萬(wàn)科于2024年4月29日晚間發(fā)布一季報(bào)。如市場(chǎng)預(yù)期，萬(wàn)科一季報(bào)主要經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)明顯下滑。

其中，萬(wàn)科的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)、營(yíng)業(yè)數(shù)據(jù)均出現(xiàn)了明顯下滑，凈利潤(rùn)上則開(kāi)始錄得虧損。在少數(shù)股東權(quán)益這個(gè)備受關(guān)注的指標(biāo)上，萬(wàn)科的數(shù)據(jù)表現(xiàn)有所背離，不過(guò)萬(wàn)科管理層也給出了合理解釋。

除此以外，今年一季度萬(wàn)科也加大了大宗資產(chǎn)的處置力度，目前來(lái)看，這些動(dòng)作讓萬(wàn)科的償債在短期仍有支撐。

數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)淡

今年一季度，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積391.1萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額579.8億元，同比分別下降37.5%和42.8%；實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積318.2萬(wàn)平方米，結(jié)算金額466.7億元，同比分別下降26.7%和13.8%。截至一季度末，萬(wàn)科合并報(bào)表范圍內(nèi)有2322.5萬(wàn)平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額3501.5億元。

一季度萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)新開(kāi)工及復(fù)工計(jì)容面積170.0萬(wàn)平方米，完成全年計(jì)劃的15.9%；實(shí)現(xiàn)竣工計(jì)容面積265.8萬(wàn)平方米，完成全年計(jì)劃的12.0%。

今年一季度，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入615.9億元，同比下降10.0%；其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入466.7億元，同比下降13.8%；經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入109.5億元，同比增長(zhǎng)12.0%。

受結(jié)算規(guī)模下降和開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下滑的影響，萬(wàn)科一季度錄得歸母凈虧損3.6億元， 同比下降125.0%。

值得留意的是，萬(wàn)科一季度的凈利潤(rùn)總額和少數(shù)股東損益均為正值，其中凈利潤(rùn)總額是3.31億元，而少數(shù)股東損益是6.93億元，與整體利潤(rùn)趨勢(shì)有明顯背離。

萬(wàn)科解釋稱(chēng)，一季度受結(jié)算規(guī)模和項(xiàng)目毛利率下降影響，公司和少數(shù)股東(即合作方)在項(xiàng)目層面利潤(rùn)都出現(xiàn)了大幅下滑，之所以權(quán)益凈利潤(rùn)相對(duì)于少數(shù)股東損益的變動(dòng)幅度更大，主要原因是少數(shù)股東損益僅反映了合作方在項(xiàng)目公司層面的利潤(rùn)，而萬(wàn)科的權(quán)益凈利潤(rùn)在合作項(xiàng)目的利潤(rùn)基礎(chǔ)上，需要扣除合作之外的損益影響。

舉例而言，這些影響包括萬(wàn)科全資投資的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)按成本法核算計(jì)提的折舊攤銷(xiāo)，非項(xiàng)目層面的利息支出、費(fèi)用等。這些非合作項(xiàng)目層面的損益影響金額在季度間相對(duì)均衡，且同比變動(dòng)較小，因此扣除這些影響后的萬(wàn)科權(quán)益凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度相對(duì)更大。

萬(wàn)科強(qiáng)調(diào)，在單個(gè)合作項(xiàng)目中，萬(wàn)科與合作方同股同權(quán)，利潤(rùn)回報(bào)水平的變動(dòng)幅度是一致的。

從毛利率的角度來(lái)看，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收縮明顯。今年一季度，扣除稅金及附加前，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為10.5%，同比下降6.7個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的毛利率18.9%，同比提高5.4個(gè)百分點(diǎn)；整體毛利率10.8%，同比下降4.6個(gè)百分點(diǎn)。

穩(wěn)定現(xiàn)金流

不僅主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)錄得下滑，萬(wàn)科的現(xiàn)金流狀況也引發(fā)外界關(guān)注。今年一季度，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈流出94.22億元，同比下滑234.57%。萬(wàn)科解釋這是由于銷(xiāo)售回款減少所致。

盡管數(shù)據(jù)表現(xiàn)都比較悲觀，但萬(wàn)科在償債上保持相對(duì)穩(wěn)定。今年一季度，萬(wàn)科回款效率(本年回款金額/本年簽約銷(xiāo)售金額)保持100%以上。截至報(bào)告期末，扣除預(yù)收款后的負(fù)債率為64.9%，相比2023年底下降0.6個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率59.3%，持有貨幣資金830.7億元，可以覆蓋短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債。

與此同時(shí)，萬(wàn)科也在盡力處置大宗資產(chǎn)。萬(wàn)科披露，根據(jù)年初制定的工作重點(diǎn)，萬(wàn)科報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)大宗資產(chǎn)交易回款42億元，其中上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)50%股權(quán)交易，交易金額23.84億元。

此外，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)還通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤(pán)活。其中中金印力消費(fèi)REIT將于4月30日在深圳證券交易所掛牌上市，募集資金凈額為32.6億元。萬(wàn)科第一大股東深鐵通過(guò)戰(zhàn)略配售認(rèn)購(gòu)基金募集份額總額的29.75%。

萬(wàn)科于今年4月14日正式承認(rèn)出現(xiàn)階段性經(jīng)營(yíng)困難。其時(shí)，在投資者交流會(huì)上，萬(wàn)科管理層表示，從總的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，當(dāng)前萬(wàn)科的確遇到了階段性經(jīng)營(yíng)困難，流動(dòng)性短期承壓，但萬(wàn)科已制定一攬子穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)和降低負(fù)債的方案，能夠妥善化解這些階段性壓力。

“我們將首先立足自救，立足自身能力和資源，自我化解風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)所有在手業(yè)務(wù)，全部重新檢視，分類(lèi)進(jìn)行梳理，并制定針對(duì)性方案。其次是用足現(xiàn)有的各類(lèi)融資工具，我們已積極調(diào)集各一線力量，以用好用足目前出臺(tái)的一系列有利于行業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)的政策性融資工具。”萬(wàn)科管理層指出。

在應(yīng)用政策性工具方面，萬(wàn)科表示，公司繼續(xù)得到金融機(jī)構(gòu)的支持，一季度境內(nèi)新增融資的綜合成本為3.33%；同時(shí)積極擁抱經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸等融資工具，全面融入城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，推動(dòng)融資模式轉(zhuǎn)型。對(duì)于住建融資協(xié)調(diào)機(jī)制白名單項(xiàng)目，集團(tuán)會(huì)積極申報(bào)，應(yīng)報(bào)盡報(bào)。

據(jù)萬(wàn)科提供數(shù)據(jù)，截至2024年3月末，萬(wàn)科已在22個(gè)城市上報(bào)住建融資協(xié)調(diào)機(jī)制白名單項(xiàng)目42個(gè)，涉及新增融資169.5億元，后續(xù)將組織各個(gè)城市按照要求積極申報(bào)。經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)貸款方面，今年前3個(gè)月，萬(wàn)科新增大約100億元。

（來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）