房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了一輪大浪淘沙后，23年頭部房企仍在逆勢(shì)中堅(jiān)守市場(chǎng)。在政策循序漸進(jìn)釋放行業(yè)利好的背景下，我們看好市場(chǎng)信心和基本面修復(fù)，我們預(yù)計(jì)核心城市布局深厚以及具有產(chǎn)品溢價(jià)能力的頭部房企將更為受益。

核心觀點(diǎn)

業(yè)績(jī)：利潤(rùn)率持續(xù)下探，短期業(yè)績(jī)?nèi)悦媾R調(diào)整壓力

23年，14家樣本房企（以下稱“總體房企”）營(yíng)收同比+4.5%，增幅較22年走闊1.3pct，主要得益于結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏，營(yíng)收增速高基數(shù)下走闊?？傮w房企的利潤(rùn)率自2019年以來(lái)持續(xù)下探，仍在探底過(guò)程中，主要由于23年結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目大部分是房企于2019-21年獲取的高地價(jià)項(xiàng)目，另外過(guò)去兩年地產(chǎn)處于弱復(fù)蘇行情，大部分房企都進(jìn)行了價(jià)格促銷(xiāo)行為，導(dǎo)致盈利空間進(jìn)一步擠壓。當(dāng)前總體房企業(yè)績(jī)儲(chǔ)備相對(duì)較薄，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)率仍處于探底階段，展望2024年，我們預(yù)計(jì)總體房企在業(yè)績(jī)端仍將繼續(xù)面臨較大的調(diào)整壓力。

銷(xiāo)售：央國(guó)企表現(xiàn)相對(duì)領(lǐng)先，弱供給下24年銷(xiāo)售或承壓

23年總體房企的全口徑合同銷(xiāo)售金額同比-3.3%，雖有所下滑，但仍優(yōu)于百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售平均降幅18%，14家樣本房企中僅7家房企的銷(xiāo)售額實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，且均為央企和地方國(guó)企。根據(jù)2023年度業(yè)績(jī)公告/業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)內(nèi)容，在不考慮當(dāng)年新獲取項(xiàng)目于當(dāng)年供貨前提下， 8家樣本房企2024年計(jì)劃總供貨同比-17%，其中計(jì)劃新推貨源同比-20%。展望2024年，由于整體供給偏弱，我們預(yù)計(jì)總體房企銷(xiāo)售端將面臨一定的調(diào)整壓力。

擴(kuò)張：以銷(xiāo)定投，騰換優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

23年，盡管土地成交規(guī)模仍在縮減，但樣本房企的拿地金額和拿地強(qiáng)度均較22年低基數(shù)下有所提升，擴(kuò)張動(dòng)作邊際略微好轉(zhuǎn)。截至23年末，樣本房企合計(jì)土地儲(chǔ)備約3.8億平，同比下降13.9%，目前樣本房企的土儲(chǔ)水平處于2019年以來(lái)同期最低水平，顯示盡管房企拿地同比小幅增加，但整體土儲(chǔ)還處于去庫(kù)存階段。根據(jù)樣本房企2023年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)內(nèi)容，房企后續(xù)的拿地仍將延續(xù)“以銷(xiāo)定投+聚焦核心城市的核心區(qū)域”的策略。

持有物業(yè)：復(fù)蘇勢(shì)頭強(qiáng)勁，優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)有望迎來(lái)價(jià)值釋放

23年，房企商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)迎來(lái)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，其中11家樣本房企的商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入同比+22.7%，一定程度上減輕了開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)下行對(duì)整體業(yè)績(jī)的沖擊。通過(guò)整理業(yè)績(jī)公告和業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)的相關(guān)內(nèi)容，我們認(rèn)為重點(diǎn)房企在商業(yè)物業(yè)投資及運(yùn)營(yíng)方面有以下幾點(diǎn)變化值得重點(diǎn)關(guān)注：部分公司表示將商業(yè)資產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)作為未來(lái)重要的戰(zhàn)略發(fā)展方向，并給出了相對(duì)明確的業(yè)績(jī)指引。部分公司將營(yíng)收利潤(rùn)構(gòu)成進(jìn)行重新分類，有利于提升分部業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)透明度，方便資本市場(chǎng)對(duì)各不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)進(jìn)行重新估值。部分公司表示未來(lái)或?qū)⑼ㄟ^(guò)旗下資管平臺(tái)實(shí)現(xiàn)投資性不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值釋放。

（來(lái)源： 每日經(jīng)濟(jì)）