近日，全國(guó)多地宣布降低首付比例、取消利率下限或者設(shè)定新的利率下限水平，超過(guò)20個(gè)省份200個(gè)城市宣布降低房貸利率。目前，多數(shù)城市首套房貸利率已降至3.5%以下。

“最近存量房貸利率是小區(qū)業(yè)主群里熱議的話題。我2022年買的這套房，當(dāng)時(shí)房貸的執(zhí)行利率是LPR加30個(gè)基點(diǎn)，現(xiàn)在深圳首套房貸利率調(diào)降至LPR減45個(gè)基點(diǎn)，如果前后比較，我的按揭貸款利息總額能差好幾十萬(wàn)元?！鄙钲谀仙絽^(qū)業(yè)主李先生表示，“如果存量房貸利率居高不下，就準(zhǔn)備提前還款，今年的提前還款目標(biāo)是100萬(wàn)元。一些鄰居也表達(dá)了提前還貸的想法?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士表示，在2022年末至2023年上半年曾出現(xiàn)過(guò)一波提前還貸潮。如今，存量房貸利率與新發(fā)放房貸利率差距的拉大，再次催生了部分提前還貸需求。與李先生一樣，不少存量房貸業(yè)主認(rèn)為，“即使不能全額還，還一部分也是不錯(cuò)的，減少的利息就當(dāng)理財(cái)賺到的錢了?！?/p>

存量、新增利差拉大

5月17日，中國(guó)人民銀行宣布，取消全國(guó)層面首套和二套房貸利率政策下限，并下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。中國(guó)人民銀行各省級(jí)分行按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定是否設(shè)定轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限及下限水平。

政策頒布后，多地紛紛出臺(tái)落實(shí)細(xì)則，新購(gòu)首套及二套房貸利率不設(shè)下限，利率進(jìn)入“3”時(shí)代。貝殼研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月百城首套主流房貸利率平均為3.45%，較上月下降12個(gè)基點(diǎn)；二套主流房貸利率平均為3.90%，較上月下降26個(gè)基點(diǎn)。5月首套、二套主流房貸利率較2023年同期分別回落55個(gè)基點(diǎn)和101個(gè)基點(diǎn)。

截至6月10日，一線城市中，僅有北京還未作出信貸政策的最新調(diào)整。調(diào)整后，深圳首套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例為20%，二套為30%；首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為L(zhǎng)PR減45個(gè)基點(diǎn)，二套調(diào)整為L(zhǎng)PR減5個(gè)基點(diǎn)。

從具體利率數(shù)據(jù)來(lái)看，上海和深圳首套房貸利率均下降35個(gè)基點(diǎn)至3.50%，二套房貸最低利率分別降至3.70%、3.90%；廣州首套、二套房貸利率均下調(diào)45個(gè)基點(diǎn)至3.40%、3.80%。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士表示，新購(gòu)住房者可以享受到上述政策紅利，存量房貸利率暫未有調(diào)整。特別是在一線城市，存量和新增房貸利率的差距被拉大。業(yè)內(nèi)人士解釋稱，在“一城一策”住房政策下，各地執(zhí)行不同的LPR加點(diǎn)。前些年在一線城市買房的人，基本上都在LPR的基礎(chǔ)上加了幾十個(gè)基點(diǎn)。在新政策下，新貸款利率可低至LPR減幾十個(gè)基點(diǎn)。

“從調(diào)整幅度上看，各地調(diào)降房貸利率呈現(xiàn)差異性?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前，多數(shù)城市首套房貸利率已降至3.1%-3.5%，遠(yuǎn)低于此前市場(chǎng)平均水平。2019年10月至2023年10月，北京首套房貸利率為L(zhǎng)PR加55個(gè)基點(diǎn)、上海首套房貸利率為L(zhǎng)PR加35個(gè)基點(diǎn)、深圳首套房貸利率為L(zhǎng)PR加30個(gè)基點(diǎn)，而目前深圳和上海的首套房貸利率均為L(zhǎng)PR減45個(gè)基點(diǎn)。再加上大部分存量房貸利率的調(diào)整日期是每年1月1日，而今年2月份LPR又降低了25個(gè)基點(diǎn)，換算下來(lái)，2019年至2023年購(gòu)房的業(yè)主和目前最新的房貸利率相差100個(gè)基點(diǎn)左右。

某股份行人士算了一筆賬：以300萬(wàn)元本金、30年等額本息計(jì)算，當(dāng)利率為4.5%時(shí)，累計(jì)還款總額547萬(wàn)元，每月應(yīng)還15200元；當(dāng)利率為3.5%時(shí)，累計(jì)還款總額485萬(wàn)元，每月應(yīng)還13471元。兩者月供相差1700多元，貸款總額相差60多萬(wàn)元。

提前還貸升溫

“看著現(xiàn)在3字頭的利率，心里感覺(jué)真是五味雜陳。前兩年買房不僅房?jī)r(jià)買在了高點(diǎn)，利率也比現(xiàn)在高出不少?，F(xiàn)在銀行存款利率也很低，投資理財(cái)之類的收益不理想，能達(dá)到4%利率(收益率)的存款、理財(cái)產(chǎn)品全市場(chǎng)都很難找了吧？還是努力存錢用于提前還貸吧，能還多少是多少?！鄙虾Ｆ胀訁^(qū)房主馮女士表示。

現(xiàn)在攢一些錢就會(huì)提前還一些房貸的存量房主大有人在。除了攢錢提前還房貸，還有一部分人利用消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸的騰挪，來(lái)提前還房貸，減輕利息支付壓力。

一位2023年3月買房的北京市民說(shuō)：“前些天用自有資金還了一部分房貸，從銀行借了50萬(wàn)元消費(fèi)貸用以日常消費(fèi)支出。”也有深圳市民表示，自己和周圍朋友接觸了一些中介，想通過(guò)較低成本的經(jīng)營(yíng)貸置換較高成本的房貸，“雖然有風(fēng)險(xiǎn)，但能省一些是一些?！?/p>

“目前存在新發(fā)的按揭利率比原來(lái)的要低的情況，出現(xiàn)提前還貸也不難理解。一些提前還貸其實(shí)未必就是真的不貸了，有可能用其他貸款替代，或者說(shuō)用新的按揭置換舊的按揭。”上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛表示。

國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員任濤說(shuō)，“提前還款是居民的理性選擇，本身無(wú)可厚非，這是居民進(jìn)行資產(chǎn)配置的市場(chǎng)化行為。當(dāng)然這個(gè)問(wèn)題需要客觀看待，如果居民選擇用自己的收入提前還貸，對(duì)于這類市場(chǎng)行為，政策層面不應(yīng)干預(yù)，保持中立，且要防范銀行通過(guò)設(shè)置障礙等阻礙居民提前還貸；若居民選擇通過(guò)消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等方式提前還貸，則政策層面要對(duì)這種行為保持適度干預(yù)?！?/p>

“目前，這種以貸養(yǎng)貸行為可能并不罕見(jiàn)。對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，通過(guò)消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等方式提前還房貸的風(fēng)險(xiǎn)主要在于續(xù)貸的可得性以及續(xù)貸體量的變化，如果房子估值趨于下滑導(dǎo)致續(xù)貸體量下降以及消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸無(wú)法續(xù)貸，則消費(fèi)者很可能陷入流動(dòng)性危機(jī)，還貸壓力會(huì)大幅上升。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)主要在于抵押物的變現(xiàn)可得性以及估值變化，當(dāng)居民無(wú)法還貸時(shí)，估值下降的抵押物可能提高壞賬風(fēng)險(xiǎn)?！比螡硎?。

有專家建議，提前還款，利息是需要考慮的一個(gè)方面，同時(shí)也要考慮家庭的流動(dòng)性，不能盲目跟風(fēng)。

銀行主動(dòng)調(diào)降難

存量房貸人群降存量房貸利率的呼聲漸起，存量房貸會(huì)迎來(lái)一波調(diào)降嗎？

多位國(guó)有大行、股份行人士普遍認(rèn)為，銀行短期內(nèi)主動(dòng)調(diào)存量房貸利率不大可能。“住房按揭貸款幾乎是各家銀行個(gè)人業(yè)務(wù)的基本盤，而且存量占據(jù)相當(dāng)大的比例，存量貸款發(fā)放時(shí)的資金成本也相對(duì)高，讓銀行降低存量貸款利率，相對(duì)于把銀行已得利潤(rùn)砍掉，銀行是沒(méi)有動(dòng)力這么做的。除非是監(jiān)管政策層面自上而下推動(dòng)或者有相關(guān)窗口指導(dǎo)。”有銀行業(yè)人士如是說(shuō)。

事實(shí)上，在歷史上，降利率時(shí)有存量和新增同降的。如2008年至2009年，由中小銀行發(fā)起，蔓延到國(guó)有大行，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限存量和新增都執(zhí)行七折優(yōu)惠。

而在去年，監(jiān)管部門還專門針對(duì)存量房貸推出相關(guān)政策，對(duì)于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動(dòng)向承貸銀行提出申請(qǐng)，也鼓勵(lì)銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

2023年11月，中國(guó)人民銀行貨幣政策司發(fā)文稱，降低存量房貸利率工作已基本完成，超過(guò)22萬(wàn)億元存量房貸利率下調(diào)，平均降幅0.73個(gè)百分點(diǎn)，惠及超5000萬(wàn)戶、1.5億人，每年減少借款人利息支出1600億元至1700億元，戶均每年減少3200元。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，擺在銀行面前的是一個(gè)兩難局面。在2022年末至2023年上半年就曾出現(xiàn)過(guò)一波提前還貸潮，如果銀行不降低存量房貸利率，不排除再現(xiàn)一波提前還貸潮。而對(duì)于銀行而言，存量房貸利率的處置，既需要兼顧“因城施策”、公平性，也需考慮自身經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健性。目前，銀行普遍面臨盈利壓力，存量房貸利率若再次下調(diào)，會(huì)讓本已承壓的凈息差雪上加霜。

“就銀行而言，按揭貸款一直是長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，按揭客戶也是銀行辛苦培育和挖掘的優(yōu)質(zhì)客戶，故提前還貸將不可避免地會(huì)對(duì)銀行的資產(chǎn)負(fù)債管理策略產(chǎn)生影響，加劇其資產(chǎn)荒的壓力?！比螡治龇Q。

優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債管理

“銀行應(yīng)客觀看待提前還貸量增加是全行業(yè)需要面臨的共同課題，進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債管理策略、靈活擬定重定價(jià)策略，通過(guò)提升綜合服務(wù)能力等方式，把留住按揭客戶而非把簡(jiǎn)單留住按揭類資產(chǎn)作為首要和長(zhǎng)遠(yuǎn)任務(wù)，同時(shí)還要主動(dòng)適應(yīng)房貸利率未來(lái)可能會(huì)進(jìn)一步下行的環(huán)境，積極拓展增量?jī)?yōu)質(zhì)按揭類客戶以彌補(bǔ)資產(chǎn)投放缺口、通過(guò)降低負(fù)債成本來(lái)彌補(bǔ)量縮帶來(lái)的收益壓力?！比螡f(shuō)。

一位資深銀行業(yè)人士分析稱，存量房貸利率調(diào)整比較復(fù)雜，總體應(yīng)遵循公開(kāi)與市場(chǎng)原則。是否調(diào)整，如何調(diào)整，受到多重因素制約。從銀行經(jīng)營(yíng)角度看，不同期限的資產(chǎn)要與對(duì)應(yīng)負(fù)債適配。如果存量貸款利率馬上調(diào)整，銀行或出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性利差倒掛情況，不利于銀行穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。未來(lái)，經(jīng)過(guò)一定時(shí)間緩沖，銀行對(duì)長(zhǎng)期貸款對(duì)應(yīng)的長(zhǎng)期存款進(jìn)行重新配置，利差恢復(fù)正常，銀行調(diào)整存量房貸利率的動(dòng)力則會(huì)顯著增強(qiáng)。

“存量房貸與增量房貸之間，以及按揭貸款與非按揭貸款之間的定價(jià)目前還無(wú)法有效銜接。”任濤建議，應(yīng)通過(guò)“堵偏門、開(kāi)正門”方式，在強(qiáng)化貸款用途監(jiān)管的同時(shí)，允許居民在自身能力范圍內(nèi)自主選擇是否提前還貸以及提前還貸的方式和體量，并在政策便利性方面給予一定支持。

任濤認(rèn)為，還應(yīng)進(jìn)一步深入推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將更多的定價(jià)自主權(quán)賦予商業(yè)銀行，避免存量資產(chǎn)與增量資產(chǎn)以及不同資產(chǎn)之間在定價(jià)上出現(xiàn)期限利差、信用利差與實(shí)際情況偏離度較大的情形。

（來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)）