一天之內(nèi)，兩個(gè)重量級(jí)城市相繼全部取消限購。

繼杭州后，西安也“官宣”全面取消限購了。5月9日下午，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等四個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展》（簡稱《通知》），其中指出，全面取消住房限購措施，居民家庭在全市范圍內(nèi)購買新建商品住房、二手住房不再審核購房資格。

此外，西安新政還包括優(yōu)化新房搖號(hào)規(guī)則、支持建立“以舊換新”購房模式、放開企事業(yè)單位購房、推動(dòng)“白名單制度”常態(tài)化、優(yōu)化公積金政策等多條內(nèi)容。

5月9日，西安市住建局等四個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布《通知》，全面取消住房限購措施。

西安取消二環(huán)內(nèi)限購

自去年9月份取消二環(huán)外區(qū)域限購后，西安在限購調(diào)整方面較長時(shí)間內(nèi)都“歸于沉寂”。

今年1月份，有網(wǎng)友在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板留言稱“取消二環(huán)內(nèi)限購”，西安市住建局在回復(fù)中表示，“將予以認(rèn)真研究”。

雖然此后北京、上海、廣州、深圳、天津經(jīng)過一輪或多輪的限購松綁，成都、長沙全面取消限購，西安也一直沒有行動(dòng)。不過今日，隨著熱點(diǎn)城市杭州全面取消限購，西安也迅速跟進(jìn)。

對(duì)于此次政策出臺(tái)的背景，中指研究院西安公司總經(jīng)理石蕊表示，在西安樓市傳統(tǒng)“金三銀四”成色不足的情況下，西安商品住房庫存一直波動(dòng)上升。作為西部重要城市，西安和成都房地產(chǎn)市場(chǎng)政策同步性較強(qiáng)，因此西安此輪放開也在意料之中。此舉也是為全面打開外地購房者買房通道，吸引周邊地區(qū)乃至西北五省購房置業(yè)群體，為市場(chǎng)注入新的動(dòng)力。

除了取消限購?fù)?，西安新政還優(yōu)化搖號(hào)政策，商品住房項(xiàng)目銷售時(shí)，登記家庭數(shù)量與住房房源數(shù)量比例低于1.5:1的，不再實(shí)施公證搖號(hào)；建筑面積大于144平方米的住房在搖號(hào)選房時(shí)不再實(shí)施“剛需優(yōu)先”。搖號(hào)銷售項(xiàng)目的搖號(hào)名單公示、搖號(hào)結(jié)果公示、選房結(jié)果公示時(shí)間由3天縮短為1天。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，相比杭州的“不再搖號(hào)”政策，此次西安的搖號(hào)政策優(yōu)化有新的策略和思路，對(duì)于一些大戶型還要搖號(hào)，但是剔除了“剛需優(yōu)先”，確實(shí)考慮到此類房子都和改善需求有關(guān)。其思路在于，過去比較關(guān)注剛需，現(xiàn)在一些政策優(yōu)化要從關(guān)注改善住房需求入手，積極推進(jìn)相關(guān)工作，確保政策優(yōu)化和市場(chǎng)需求匹配。

此次西安新政還有一個(gè)創(chuàng)新——原土地出讓合同中約定的企業(yè)自持租賃住房，由企業(yè)提出申請(qǐng)，經(jīng)住建、資源規(guī)劃部門審核并核算補(bǔ)繳相關(guān)費(fèi)用后，可轉(zhuǎn)為商品住房上市交易?！叭珖駴]有哪個(gè)城市明確發(fā)文自持住房項(xiàng)目也可以出售的，西安是第一個(gè)吃螃蟹的城市，信號(hào)意義非常強(qiáng)，也是具有創(chuàng)新性的?！眹?yán)躍進(jìn)說。

此外，西安此次還優(yōu)化公積金政策，首次使用公積金貸款購房的，首付比例不低于20%；結(jié)清首次公積金貸款后，再次使用公積金貸款購房的，首付比例不低于25%。二孩及以上多子女家庭使用公積金貸款購房的，貸款最高額度在現(xiàn)行政策基礎(chǔ)上提高至1.2倍。

多條政策旨在盤活二手房市場(chǎng)

值得關(guān)注的是，此次西安新政多條內(nèi)容涉及盤活二手房市場(chǎng)。

《通知》指出，支持房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)合作建立“以舊換新”購房模式，對(duì)房產(chǎn)交易流程開展全鏈條優(yōu)化；鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)分類合理降低經(jīng)紀(jì)費(fèi)用，積極引導(dǎo)交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

“這有利于激活西安本地改善性增量需求，打通二次置換鏈條?！笔镎f。

在放寬企事業(yè)限購方面，《通知》明確，允許企事業(yè)單位、社會(huì)主體購買二手住房以及居民家庭登記選房后的剩余新建商品住房；鼓勵(lì)有條件的企事業(yè)單位、社會(huì)主體租賃或購買相對(duì)集中的二手住房，實(shí)施微改造后用于職工宿舍、居家式旅館、民宿等運(yùn)營，盤活閑置住房資源，打造多元化住房市場(chǎng)。

嚴(yán)躍進(jìn)說，現(xiàn)在各地都在推動(dòng)“以舊換新”，但一個(gè)最底層的問題沒有研究透，就是這些舊房子或二手房到底誰來接手。這次西安關(guān)注到了這個(gè)問題，讓這些企業(yè)通過微改造來用于職工宿舍、居家式旅館、民宿等，這是一個(gè)非常好的突破口。對(duì)于真正消化二手房，進(jìn)而推進(jìn)“以舊換新”等工作具有積極作用。

此外，在公積金優(yōu)化方面，《通知》提出，使用公積金貸款購買二手住房的，房屋建成年限不超過30年，貸款期限與房屋建成年限之和延長至不超過40年。

房價(jià)上漲與銷售下跌中的西安樓市

值得關(guān)注的是，西安此次新政能否推動(dòng)市場(chǎng)交易上漲？能否提振樓市預(yù)期、改變觀望行情？

在房價(jià)上，西安走出了獨(dú)立的行情。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局披露的2023年4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，西安新房價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，已經(jīng)連續(xù)上漲14個(gè)月，同比上漲1.6%，已經(jīng)連續(xù)上漲超過18個(gè)月；二手房價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲0.4%。

克而瑞陜西稱，4月份，西安價(jià)格持續(xù)堅(jiān)挺，呈現(xiàn)小幅上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，高端改善項(xiàng)目聚焦的高新區(qū)占比持續(xù)增高是價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲的重要因素。

但是在房價(jià)上漲的同時(shí)，西安樓市銷售卻呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。該機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，3月樓市“小陽春”過后，4月份市場(chǎng)數(shù)據(jù)再次回落，供應(yīng)量雖有一定上漲，但成交量呈下滑趨勢(shì)。從重點(diǎn)項(xiàng)目盤均來訪及認(rèn)購情況來看，也都呈現(xiàn)回落趨勢(shì)，盤均來訪量下降約13%，盤均成交量下降約36%。從周度趨勢(shì)來看，4月最后一周數(shù)據(jù)下降最為明顯，前幾周需求已集中釋放。

成交下滑、預(yù)期不足、觀望持續(xù)，不僅僅是購房者，還有房企。據(jù)克而瑞陜西介紹，4月份，西安房企拿地積極性不高，在此形勢(shì)下，高新、經(jīng)開、西咸等區(qū)域均開展土地推介活動(dòng)。這在之前的西安市場(chǎng)上是比較少見的。

但是西安的新房供應(yīng)仍然在持續(xù)放量，需求的疲弱與供應(yīng)的加碼，樓市供需關(guān)系發(fā)生著變化。

對(duì)于此次新政影響，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示，預(yù)計(jì)本次政策的出臺(tái)將逐漸在成交上有一定的積極體現(xiàn)，但基于當(dāng)前市場(chǎng)情緒仍較低迷，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年4月西安市場(chǎng)情緒指數(shù)為-0.9，已降至歷史新低，位于市場(chǎng)低迷區(qū)間，距離市場(chǎng)全面回溫似乎還有一段路要走，樓市企穩(wěn)仍有賴于市場(chǎng)預(yù)期的恢復(fù)。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉說，從影響來看，西安二環(huán)內(nèi)取消限購，對(duì)于二環(huán)外需求將產(chǎn)生虹吸效應(yīng)，二環(huán)內(nèi)有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源的一二手房，市場(chǎng)關(guān)注度會(huì)提升。

不過，在一位當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來，此次新政可能對(duì)新房市場(chǎng)影響較小，因?yàn)槲靼捕h(huán)內(nèi)的新盤較少，不過可能會(huì)利好諸如碑林區(qū)的二手房市場(chǎng)，因?yàn)樵搮^(qū)學(xué)校資源多。

來源：新京報(bào)