資方面發(fā)揮了重要作用。

以中金普洛斯REIT為例，擴(kuò)募項目總發(fā)售規(guī)模為18.53億元，凈回收資金將以資本金形式優(yōu)先投資于國內(nèi)15個物流及產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目。

中金普洛斯REIT原始權(quán)益人介紹，截至目前，擴(kuò)募回收資金正按計劃進(jìn)行投資，已有部分募投項目完工并投入運(yùn)營，在拓展普洛斯資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)布局的同時，助力全國性和區(qū)域性企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展，對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和民生發(fā)展也起到了一定的支持作用。

擴(kuò)募市場效果見真章

事實(shí)上，首批擴(kuò)募項目起到了積極的示范作用。

在嚴(yán)凱文看來，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)募有助于提升REITs產(chǎn)品的現(xiàn)金流水平，從而維持二級市場價格穩(wěn)定；同時，通過擴(kuò)募可以實(shí)現(xiàn)對不同類型資產(chǎn)的分散投資，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)組合的優(yōu)化。

例如，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT原始權(quán)益人在談及擴(kuò)募新購入張潤大廈的意義時表示，對原始權(quán)益人而言，有利于擴(kuò)大融資規(guī)模，加大主業(yè)投資力度，加速“投融管退”的循環(huán)速度，以此為基礎(chǔ)構(gòu)建更為成熟的資產(chǎn)證券化體系，最終服務(wù)于科技產(chǎn)業(yè)以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)；對產(chǎn)品本身而言，擴(kuò)募有利于形成基礎(chǔ)設(shè)施基金規(guī)模效應(yīng)，分散個體底層資產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險，平滑基金整體收益。

數(shù)據(jù)給出了更為直觀的證明，擴(kuò)募后項目收益率均有明顯提升。據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計，中金普羅斯REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT和博時蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募前項目區(qū)間收益率分別為0.41%、-1.59%、1.78%和1.66%，而擴(kuò)募后的區(qū)間收益率則分別為4.29%、11.98%、5.99%和5.08%。

與此同時，隨著首批擴(kuò)募項目的順利上市及穩(wěn)健運(yùn)營，更多擴(kuò)募項目紛至沓來。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，已有國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、華夏北京保障房REIT、華夏華潤有巢REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT先后宣布計劃申請擴(kuò)募。此外，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、中航京能光伏REIT擴(kuò)募申請正在接受監(jiān)管審核。與此同時，中信建投國家電投新能源REIT和華夏金茂商業(yè)REIT也曾公開表示正積極籌劃擴(kuò)募工作。

值得注意的是，中航京能光伏REIT擴(kuò)募項目是行業(yè)首單資產(chǎn)混裝的擴(kuò)募項目，這意味著公募REITs將從單一資產(chǎn)擴(kuò)募邁進(jìn)混裝資產(chǎn)擴(kuò)募的“2.0時代”。

瑞思不動產(chǎn)金融研究院院長朱元偉表示，隨著REITs市場規(guī)模擴(kuò)大，可以容納更多的資金量進(jìn)出，有利于大規(guī)模機(jī)構(gòu)投資人的參與。只有規(guī)模增加了，大資金才可能參與進(jìn)來，從而改善邊際定價所導(dǎo)致的漲跌被放大的局面，這有利于推動中國REITs市場進(jìn)入良性循環(huán)。

“混裝資產(chǎn)”或成未來方向

一方面，首批4單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs順利擴(kuò)募后，我國公募REITs市場初步形成“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動的發(fā)展格局；另一方面，首批擴(kuò)募的REITs項目在平衡新舊投資人利益、擴(kuò)募時機(jī)具體選擇與把握、擴(kuò)募資產(chǎn)的選取與定價等多個方面，都積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

與此同時，今年以來，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs二級市場持續(xù)回暖。據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年以來，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs二級市場價格快速反彈。截至6月15日，36只上市公募REITs年內(nèi)平均漲幅達(dá)到8.24%，更有18只年內(nèi)漲幅超過10%。這些積極因素都有利于進(jìn)一步優(yōu)化擴(kuò)募機(jī)制、推進(jìn)原始權(quán)益人與投資人共贏。

談及如何優(yōu)化擴(kuò)募機(jī)制，朱元偉表示，“混裝資產(chǎn)”或?qū)⒊蔀槲磥砦覈鳵EITs擴(kuò)募的一個方向。據(jù)悉，目前，市場上已發(fā)行的擴(kuò)募資產(chǎn)均以原始權(quán)益人的自有資產(chǎn)為主，與首發(fā)資產(chǎn)屬于同一類型，而單類資產(chǎn)擴(kuò)募存在選擇方案少、風(fēng)險分散性低、培育難度大等問題。

這正與華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT未來規(guī)劃不謀而合。華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT原始權(quán)益人透露，張江集團(tuán)和張江高科目前在管資產(chǎn)面積約五百萬平方米，除了張江光大園和張潤這類研發(fā)辦公類的商務(wù)園區(qū)，還包括醫(yī)療科技產(chǎn)業(yè)園和一些生產(chǎn)研發(fā)類的廠房等資產(chǎn)，此外還有一些其他正在開發(fā)的儲備項目，這些都將成為項目擴(kuò)募的堅實(shí)后盾和儲備資源。

展望未來，隨著我國公募REITs市場持續(xù)發(fā)展，產(chǎn)品數(shù)量和規(guī)模不斷提升，擴(kuò)募機(jī)制必將發(fā)揮更加重要的作用?？紤]到目前大部分已上市產(chǎn)品運(yùn)營較穩(wěn)健、業(yè)績達(dá)預(yù)期，通過擴(kuò)募實(shí)現(xiàn)分散投資和穩(wěn)定分紅，預(yù)計將是更多公募REITs的選擇。

（來源：證券日報）