日前從中國人民銀行獲悉，目前，除北京、上海、深圳外，全國其余城市均已取消房貸利率下限。與此同時(shí)，多數(shù)城市的商業(yè)銀行已根據(jù)房地產(chǎn)金融新政以及市場(chǎng)形勢(shì)，對(duì)房貸利率進(jìn)行了調(diào)整，房貸實(shí)際執(zhí)行利率較前期明顯下降。

實(shí)際執(zhí)行的房貸利率進(jìn)一步下行

5月17日，中國人民銀行取消了全國層面房貸利率政策下限。隨后，各地快速跟進(jìn)。截至目前，除部分一線城市外的其余城市均已取消當(dāng)?shù)氐姆抠J利率下限。

多數(shù)城市的商業(yè)銀行也已對(duì)房貸利率作出調(diào)整，實(shí)際執(zhí)行的房貸利率在近期進(jìn)一步下行。比如，廈門二套房貸款主流利率由4.25%降至3.75%，降幅達(dá)50個(gè)基點(diǎn)；首套房貸款利率由3.45%降至3.3%，降幅為15個(gè)基點(diǎn)。

據(jù)市場(chǎng)人士估計(jì)，房地產(chǎn)金融新政落地后，大多數(shù)城市首套房貸款利率可能下降0.4個(gè)百分點(diǎn)左右，二套房貸款利率可能下降0.6個(gè)百分點(diǎn)左右。按照100萬元貸款、30年期限、等額本息還款方式測(cè)算，首套房貸款總利息支出可減少約8萬元，二套房貸款利息支出能減少約13萬元。

河北秦皇島的金女士就是房地產(chǎn)金融新政的受益者。近日，金女士準(zhǔn)備購入婚房。她從秦皇島銀行獲悉，當(dāng)?shù)厝∠耸滋追抠J款利率下限，首套房貸款利率可以優(yōu)惠到3.35%。相較于之前，100萬元、30年期、等額本息的個(gè)人住房貸款，30年總利息支出減少將近9萬元。

居民中長(zhǎng)期貸款有待進(jìn)一步提振

有金融機(jī)構(gòu)人士表示，城市房貸利率下限取消后，利率會(huì)有下降，市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)后將形成新的均衡水平，有利于滿足居民合理的購房需求，帶動(dòng)新發(fā)放房貸增加。

中國人民銀行發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年前五個(gè)月住戶貸款增加8891億元，其中住戶中長(zhǎng)期貸款增加8598億元。

總體來看，反映個(gè)人住房貸款發(fā)放情況的居民中長(zhǎng)期貸款仍有待進(jìn)一步提振。不過許多分析人士認(rèn)為，隨著一攬子房地產(chǎn)政策進(jìn)一步落地見效，未來居民部門貸款需求有望回暖。

興業(yè)研究公司宏觀研究員張勵(lì)涵表示，本次房地產(chǎn)政策“組合拳”有助于激發(fā)居民購房需求，帶動(dòng)居民信貸投放。但考慮到新政出臺(tái)時(shí)間在5月中旬，因此政策對(duì)5月居民購房需求的刺激效果或許有限。此外，居民提前還貸的行為可能也影響了居民貸款數(shù)據(jù)。

中信建投證券銀行業(yè)首席分析師馬鯤鵬表示，一攬子房地產(chǎn)金融政策發(fā)布后，多地取消了房貸利率下限并下調(diào)了首付比例，部分城市5月下旬地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)邊際改善，5月百強(qiáng)房企銷售額環(huán)比4月有所上漲。隨著居民購房意愿邊際回暖，居民中長(zhǎng)期貸款需求有望保持平穩(wěn)。

展望下半年，中國銀河證券也判斷，由于地產(chǎn)政策進(jìn)一步優(yōu)化，地產(chǎn)銷售可能出現(xiàn)回升，居民貸款增速可能上行。

住房租賃市場(chǎng)正進(jìn)一步激活

作為房地產(chǎn)金融新政中的重要工具、房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫存”的關(guān)鍵一招，保障性住房再貸款近期備受關(guān)注。分析人士認(rèn)為，在市場(chǎng)估值低位，通過“央行工具+地方補(bǔ)貼”可以有效激活住房租賃市場(chǎng)。

目前已有城市通過財(cái)政補(bǔ)貼的方式支持消化存量住房。比如，鄭州對(duì)于參與保障性租賃住房的企業(yè)，前期收購階段一次性補(bǔ)貼200元/平方米，相當(dāng)于一次性貼息2%左右，后期運(yùn)營階段前10年每年又貼息2%；西安按企業(yè)持有的租賃住房建筑面積，每年給予100元/平方米的經(jīng)營獎(jiǎng)勵(lì)，相當(dāng)于一次性貼息近1%。

分析人士表示，在市場(chǎng)低位和起步階段，有了金融和財(cái)政政策的支持，可以更好地發(fā)揮撬動(dòng)和激活作用，對(duì)住房租賃業(yè)務(wù)不僅能夠“扶上馬”，還能做到再“送一程”，長(zhǎng)租房企業(yè)盈利性更可持續(xù)。

“央行和財(cái)政的支持機(jī)制能有效發(fā)揮托底效應(yīng)?！狈治鋈耸勘硎荆绕涫窃诋?dāng)前市場(chǎng)信心不足、行業(yè)周期處于低谷的時(shí)期，穩(wěn)定市場(chǎng)的作用更為明顯，既可以助力房地產(chǎn)行業(yè)周期筑底，也能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式有效轉(zhuǎn)型。

（來源：上海證券報(bào)）