滬市保障性租賃住房公募REITs集體業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)近日召開(kāi)。可以看到，2023年度，滬市保租房REITs產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好，包括華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT及華夏基金華潤(rùn)有巢REIT在內(nèi)的三單產(chǎn)品均保持了較高的業(yè)績(jī)達(dá)成率。

分析人士認(rèn)為，著眼于中長(zhǎng)期存量資產(chǎn)的盤活，保租房REITs的推出有助于提高租賃房源市場(chǎng)供給規(guī)模，引導(dǎo)更多主體參與投資。在政策趨勢(shì)催化以及產(chǎn)品自帶韌性的加持下，保障性租賃住房公募REITs未來(lái)發(fā)展值得期待。

2023年業(yè)績(jī)達(dá)成率較高

在我國(guó)住房保障體系建設(shè)加快推進(jìn)的大背景下，滬市保障性租賃住房公募REITs用一組組真實(shí)數(shù)據(jù)向投資人交出了一份亮眼的“成績(jī)單”。

具體來(lái)看，華夏北京保障房REIT運(yùn)營(yíng)韌性持續(xù)凸顯，各項(xiàng)核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)均超發(fā)行預(yù)測(cè)，全年實(shí)現(xiàn)可供分配金額5505萬(wàn)元，累計(jì)完成率達(dá)到111%，年化現(xiàn)金流分派率達(dá)4.39%，較發(fā)行預(yù)測(cè)值提升44個(gè)基點(diǎn)。

中金廈門安居REIT的底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)穩(wěn)中向好，全年實(shí)現(xiàn)可供分配金額5742萬(wàn)元，累計(jì)完成率為109%，年化現(xiàn)金流分派率為4.42%。

華夏基金華潤(rùn)有巢REIT同樣運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，現(xiàn)金流生產(chǎn)和可持續(xù)分派能力優(yōu)秀。2023年可供分配金額達(dá)6076萬(wàn)元，完成了2023年預(yù)測(cè)值的125%，實(shí)現(xiàn)了5.03%的分派率。

作為保障新市民等群體滿足住房需求的重要途徑之一，有數(shù)據(jù)顯示，“十四五”時(shí)期，全國(guó)初步計(jì)劃投資建設(shè)籌集保障性租賃住房近900萬(wàn)套（間），市場(chǎng)規(guī)模之大可見(jiàn)一斑。

“眼下，全國(guó)各地都在加快推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，“由此，大力發(fā)展公募REITs可謂正逢其時(shí)。保障性租賃住房REITs的推出，不僅僅是中國(guó)公募REITs試點(diǎn)的線性延續(xù)，更是助力房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的重要抓手?！?/p>

值得一提的是，自首單項(xiàng)目上市開(kāi)始，保障性租賃住房REITs就憑借其穩(wěn)健、出色的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)，成為公募REITs市場(chǎng)中的一道“風(fēng)景線”。

根據(jù)公開(kāi)資料，2023年，在滬上市的三只保障性租賃住房REITs的大部分底層資產(chǎn)出租率維持在較高水平，這為其穩(wěn)定的業(yè)績(jī)表現(xiàn)提供了有力支撐，當(dāng)期可供分配金額完成率均超同期預(yù)測(cè)，彰顯出了較強(qiáng)的抗周期屬性。

2024年一季度實(shí)現(xiàn)良好開(kāi)局

在近日舉行的滬市保障性租賃住房公募REITs集體業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，三只保租房REITs產(chǎn)品的負(fù)責(zé)人分別介紹了其2024年一季度的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?？傮w來(lái)看，各只產(chǎn)品延續(xù)穩(wěn)定表現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)“開(kāi)門紅”。

尤以華夏北京保障房REIT為例，其所屬底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平穩(wěn)，出租率和收繳率均維持高位。截至2024年3月底，底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目合計(jì)出租率為94.95%，一季度的租金收繳率達(dá)96.73%。

再就中金廈門安居REIT來(lái)看，該產(chǎn)品所屬項(xiàng)目出租率繼續(xù)維持高位。其中，園博公寓的出租率達(dá)99.53%，珩琦公寓的出租率為99.24%。2024年一季度，該基金實(shí)現(xiàn)收入1954萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)3.10%；實(shí)現(xiàn)可供分配金額1425萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)1.67%。

至于華夏基金華潤(rùn)有巢REIT，該產(chǎn)品旗下兩家基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司整體運(yùn)營(yíng)情況穩(wěn)定，有巢泗涇項(xiàng)目公寓出租率為94.38%，有巢東部經(jīng)開(kāi)區(qū)項(xiàng)目公寓出租率為94.29%。2024年一季度基金層面實(shí)現(xiàn)收入1961.75萬(wàn)元，同比提升1.84%。

加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理勢(shì)在必行

無(wú)可否認(rèn)，在已上市項(xiàng)目?jī)?yōu)異業(yè)績(jī)的背后，離不開(kāi)保障性租賃住房REITs基金管理人及運(yùn)管機(jī)構(gòu)的積極施為。基金持續(xù)平穩(wěn)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，源自各市場(chǎng)參與主體于信息披露機(jī)制、治理機(jī)制、激勵(lì)約束機(jī)制、二級(jí)市場(chǎng)交易機(jī)制、投資者關(guān)系管理機(jī)制和持續(xù)擴(kuò)募機(jī)制等多方面的積極探索和深入踐行。

滬市三只保租房REITs的運(yùn)營(yíng)管理特點(diǎn)突出，且各具特色。

“北京保障房項(xiàng)目秉持‘職住平衡’的理念，主要在‘住更宜居’的領(lǐng)域持續(xù)開(kāi)展工作，旨在提升租戶的滿意度和生活質(zhì)量?！比A夏北京保障房REIT的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“尤其在提升租戶滿意度方面，運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)團(tuán)隊(duì)充分落實(shí)了小區(qū)綠化提升、環(huán)境整治、房屋修繕等工作，在小區(qū)公共區(qū)域增加了居民活動(dòng)與便利化設(shè)施，朝著建設(shè)‘五個(gè)社區(qū)’，踐行‘小居大家’，打造‘理想社區(qū)’的目標(biāo)努力。”

廈門安居項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)則從租戶體驗(yàn)入手，持續(xù)開(kāi)展有意義的社群活動(dòng)，提升租戶居住幸福感和參與感。

“2023年，廈門安居項(xiàng)目共計(jì)開(kāi)展了5次主題為‘以社群搭建橋梁’的社區(qū)活動(dòng)?！睋?jù)中金廈門安居REIT的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)力求持續(xù)為租戶提供高品質(zhì)居住生活服務(wù)，成為有溫度的美好生活空間提供者，積極發(fā)揮國(guó)有企業(yè)在保障性租賃住房市場(chǎng)中的引領(lǐng)作用?！?/p>

再就華夏基金華潤(rùn)有巢REIT來(lái)看，其兩處基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目均位于上海市交通便捷、配套完備的區(qū)位，租賃需求旺盛。依托華潤(rùn)置地的資源稟賦和持有型不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)基因，華潤(rùn)有巢正著力打造綠色健康、安全舒適，兼具健身、學(xué)習(xí)、社交、娛樂(lè)、休憩等功能的租賃住房產(chǎn)品。通過(guò)智能管理系統(tǒng)和高品質(zhì)的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目過(guò)往五個(gè)季度的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)不俗，顯示出了較強(qiáng)的韌性。

現(xiàn)階段，管理層對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展定位的頂層設(shè)計(jì)推動(dòng)了相關(guān)支持政策的加速出臺(tái)，也助力住房租賃市場(chǎng)逐步進(jìn)入了高質(zhì)量發(fā)展階段。

來(lái)自中金公司的研究觀點(diǎn)指出，保租房未來(lái)必然會(huì)成為中國(guó)租房市場(chǎng)供給增量的重要構(gòu)成部分，其市場(chǎng)份額有望穩(wěn)步提升，保障性租賃產(chǎn)品在租賃市場(chǎng)中的占比也將獲得進(jìn)一步提升。

多位投資人表示，就二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)看，保租房板塊是我國(guó)REITs市場(chǎng)中相對(duì)最具穩(wěn)定性的板塊之一，顯現(xiàn)出了較強(qiáng)的抗周期屬性。展望后續(xù)，鑒于上述三單REITs的底層資產(chǎn)與周邊市場(chǎng)相比具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性向好，因此各機(jī)構(gòu)仍可持續(xù)關(guān)注，并把握介入機(jī)會(huì)。

（來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)）