5月27日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》(下稱“《通知》”)。提出調(diào)整優(yōu)化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求、優(yōu)化住房信貸政策、支持“以舊換新”以及優(yōu)化土地和住房供應(yīng)等九條政策措施?！锻ㄖ纷?024年5月28日起施行。

在上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，此次上海一攬子房地產(chǎn)政策，將發(fā)揮積極作用和效應(yīng)。此次政策統(tǒng)籌市場和保障、存量和增量，在提升住房品質(zhì)、促進(jìn)職住平衡同時，更好滿足了居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

重點(diǎn)支持非滬籍三類人群購房需求

上海此次調(diào)整優(yōu)化住房限購政策。政策優(yōu)化涉及內(nèi)容豐富，覆蓋外地戶籍、人才、單身、離異、企業(yè)、多孩家庭、贈予等層面。

具體來看，一是優(yōu)化非滬籍居民購房條件。將非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限從“連續(xù)繳納滿5年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿3年及以上”；新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購房相應(yīng)從“連續(xù)繳納滿3年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿2年及以上”，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)的非滬籍人才購房繼續(xù)執(zhí)行“連續(xù)繳納滿1年及以上”規(guī)定。

二是擴(kuò)大重點(diǎn)區(qū)域非滬籍人才以及非滬籍單身人士購房區(qū)域。立足促進(jìn)區(qū)域職住平衡，將新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購房區(qū)域，擴(kuò)大至所在區(qū)全域；非滬籍單身人士購房區(qū)域，擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手住房。

“此次在人群上重點(diǎn)支持非戶籍人才，非戶籍居民，非戶籍單身這三類人群的購房需求。” 廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

嚴(yán)躍進(jìn)也表示，此次購房者問的一個核心的問題是關(guān)于上海市區(qū)購房。通俗來說，外地人若是有3年社保，無論單身還是已經(jīng)結(jié)婚，在市區(qū)即黃浦、虹口類似區(qū)域就可以買一套二手房。

此外，《通知》還取消離異購房限制，調(diào)整住房贈與規(guī)定，支持企業(yè)購買小戶型二手住房用于職工租住。

在李宇嘉看來，此次企業(yè)購買小戶型老舊二手住房、小戶型住房，用于職工租住的，不再限定購買住房套數(shù)。目的是促進(jìn)二手房流轉(zhuǎn)，特別是考慮到上海老破小掛牌較多，去化壓力大，導(dǎo)致置換需求收租。

對二孩及以上的多子女家庭(包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭)，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策基礎(chǔ)上，可再購買1套住房；優(yōu)化多子女家庭在個人住房貸款中首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

“社保繳納年限縮短、單身可以買市區(qū)二手房、離婚和贈予的購房政策放寬等是此次政策最受關(guān)注的幾個政策點(diǎn)，說明對于購房方面的積極性在增加?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

首套房商貸最低首付降至不低于20%

在優(yōu)化住房信貸政策方面，《通知》明確，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率(LPR)減45個基點(diǎn)(調(diào)整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.5%)，最低首付款比例調(diào)整為不低于20%。

二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于LPR減5個基點(diǎn)(調(diào)整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.9%)，最低首付款比例調(diào)整為不低于35%；自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)全域繼續(xù)實(shí)行差異化政策，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于LPR減25個基點(diǎn)(調(diào)整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.7%)，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

公積金貸款方面，對購買首套住房的職工，個人公積金(含補(bǔ)充公積金)最高貸款額度調(diào)整為80萬元，家庭公積金(含補(bǔ)充公積金)最高貸款額度調(diào)整為160萬元。多子女家庭貸款購買首套住房，最高貸款額度在此基礎(chǔ)上上浮20%政策不變，即最高可達(dá)192萬元。

申請公積金貸款購買首套住房的，最低首付款比例調(diào)整為20%；申請公積金貸款購買第二套改善型住房的，最低首付款比例調(diào)整為35%，所購住房在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)的，最低首付款比例調(diào)整為30%。

在李宇嘉看來，降低首付和房貸利率下限，一方面是順應(yīng)和貫徹“517”樓市新政部署，另一方面也是針對本地非戶籍和非戶籍人才群體多，需要加大優(yōu)惠力度。不過他也指出，首付也并沒有降至15%和20%，做到了與非一線城市的差異性。

“下一步的走勢要看后續(xù)市場走勢，如果下滑頹勢不改，未來可能還會下調(diào)首付和利率，為后續(xù)留足政策空間。”李宇嘉稱。

區(qū)域上，李宇嘉指出，此次重點(diǎn)支持外圍區(qū)域。例如新城以及南北轉(zhuǎn)型，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)。“這與近期深圳、北京調(diào)控邏輯是一致的，即外圍過去若干年供地太多，新房庫存消化壓力大。同時，也想通過購房疏解，將人口和產(chǎn)業(yè)同步疏解。”他表示。

其他一線城市有望跟進(jìn)

5月二手房成交承壓，年內(nèi)累計表現(xiàn)不及去年。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年5月(統(tǒng)計時間截至27日)上海二手房成交14185套，較4月下降22.3%，較去年同期下降5.2%；今年前5月累計成交74305套，較去年同期下滑10.2%。

“市場情緒亟待改善，以及二手房成交熱度也并未完全恢復(fù)等依舊在推動著政策松綁的持續(xù)進(jìn)行，政策支持具有一定的必要性。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪表示。“而上海本次新政的松綁力度及涉獵寬度均上升到了新高度?！?/p>

“此次政策說明目前房地產(chǎn)‘四低’導(dǎo)向，即低門檻、低房價、低首付、低利率。”在嚴(yán)躍進(jìn)看來，其對于房地產(chǎn)的入市成本具有積極的作用，也在很大程度上提振了房地產(chǎn)市場。

關(guān)榮雪認(rèn)為，從本次新政的影響來看，對購房者釋放了強(qiáng)烈利好信號，新政之后符合購房資格的群體會明顯增加，購房需求釋放增多，預(yù)計積極效果將率先體現(xiàn)在新房的來訪量和二手房帶看量，逐步顯現(xiàn)在成交端。同時，在當(dāng)下市場對一線城市政策松綁的呼聲已經(jīng)達(dá)到高點(diǎn)的背景下，上海本次新政對市場信心的提振影響似乎更為深遠(yuǎn)，將更好的引導(dǎo)市場預(yù)期，預(yù)計其他一線城市也會跟進(jìn)。

（來源：中國網(wǎng)財經(jīng)）