3月19日晚間，萬科A公告從興業(yè)銀行成功申請了一筆14億元的貸款，這也是繼3月15日，萬科第一大股東深鐵集團出手10億元認購中金印力消費REIT之后，萬科獲得的又一筆重要資金支持。

不過，鑒于萬科目前的償債壓力，興業(yè)銀行也做足了風(fēng)控措施，附加了一系列條款。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，這是當(dāng)前銀行的常規(guī)做法，對于房地產(chǎn)貸款，銀行保持高度謹慎，要衡量資產(chǎn)負債情況、項目是否在正常開發(fā)建設(shè)中，以及抵押物是否充足、未來的還款來源是否有保障等。

值得注意的是，此前一度有消息稱，12家銀行正在為萬科籌資800億元的銀團貸款，以應(yīng)對未來到期的公開市場債券償付。那么，此次萬科獲得興業(yè)銀行的“馳援”，是否意味著“先頭部隊”來了？

“800億銀團貸款”的先頭部隊來了？

3月19日晚間，萬科A公告稱，萬科全資子公司上海中區(qū)地產(chǎn)有限公司（下稱“上海中區(qū)公司”，主債務(wù)人）和上海萬科企業(yè)有限公司（下稱“上海萬科”）作為借款人，向興業(yè)銀行深圳分行申請銀行貸款，貸款金額為14億元，期限為14年。

公告表示，該次申請貸款是為了償還萬科在存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場債券。

近段時間，萬科再度陷入“償債”漩渦，負面消息不斷。諸如出售旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)引發(fā)投資者對其財務(wù)狀況的擔(dān)憂；市場傳聞與保險機構(gòu)談判非標(biāo)債務(wù)延期；被國際評級機構(gòu)穆迪下調(diào)至“垃圾級”等。由此也導(dǎo)致萬科一度“股債雙殺”。

3月9日，萬科公告稱，已按票據(jù)尚未償還本金金額連同累計至到期日的利息資金合計6.47億美元存入于代理行指定銀行賬戶，以全數(shù)償付到期票據(jù)本息。市場擔(dān)憂才稍加平復(fù)。

根據(jù)華福證券研報，截至2024年3月1日，萬科有存續(xù)債券38只，包括31只境內(nèi)債和8只境外債，境內(nèi)外債券到期合計達361.95億元。其中，2024年上半年為美元債償付的高峰期。

穆迪的評級下調(diào)，幾乎斬斷了萬科新增海外融資的可能性，在償債高峰的壓力下，境內(nèi)新增融資至關(guān)重要。

3月12日，有消息稱，12家銀行正在為萬科籌資800億元的銀團貸款，以應(yīng)對未來到期的公開市場債券償付。不過，暫時未得到各方明確證實。

而此次萬科獲得興業(yè)銀行的“馳援”，無論是否屬于傳聞中的“800億銀團貸款”，都會向外界釋放積極信號。

就在此前的3月15日，萬科公告，第一大股東深鐵集團擬通過戰(zhàn)略配售認購中金印力消費REIT，認購額不超該基金總額的30%。中金印力消費REIT發(fā)起人為印力集團，其為萬科旗下的商業(yè)物業(yè)開發(fā)與運營能力平臺。萬科稱，此次認購體現(xiàn)了第一大股東對本集團的有力支持。

不過，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，興業(yè)銀行也做足了風(fēng)控。

萬科公告稱，上海中區(qū)公司承諾，如上海中區(qū)公司當(dāng)年經(jīng)營收入不足以覆蓋貸款本息，缺口部分借款人應(yīng)存入足額還貸保證金，同時應(yīng)將補充還款來源歸集至上海中區(qū)公司在興業(yè)銀行開立的監(jiān)管賬戶用于還款。為此，上海中區(qū)公司就本次借款事項，將持有的上海中區(qū)項目抵押以及項目產(chǎn)生的應(yīng)收賬款質(zhì)押給興業(yè)銀行。

上海中區(qū)公司旗下的主要項目為位于上海市黃陂北路的中區(qū)廣場，位于上海人民廣場商圈。萬科旗下的萬丈資本于2016年將其從凱雷集團收購而來之后進行了多番升級改造，此次被抵押的項目或為中區(qū)廣場。

數(shù)據(jù)顯示，截至2024年2月29日，上海中區(qū)公司資產(chǎn)總額4.49億元，負債總額4384萬元，凈資產(chǎn)4.05億元；2024年1月-2月，營業(yè)收入1600萬元，利潤總額1311萬元，凈利潤983萬元。

開發(fā)商與銀行之間的信心重塑

興業(yè)銀行的謹慎背后，是近兩年來銀行業(yè)對于資產(chǎn)質(zhì)量的嚴防死守。

在過去地產(chǎn)行業(yè)的黃金歲月，房地產(chǎn)企業(yè)長期被銀行奉為“座上賓”，我國每年新增貸款中，房地產(chǎn)和地方融資平臺占了很大比重。

2018年至2019年期間，由于調(diào)控深化、融資收緊、債務(wù)集中到期，引發(fā)了一輪中小房企違約潮，這也為銀行敲響了第一次警鐘。

2020年底，央行、原銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，對銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款占全部貸款的比重設(shè)置上限要求。

2021年下半年開始，房地產(chǎn)行業(yè)狀況急轉(zhuǎn)直下，資金撤離、流動性緊張、信用風(fēng)險頻發(fā)。再加上房地產(chǎn)市場需求不足、房企回款壓力大，房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤率進一步下滑，構(gòu)成了負向螺旋效應(yīng)。

這也導(dǎo)致近幾年處置房地產(chǎn)風(fēng)險和地方融資平臺風(fēng)險成了銀行的任務(wù)主線之一。

以興業(yè)銀行為例，房地產(chǎn)業(yè)的貸款余額長期位居貸款行業(yè)分布前5位，其資產(chǎn)質(zhì)量至關(guān)重要。

2021年，興業(yè)銀行開始管控房地產(chǎn)風(fēng)險邊界，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以自營資產(chǎn)為主，避免房地產(chǎn)市場風(fēng)險向理財業(yè)務(wù)等涉眾產(chǎn)品傳染。同時，由總行統(tǒng)一把控房地產(chǎn)開發(fā)商準(zhǔn)入和實施統(tǒng)一授信。

2022年下半年，針對“爛尾樓”等風(fēng)險，興業(yè)銀行還特別成立了房地產(chǎn)敏捷小組風(fēng)險處置專班，調(diào)動全集團的專業(yè)力量，通過房企并購、代建代銷、共建共管、銷售化解等創(chuàng)新辦法，盤活房地產(chǎn)風(fēng)險項目。

截至去年二季度，興業(yè)銀行的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)質(zhì)量已趨于穩(wěn)定。對公房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)余額6310.30億元，除809.09億元的債券投資外，其余5501.21億元均有對應(yīng)的房地產(chǎn)項目及抵押物，且項目在北上廣深一線城市、省會城市以及GDP萬億以上經(jīng)濟發(fā)達、房地產(chǎn)市場穩(wěn)定城市的余額占比超80%，其余項目也集中分布在珠三角、長三角等經(jīng)濟發(fā)達城市的主城區(qū)。

為了支持房企重獲銀行的融資支持，今年1月12日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國家金融監(jiān)督管理總局共同發(fā)布通知，宣布建立“房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制”，推進“白名單”工作。

最新數(shù)據(jù)顯示，截至2月28日，全國31個省份276個城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機制，共提出房地產(chǎn)項目約6000個，商業(yè)銀行快速進行項目篩選，審批通過貸款超2000億元。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，不能認為融資協(xié)調(diào)機制落地，貸款就水到渠成。

“企業(yè)的主體責(zé)任是第一位的，表現(xiàn)在項目土地獲取、規(guī)劃報建、開工銷售、竣工交付等全流程必須要落實各個環(huán)節(jié)的監(jiān)管要求，確保前端申報的材料是真實、可靠，倒逼房企經(jīng)營走向合規(guī)，重建銀行和開發(fā)商之間的信任關(guān)系?！彼f。

（稿件來源：鳳凰網(wǎng)財經(jīng)）