近日，市場上又傳來陽光人壽投資合肥萬達廣場項目、國壽買入遠洋集團旗下項目公司股權(quán)及債權(quán)的消息。業(yè)內(nèi)人士稱，近年險資頻頻投資不動產(chǎn)，既有抄底配置的思路，也有債務置換的考慮。

國壽入股遠洋項目

6月7日，遠洋集團公告稱，其關(guān)聯(lián)方中國人壽及中國人壽集團擬合計出資約31億元，收購遠洋旗下一項目公司49.895%的股權(quán)及相應的債權(quán)。該項目公司主要從事物業(yè)發(fā)展，主要負責頤堤港二期項目的開發(fā)與運營。頤堤港二期位于商業(yè)氛圍濃厚的北京市大望京商圈，擬開發(fā)為旗艦級商業(yè)綜合大廈。

此前，國壽系曾入股過世茂旗下的珠海項目公司。去年9月，世茂集團公告稱，擬出售珠海綜合體項目公司——珠海世茂新領(lǐng)域公司51%股權(quán)，總價為39.1億元，受讓者為項目合營聯(lián)營企業(yè)，背景主要為中國人壽系。

據(jù)了解，珠海世茂新領(lǐng)域的主要業(yè)務為發(fā)展位于珠海的綜合商業(yè)及商用綜合體開發(fā)項目。該項目占地面積約為22.56萬平方米，目前正分為六期進行開發(fā)，包括酒店式寫字樓、商業(yè)物業(yè)、酒店及展會中心。開發(fā)項目一期包括7棟酒店式寫字樓，2023年末前開始陸續(xù)交付；開發(fā)項目二期包括8棟酒店式寫字樓，現(xiàn)時正在施工。

目前，該項目的后續(xù)階段處于規(guī)劃方案論證階段，后期將陸續(xù)開發(fā)建設。

陽光人壽悄然入局

根據(jù)天眼查信息，5月31日，合肥萬達廣場商業(yè)發(fā)展有限公司變更股東，原全資股東大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（下稱“萬達商管”）退出，蘇州聯(lián)商壹號商業(yè)管理有限公司接盤，成為新的唯一股東，認繳出資額約2.1億元。穿透股權(quán)來看，陽光人壽是此次出資的“大金主”。

“王健林專門去過陽光進行溝通?！睒I(yè)內(nèi)知情人士稱，在此之前已聽聞陽光保險方面一直在與萬達接觸洽談。

王健林執(zhí)掌的萬達集團，去年以來開始出售旗下核心資產(chǎn)萬達廣場進行自救，險資是重要買家。在陽光人壽之前，已有多家險資機構(gòu)投資了位于上海、北京等地的萬達廣場項目。

去年12月，曾有媒體報道，萬達商管方面透露，擬出售旗下位于一、二線城市的萬達廣場以換取流動資金，并表示正在和險資機構(gòu)洽談。

根據(jù)目前公開信息，萬達商管向險資轉(zhuǎn)讓的萬達廣場包括上海松江萬達廣場、江門臺山萬達廣場等。去年9月，大家保險、橫琴人壽聯(lián)手投資了位于上海的周浦萬達廣場項目。

今年4月，北京萬達廣場實業(yè)有限公司原100%持股股東大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司退出，新股東有兩家，即坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）持股99.99%，坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司持股0.01%。其中，控股股東背景即為新華保險與中金資本簽署協(xié)議共同設立規(guī)模為100億元的不動產(chǎn)投資基金，新華保險作為有限合伙人認購99.99億元。

抄底與化債兼而有之

上述動作，是近年險資掃貨不動產(chǎn)的延續(xù)。

從公開信息來看，已有多家險企接連出招。今年1月，友邦人壽以24億元的總對價收購北京朝陽區(qū)（CBD）“凱德·星貿(mào)”項目的控股權(quán)，這是友邦繼去年初以50.3億元拿下上海北外灘金融中心地標項目后，又一次直投地產(chǎn)項目。

今年2月，在陜西西安高新區(qū)2024年招商引資暨項目建設大會上，中郵保險投資的西安啟迪中心項目簽約，這是繼北京安定門項目之后，中郵保險開啟的第二個不動產(chǎn)投資項目。去年9月，中郵保險曾斥資42.56億元購入位于北京市東城區(qū)安定門的中糧·置地廣場項目。

不僅大型險企，中小險企也有投資不動產(chǎn)的舉動。例如，長城人壽以10.2億元購入北京辦公物業(yè)——新街高和，該項目總建筑面積約為2.8萬平方米，包含商業(yè)和寫字樓。

一位市場化私募股權(quán)基金人分析，對險資而言，一直尋求的就是能有穩(wěn)定現(xiàn)金流回報的資產(chǎn)，現(xiàn)在地產(chǎn)類資產(chǎn)“便宜”，屬于適合加大投資的階段。

對于險資持續(xù)增加不動產(chǎn)投資的現(xiàn)象，某保險機構(gòu)的首席投資官稱，整體上，險資對不動產(chǎn)有一定配置需求。一方面，可以發(fā)揮長期險資能穿越周期的優(yōu)勢，在經(jīng)濟下行壓力下投向不動產(chǎn)，支持不動產(chǎn)市場融資需求；另一方面，通過“抄底”投資，既享受持有期收益，又能待市場回暖后實現(xiàn)資產(chǎn)增值。

從當前的險資投資情況看，相關(guān)險資人士稱，各家機構(gòu)情況可能有所不同，有的投資是基于抄底配置思路，也有的投資實際是屬于債務置換的考慮，不同情況的收益率水平存在一定差別。

某險資人士介紹，一般而言，大型保險機構(gòu)具有一定專業(yè)投資能力，能夠直接對不動產(chǎn)進行投資。中小型機構(gòu)則可以通過不動產(chǎn)基金間接投資，持有期的區(qū)間收益主要來自于底層資產(chǎn)出租、運營等收益，而具體收益與項目區(qū)位、運營情況及交易結(jié)構(gòu)設計等不無關(guān)系。

（來源：證券時報）