中央政治局會議提出，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。分析人士認(rèn)為，消化存量房產(chǎn)已成為房地產(chǎn)政策的重心之一。近期推出的放松限購、設(shè)立保障性住房再貸款、降低房貸首付比例、推動房貸利率下行等一系列措施，都有助于房地產(chǎn)市場“去庫存”。

新工具與配套資金護(hù)航“去庫存”

“消化存量房產(chǎn)已成為短期房地產(chǎn)政策的重心之一?！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O(jiān)陳文靜表示，國企收儲未售新房是當(dāng)前政府力推的“去庫存”模式。此外，“以舊換新”“非居改租”等模式也將同步推行。

此前，鄭州、南京、珠海等地國企已經(jīng)先行先試，通過直接收購、以舊換新等方式參與存量房的去化過程中。

近日，又有多地政府宣布擬收購商品房。廣州市增城區(qū)人民政府公告，公開征集廣州(新塘)至汕尾鐵路項(xiàng)目(新塘段)符合條件商品性安置房源報名，擬購買市場化商品房作為安置房源。蘇州明確，組織地方國有企業(yè)以合理價格收購部分存量商品住房用作保障性住房。

配套資金將為消化存量房產(chǎn)提供重要保障。5月，中國人民銀行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按市場化、法治化原則，支持地方國企以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

這項(xiàng)新工具可以撬動銀行貸款5000億元，為國企收購未售商品房提供資金支持。許多分析人士認(rèn)為，保障性住房再貸款體現(xiàn)出盤活存量的政策思路，可以直接助力房地產(chǎn)市場“去庫存”。

保障性住房再貸款將發(fā)揮多重政策效果。招聯(lián)首席研究員董希淼表示，通過提供低成本資金支持，提高銀行助力消化存量商品房工作的積極性；支持地方政府化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險；存量未出售的商品房被收購，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠后，可用于保交房及其他項(xiàng)目建設(shè)，形成良性循環(huán)。

“截至4月末，商品房待售面積為7.46億平方米，如果降至過去10年平均5.91億平方米的庫存水平，去庫存規(guī)模將達(dá)到1.54億平方米?！睎|方金誠首席宏觀分析師王青估計，如果保障性住房再貸款帶動的5000億元貸款全部落實(shí)到位，能夠消化存量商品房約0.6億平方米至0.7億平方米，相當(dāng)于待消減過高庫存的40%至50%。

5月17日，全國切實(shí)做好保交房工作視頻會議召開。這一會議明確，商品房庫存較多的城市，政府可以“以需定購”，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

王青認(rèn)為，“以需定購”意味著要參考當(dāng)?shù)乇Ｕ戏抗?yīng)需求，以及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)去庫存需求；“合理價格”則表明要根據(jù)市場供需平衡狀況，確定收購價格。在他看來，未來圍繞“合理價格”水平，可能還存在博弈過程，估計最終收購價將較現(xiàn)有市場價格有一定折讓。

房貸新政帶動市場回暖

“近期各地推出的房地產(chǎn)新政力度較大，基本都有助于消化存量房產(chǎn)。”中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長、廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院院長兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，比如多地取消限購，限制性政策松綁，同時房貸首付比例下調(diào)、房貸利率下行也都有利于提振房地產(chǎn)銷售，進(jìn)而有助于消化存量房產(chǎn)。

董希淼也認(rèn)為，金融管理部門推出的一攬子房地產(chǎn)金融措施，有助于刺激居民住房消費(fèi)的意愿和能力，進(jìn)一步降低了購房門檻，對于房地產(chǎn)市場“去庫存”起到了間接作用。

據(jù)不完全統(tǒng)計，自5月17日一攬子房地產(chǎn)金融措施以來，已有廣東、湖北、云南、山西、甘肅、河北、陜西、海南、吉林、江西、河南、黑龍江、遼寧、江蘇、青海、寧夏、廣西、新疆、上海、重慶等省(區(qū)、市)，宣布優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策。

尤其是上海、廣州、深圳這三個一線城市的房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化，力度超出了市場普遍預(yù)期。其中，上海、深圳明確，首套房最低首付比例調(diào)整為不低于20%，首套房貸款利率下限為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率(LPR)減45個基點(diǎn)。廣州明確，執(zhí)行首套房15%、二套房25%的最低首付比例，取消首套房、二套房貸款利率下限。

“房地產(chǎn)新政落地后，一線城市市場情緒明顯回升?！敝兄秆芯吭悍治鰩熋闲略霰硎?，北京、上海、深圳5月以來的二手房成交規(guī)模保持在高位，維持溫和修復(fù)態(tài)勢；由于時間較短，新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)均暫無明顯變化。成都、杭州等部分熱點(diǎn)新房項(xiàng)目入市，帶動新房成交規(guī)模小幅回升，二手房保持較高活躍度。

關(guān)鍵在于穩(wěn)定市場預(yù)期

展望未來，分析人士認(rèn)為，消化存量房產(chǎn)的關(guān)鍵在于穩(wěn)定市場預(yù)期，市場銷售仍是“去庫存”的主渠道。

“消化存量房產(chǎn)的路徑和模式已逐漸清晰，如果接下來能夠盡快推動相關(guān)措施落實(shí)，將有助于緩解房企經(jīng)營壓力、穩(wěn)定市場預(yù)期。”陳文靜認(rèn)為，推動房地產(chǎn)市場企穩(wěn)最重要的仍是加快房價企穩(wěn)，只有穩(wěn)住房價才能有效激活市場，實(shí)現(xiàn)存量房產(chǎn)去化。

王青表示，考慮到存量房產(chǎn)規(guī)模大，去庫存需要的資金規(guī)模在萬億元級別，因此僅依賴地方政府收購存量房產(chǎn)去庫存難度很大，市場銷售仍應(yīng)是去庫存的主渠道。

“著眼于將房地產(chǎn)庫存壓降至合理水平，推動房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)軟著陸，需要盡快引導(dǎo)樓市企穩(wěn)回暖。”王青建議，通過發(fā)揮存款利率市場化調(diào)節(jié)機(jī)制作用、政策性降息等方式，緩解穩(wěn)息差對銀行下調(diào)房貸利率的掣肘，從而推動房貸利率進(jìn)一步下調(diào)。

“根本還是要穩(wěn)定居民住房消費(fèi)預(yù)期。”董希淼表示，下一步，應(yīng)繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。非一線城市應(yīng)全面取消限制性措施；一線城市應(yīng)進(jìn)一步放開非核心城區(qū)的限購、限售政策。

在房地產(chǎn)金融政策方面，董希淼建議，應(yīng)繼續(xù)放寬首套房貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，只要房貸已經(jīng)結(jié)清，申請房貸即視為首套；引導(dǎo)商業(yè)銀行適當(dāng)降低存量二套房貸款利率，推出三套房貸款并采取合理的首付比例和利率，進(jìn)一步降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。此外，3000億元保障性住房再貸款額度也有進(jìn)一步提升的空間。

“由于新房供給的源頭是土地供應(yīng)，因此政策也需結(jié)合土地市場進(jìn)行統(tǒng)籌安排，盤活存量土地也是控制與去化市場庫存的重要措施?！标愇撵o表示。

（來源：上海證券報）