“我們近期做了‘十四五’戰(zhàn)略中期檢討，要求堅持賽道細分和精益化的業(yè)務策略?！?/span>

3月26日，在華潤萬象生活業(yè)績會上，董事會主席李欣一開場就強調，華潤萬象生活轉型路徑越來越清晰，向輕資產(chǎn)管理公司目標邁進。

市場風向的細微變化在頭部企業(yè)年報和業(yè)績會上最能體現(xiàn)。作為上市三年就穩(wěn)坐物企行業(yè)一哥交椅的華潤萬象生活，資本市場對其年度成績單和對行業(yè)趨勢判斷，均抱有一定期待。但此次業(yè)績會上，對于過往行業(yè)高亢期業(yè)內普遍關注的收并購以及規(guī)模目標等問題，管理層鮮少提及。

從2023年華潤萬象生活所交成績單來看，除物管航道毛利率微跌外，其他經(jīng)營指標均錄得較優(yōu)增長。在房地產(chǎn)市場深度調整之時，華潤萬象生活的業(yè)績增長有無可復制可能？

主航道物管業(yè)務盈利持續(xù)承壓

盡管整體看來業(yè)績向好，但與商管航道高增長和高毛利相比，華潤萬象生活營收占比更高的物管主航道，持續(xù)錄得毛利率下滑。

在業(yè)績會上，管理層提到，公司2023年整體毛利率為31.8%，同比增長1.7%；物管航道毛利率微降1.4%至17.5%。拆分來看，除社區(qū)增值服務微增0.1%外，物業(yè)管理服務、針對開發(fā)商的增值服務等板塊均毛利均出現(xiàn)了不同程度下滑。

物管航道收入雖然一直是華潤萬象生活主力，且營收逐年增長，毛利率卻呈現(xiàn)出走低趨勢。2021年-2023年收入分別為53.1億元、78.02億元及96.01億元；但毛利率分別為19.3%、18.9%、17.5%。

管理層在業(yè)績會上分析稱，從整個物管行業(yè)來看，2023年小業(yè)主受資產(chǎn)價格波動、收入預期下降的影響，大業(yè)主受關聯(lián)地產(chǎn)商資金鏈的影響，收繳和回管的難度都在增大。物業(yè)管理費改革市場化方向不變，這都是行業(yè)目前面臨的共性問題。

“未來公司一方面將持續(xù)通過信息化建設、科技化的應用，建立領先的競爭優(yōu)勢，在保證服務品質的前提下，維持合理的基礎物業(yè)毛利率。另一方面，公司也積極推動品質服務的價值轉化，提升毛利率相對較高的增值服務收入占比支撐物管航道毛利率水平的穩(wěn)定?！?/span>

報告期內，華潤萬象生活物管航道的細分業(yè)務中，針對開發(fā)商的增值服務以及社區(qū)服務收入占比也呈現(xiàn)下降趨勢。

針對物業(yè)開發(fā)商的增值服務方面，來自物業(yè)開發(fā)商的增值服務收入為8.29億元，同比降低14.8%；占總收入的5.6%，同比下降2個百分點。管理層解釋為，主要受開發(fā)商項目開發(fā)及交付進度影響，項目交付前的籌備、營銷服務等業(yè)務收入有所下降。

社區(qū)增值服務方面，華潤萬象生活主要聚焦一米租售、懶人裝修、一呼管家、潤物直選、芝麻空間五大業(yè)務賽道，2023年收入為15.26億元，同比增長21.5%；占總收入的10.3%，與上年幾乎持平。

商管業(yè)務成為利潤貢獻主力軍

除物管航道盈利持續(xù)承壓外，華潤萬象生活的2023年年報依舊是一份十分不錯的成績單。

報告期內，華潤萬象生活收入達到147.7億元，同比增長22.9%；股東應占溢利29.3億元，同比增長32.8%；核心股東應占溢利達到29.2億元，同比增長31.2%。

從年報數(shù)據(jù)來看，并非營收主力的商管航道，卻是華潤萬象生活利潤貢獻的主力軍。

2020年-2023年，華潤萬象生活商管航道的收入逐年提升，分別為28.95億元、35.65億元、42.14億元及51.66億元，營收占比一直在半幅以下。但毛利率持續(xù)保持在40%以上的高水平，分別為43.6%、48.6%、50.7%，并于2023年進一步提升至58.4%。

具體來看，以2023年為例，華潤萬象生活商業(yè)運營及物業(yè)管理服務的營收占比達35%，來自購物中心營收占比為21.9%。

華潤萬象生活商業(yè)運營及物業(yè)管理服務的毛利率為58.4%，同比增長7.7%。其中，購物中心的毛利達23.3億元，毛利率高達71.9%，同比增長9%；寫字樓實現(xiàn)毛利6.9億元，毛利率為35.6%，同比增長1.5%，而營收占比更高的物管航道毛利合計約16.8億元。

李欣在業(yè)績會上表示，商管和物管行業(yè)競爭加劇，特別是在開發(fā)市場持續(xù)下行的環(huán)境下，內資港資地產(chǎn)公司紛紛加入商管賽道，加碼科技投入，行業(yè)各細分市場競爭更加激烈?！拔磥砉居媱澾x擇性收購及投資具有一定規(guī)模、盈利能力的物業(yè)管理公司，擴大優(yōu)質商業(yè)包租項目，并積極關注具有互補優(yōu)勢、優(yōu)質的商業(yè)運營公司收購及投資機會?！?/span>

截至2023年底，旗下在營購物中心101座，華潤萬象生活為98個已開業(yè)購物中心項目提供商業(yè)運營服務，總建筑面積達到1060萬平方米；第三方項目達55個，其中在營項目23個，第三方項目收入貢獻增長3.2個百分點至26%；寫字樓物業(yè)在管項目195個，在管面積1482萬平方米，合約項目210個。

華潤萬象生活預計2024年將新開出共計24個購物中心，其中母公司17個、第三方7個，至于內生增長端，公司于業(yè)績會指引2024年購物中心零售額同店同比增長8%-10%。

值得注意的是，在此次業(yè)績會上，對于“2+1”業(yè)務模式中的“1”大會員體系，管理層首次將大會員地位提升至華潤置地和華潤萬象生活各業(yè)務在會員層面的基座，強調了大會員體系基本面，指出2023年會員規(guī)模增至4625萬人，增長36%。

“2024年機遇挑戰(zhàn)并存，機遇大于挑戰(zhàn)”，李欣表示，我們會以“有利潤的營收和有現(xiàn)金流的利潤”為核心經(jīng)營策略，全力以赴實現(xiàn)業(yè)績穩(wěn)健增長與股東價值提升。

（稿件來源：每經(jīng)網(wǎng)）