新一輪支持房地產(chǎn)的金融舉措“四連發(fā)”：明確取消全國(guó)層面房貸利率政策下限、下調(diào)房貸首付款比例和公積金貸款利率、設(shè)立保障性住房再貸款，支持力度可謂空前。

5月17日，央行宣布了一攬子房地產(chǎn)金融新政，從消化存量房產(chǎn)、優(yōu)化增量住房?jī)煞矫嫒胧?，以扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求疲弱的現(xiàn)狀，一時(shí)間市場(chǎng)沸騰。

截至當(dāng)天收盤，三大股指均漲超1%。滬指漲1.01%，深成指漲1.1%，創(chuàng)業(yè)板指漲1.12%。房地產(chǎn)板塊掀漲停潮，萬(wàn)科A、綠地控股、金地集團(tuán)、城建發(fā)展、空港股份等超20股漲停。

今年以來(lái)，在不少地方政府陸續(xù)放松或取消限購(gòu)措施后，樓市熱度逐漸回升，但部分潛在購(gòu)房者也在等待更大力度的房地產(chǎn)支持政策出臺(tái)，存在“再等等”的心態(tài)。央行一攬子政策出臺(tái)后，將在一定程度上滿足購(gòu)房者的政策預(yù)期，有望形成房地產(chǎn)市場(chǎng)“政策底”。

在利好政策密集落地后，市場(chǎng)也存在一些疑問(wèn)。比如，設(shè)立新的結(jié)構(gòu)性工具將帶來(lái)哪些影響？政策組合拳將多大程度影響市場(chǎng)？此時(shí)出臺(tái)房地產(chǎn)金融政策組合拳是否意味著重走“靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)”的老路？接下來(lái)將如何繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)向新模式轉(zhuǎn)變？

盤活存量住房是化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。此次中國(guó)人民銀行擬設(shè)立保障性住房再貸款，引起市場(chǎng)高度關(guān)注。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，現(xiàn)階段消化存量房產(chǎn)，除了待售新房、在建工程和空置房屋等庫(kù)存外，還要面對(duì)居民二手房掛牌量攀升、置換不暢對(duì)新房市場(chǎng)的影響。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，保障性住房再貸款3000億元，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元，對(duì)相關(guān)城市房地產(chǎn)“去庫(kù)存”是直接、有力的支持。

在他看來(lái)，存量未出售的商品房被收購(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠后，可用于保交房及其他項(xiàng)目建設(shè)，形成良性循環(huán)。下一步，應(yīng)進(jìn)一步明確保障性住房再貸款資金支持對(duì)象、使用范圍，嚴(yán)格限定為收購(gòu)已建成但未出售的商品房，不得用于化解地方政府債務(wù)。人民銀行應(yīng)建立完善并加強(qiáng)再貸款資金使用的監(jiān)督檢查。

鄭州、南京、珠海等地國(guó)企已先行先試，通過(guò)直接收購(gòu)、以舊換新等方式參與存量住房去庫(kù)存，目前各地公布的計(jì)劃收購(gòu)住房已經(jīng)超過(guò)1萬(wàn)套。

曹晶晶表示，未來(lái)圍繞消化存量房產(chǎn)更加細(xì)化的配套政策將進(jìn)一步落實(shí)，針對(duì)國(guó)企收購(gòu)存量房的細(xì)化政策，比如收購(gòu)規(guī)模、收購(gòu)價(jià)格等也有望繼續(xù)跟進(jìn)。

從政策組合拳內(nèi)容來(lái)看，主要目標(biāo)是降低首付比及引導(dǎo)居民房貸利率下行。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青認(rèn)為，首付和房貸利率是左右樓市走向的關(guān)鍵，直接決定了居民的購(gòu)房成本和對(duì)未來(lái)樓市的預(yù)期。從政策內(nèi)容上看，政策利好大大超出市場(chǎng)預(yù)期，釋放了支持房地產(chǎn)行業(yè)較快實(shí)現(xiàn)“軟著陸”的強(qiáng)烈信號(hào)，預(yù)計(jì)將在短期內(nèi)對(duì)樓市產(chǎn)生較強(qiáng)的提振效應(yīng)。

“后續(xù)的關(guān)鍵是在取消房貸利率下限后，各地商業(yè)銀行在因城施策原則下，居民房貸利率能否較快下調(diào)?！蓖跚喾Q。

董希淼說(shuō)，此次住房金融政策調(diào)整力度較大，超出預(yù)期，傳遞出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的明確信號(hào)，有助于穩(wěn)定住房消費(fèi)信心，進(jìn)而提高居民住房消費(fèi)的意愿和能力。此次住房金融政策從需求側(cè)上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展形成支撐。預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望企穩(wěn)回升。

此次房貸利率政策取消的是全國(guó)層面的統(tǒng)一下限，但因?yàn)楫?dāng)前絕大部分城市房貸利率下限與全國(guó)統(tǒng)一水平保持一致，實(shí)際上將帶動(dòng)這些城市一并取消房貸利率下限。

2023年8月，人民銀行將全國(guó)層面最低首付比例政策統(tǒng)一為首套房20%、二套房 30%。各地在此基礎(chǔ)上，因城施策自主決定政策下限。

目前，除北上廣深等8個(gè)城市外，其他城市均已選擇執(zhí)行20%、30%的全國(guó)底線政策。

此次將全國(guó)層面的首套房貸最低首付比例從20%降至15%，二套房貸最低首付比例從30%降至25%。

調(diào)整后，城市政府仍可據(jù)此因城施策。在城市政府確定的首付比例下限基礎(chǔ)上，商業(yè)銀行可根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況自主決定具體首付比例。同時(shí)，政策也保留了首套房首付比例更低的設(shè)定，首套和二套政策仍有一定區(qū)分度。

一位市場(chǎng)權(quán)威專家表示，個(gè)別熱點(diǎn)城市可能還將保留房貸利率下限。這些方面既表明了央行支持剛需和改善性需求的一貫政策取向，又把握好了具體政策的落實(shí)，含有避免重走“靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)”老路的政策意圖。

該市場(chǎng)權(quán)威專家認(rèn)為，總的來(lái)看，央行優(yōu)化住房金融政策的基本思路沒(méi)有改變，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、滿足市場(chǎng)剛性和改善性需求是政策把握的重點(diǎn)。不同階段政策設(shè)計(jì)和實(shí)施既體現(xiàn)延續(xù)性，又結(jié)合形勢(shì)要求強(qiáng)調(diào)針對(duì)性調(diào)節(jié)，政策力度逐步加大。

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，近年來(lái)，金融舉措也不斷適應(yīng)形勢(shì)需求調(diào)整優(yōu)化。

當(dāng)前出臺(tái)的房地產(chǎn)金融政策是宏觀政策取向一致性增強(qiáng)的體現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士提到，政治局會(huì)議后，北京、杭州、西安等多地順應(yīng)市場(chǎng)需求，放寬或取消住房限購(gòu)政策，落戶政策也有所放松。央行優(yōu)化住房金融政策，與限購(gòu)放松政策相互協(xié)調(diào)配合，體現(xiàn)了宏觀政策協(xié)同發(fā)力，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，央行此時(shí)出臺(tái)優(yōu)化住房金融政策，在提振市場(chǎng)信心、改善預(yù)期的同時(shí)，也有繼續(xù)穩(wěn)住金融數(shù)據(jù)的效果。若提前還貸情況逐步改善，對(duì)于個(gè)人貸款以及房地產(chǎn)貸款的平穩(wěn)增長(zhǎng)會(huì)有支撐作用。

推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式加快轉(zhuǎn)變，更大程度發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用至關(guān)重要。

市場(chǎng)專家表示，去年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)5.2%，今年一季度為5.3%，這都是在擺脫房地產(chǎn)影響的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的，我國(guó)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的努力已見(jiàn)到成效，經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)能、穩(wěn)定性增強(qiáng)。房地產(chǎn)領(lǐng)域也可更多交由市場(chǎng)機(jī)制來(lái)調(diào)節(jié)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展不依賴于房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)有序競(jìng)爭(zhēng)的大背景下，房企也將加快轉(zhuǎn)型步伐，轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)理念，更加聚焦于提升服務(wù)水平，大力發(fā)展租賃經(jīng)營(yíng)、中介服務(wù)、物業(yè)管理等房地產(chǎn)子行業(yè)。

王青認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)走向穩(wěn)健發(fā)展，要保障房和商品房“兩條腿走路”。首先是政府要提供更多保障房，解決低收入人群的基本居住需求，這不僅是民生問(wèn)題，而且對(duì)城市化有重要作用，就我國(guó)而言，城市化是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一個(gè)重要?jiǎng)恿?。其次是房地產(chǎn)行業(yè)要擺脫過(guò)去高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的“三高”模式，控制房企信用風(fēng)險(xiǎn)。

（來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)）