險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)已有近20年歷史，近10年來(lái)經(jīng)歷了從“爭(zhēng)當(dāng)房企股東”到減持地產(chǎn)股、加碼持有型不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)變。

在房地產(chǎn)江湖，險(xiǎn)資一直是不可忽視的力量。

從2014到2015年，安邦與生命人壽“搶奪”金地、前海人壽“入侵”萬(wàn)科相繼發(fā)生，險(xiǎn)資對(duì)逐鹿房企表現(xiàn)出濃厚興趣；2015年至2020年，保險(xiǎn)巨頭平安將掃貨地產(chǎn)股推向高潮，先后入股碧桂園、旭輝、華夏幸福、中國(guó)金茂、招商蛇口等知名房企；同期泰康人壽曾舉牌保利發(fā)展、戰(zhàn)略投資陽(yáng)光城。

2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇流動(dòng)性危機(jī)，地產(chǎn)股價(jià)普跌，房企利潤(rùn)縮水，多家險(xiǎn)資拋棄房企股東身份，選擇割肉離場(chǎng)。

然而近年來(lái)，險(xiǎn)資一邊減持或者清倉(cāng)地產(chǎn)股，一邊卻砸錢(qián)在不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資上，紛紛在地產(chǎn)細(xì)分賽道中找機(jī)會(huì)。2023年下半年至今，險(xiǎn)資“爆買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)”的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。有相關(guān)從業(yè)者透露：“還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有買(mǎi)夠，只是苦于合適的標(biāo)的太少?！?/p>

險(xiǎn)資集體加碼不動(dòng)產(chǎn)投資

近期，房地產(chǎn)行業(yè)巨頭萬(wàn)科與新華保險(xiǎn)之間涉及非標(biāo)債務(wù)的傳聞，再度將險(xiǎn)資在地產(chǎn)業(yè)的深度布局拉入視線。傳言稱，萬(wàn)科與以保險(xiǎn)公司為主的機(jī)構(gòu)商談非標(biāo)債務(wù)延期，而新華資產(chǎn)拒絕了其100億元債務(wù)展期。

公開(kāi)資料顯示，新華資產(chǎn)于2006年掛牌成立，控股股東為新華保險(xiǎn)。后者成立于1996年，根據(jù)官網(wǎng)數(shù)據(jù)，新華保險(xiǎn)年保費(fèi)收入超1600億元、總資產(chǎn)超1.3萬(wàn)億元，是“A+H”上市公司。

針對(duì)傳言，新華資產(chǎn)已聲明，萬(wàn)科與該公司一直保持正常的業(yè)務(wù)合作。萬(wàn)科披露的公開(kāi)資料顯示，涉及新華資產(chǎn)的借款額接近98億元。

除了是萬(wàn)科身后的隱形“大債主”，新華保險(xiǎn)近期還計(jì)劃將更多的資金投向房地產(chǎn)，不過(guò)青睞的是持有型不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。

今年一開(kāi)年，新華保險(xiǎn)就公告稱，擬與中金資本共同設(shè)立100億元基金，將直接或間接地投向持有型不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。

一般來(lái)說(shuō)，持有型不動(dòng)產(chǎn)包括商業(yè)辦公、物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房社區(qū)、養(yǎng)老社區(qū)等。

近期在這一塊加碼的險(xiǎn)資遠(yuǎn)不止新華保險(xiǎn)。今年2月，平安人壽公告其成功收購(gòu)基匯資本的物流資產(chǎn)，包括位于廣東江門(mén)的兩個(gè)物流園及陜西西咸新區(qū)的物流園。

去年年底，黑石集團(tuán)在為旗下中國(guó)物流園資產(chǎn)包尋找買(mǎi)家，而中國(guó)平安旗下的平安保險(xiǎn)海外(控股)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“平安?？亍保﹦t是與黑石有接觸的意向方之一。

消息人士透露，總資產(chǎn)超過(guò)11萬(wàn)億的中國(guó)平安正在加大力度尋找合適的持有型不動(dòng)產(chǎn)投資，旗下多個(gè)平臺(tái)都在接觸賣(mài)家、找項(xiàng)目，平安?？厥瞧渲兄?，而物流倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)是重要投資方向。

去年年底，曾經(jīng)股權(quán)投資房企陽(yáng)光城結(jié)果失意離場(chǎng)的泰康保險(xiǎn)，也在大筆收購(gòu)物流園資產(chǎn)，從亞洲物流地產(chǎn)商ESR（易商紅木）手中拿下6處物流園，交易代價(jià)超過(guò)20億元。

同樣在去年12月，瑞安房地產(chǎn)曾發(fā)布公告稱擬12.06億元出售實(shí)體商業(yè)新項(xiàng)目“鴻壽坊”的控股權(quán)，收購(gòu)方為大家保險(xiǎn)。

今年1月31日，友邦人壽則以24億元的總對(duì)價(jià)，收購(gòu)了位于北京市朝陽(yáng)區(qū)中央商務(wù)區(qū)的辦公樓項(xiàng)目控股權(quán)，這是該保險(xiǎn)公司成立以來(lái)在北京的首個(gè)直接地產(chǎn)投資項(xiàng)目。

中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)披露的數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去一年間，平安人壽、泰康人壽、友邦人壽、太保壽險(xiǎn)、中郵人壽、建信人壽、海保人壽等多家險(xiǎn)企都披露了大額不動(dòng)產(chǎn)投資公告，主要涉及商業(yè)辦公不動(dòng)產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動(dòng)產(chǎn)和自用型的養(yǎng)老社區(qū)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。

險(xiǎn)資巨頭不動(dòng)產(chǎn)配置比依然偏低

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2006年前后，資金實(shí)力較強(qiáng)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)開(kāi)始試水房地產(chǎn)，至今險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)已有近20年歷史。

多年來(lái)，險(xiǎn)資握有天量資金，有較強(qiáng)的保值動(dòng)機(jī)和盈利動(dòng)機(jī)，而房地產(chǎn)行業(yè)則對(duì)資金有巨大需求，雙方相輔相成。

某大型保險(xiǎn)公司投資部門(mén)從業(yè)者表示：“現(xiàn)階段，險(xiǎn)資配置不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的意愿非常強(qiáng)烈，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有買(mǎi)夠?！?/p>

該人士透露，一般來(lái)說(shuō)，歐美保險(xiǎn)公司配置不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的比例達(dá)到20%，在國(guó)內(nèi)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為資產(chǎn)組合中投資不動(dòng)產(chǎn)的比例達(dá)到10%比較健康，而國(guó)內(nèi)頭部險(xiǎn)資這一塊的比例才達(dá)到4%-4.5%。

“我們頭疼的是每年的投資業(yè)績(jī)都不達(dá)標(biāo)，不是手上沒(méi)有錢(qián)，而是合規(guī)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目不多，雖然急著買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)，但是項(xiàng)目還是要通過(guò)層層把關(guān)?！彼硎?，前幾年公司精挑細(xì)選后投資的一些不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，買(mǎi)完不久就發(fā)現(xiàn)買(mǎi)貴了，或者接手后就發(fā)現(xiàn)業(yè)績(jī)不如預(yù)期。

“盡管如此，你會(huì)發(fā)現(xiàn)頭部險(xiǎn)資幾乎不會(huì)退出所持有的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，都是長(zhǎng)錢(qián)長(zhǎng)投?！彼f(shuō)道。

去年年中，在中國(guó)人壽保險(xiǎn)的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，該公司副總裁劉暉也曾表示：“目前國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)的配置比例相對(duì)較低。”他透露，中國(guó)人壽在這方面配置的股權(quán)和物權(quán)總計(jì)還不足4%。

而根據(jù)中國(guó)平安2023年三季報(bào)，截至去年9月30日，平安保險(xiǎn)的資金投資組合中，不動(dòng)產(chǎn)投資余額為2095億元，在總投資資產(chǎn)中占比僅為4.5%。

有業(yè)內(nèi)人士透露，2023年以來(lái)，總是擔(dān)心不動(dòng)產(chǎn)“買(mǎi)貴了”的險(xiǎn)資迎來(lái)抄底的機(jī)會(huì)，受房地產(chǎn)行業(yè)化債等因素影響，越來(lái)越多的房企積極向險(xiǎn)資兜售優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，價(jià)格較之前低了不少，談判空間增大。

從“股東、債主”向“房東”轉(zhuǎn)變

過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，險(xiǎn)資偏愛(ài)以舉牌上市房企的形式進(jìn)行股權(quán)投資，不少巨頭房企背后出現(xiàn)險(xiǎn)資參股身影，包括保利發(fā)展、萬(wàn)科地產(chǎn)、招商蛇口、碧桂園等。2015年平安人壽入股碧桂園，成為其第二大股東，開(kāi)始了與碧桂園長(zhǎng)達(dá)8年的深度捆綁。

在住宅開(kāi)發(fā)較為賺錢(qián)的年份，盡管監(jiān)管層規(guī)定險(xiǎn)資不得直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，但仍有險(xiǎn)資通過(guò)與房企合作介入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，成為房企背后的隱形資金方，而房企則扮演操盤(pán)方角色。

為了更好地規(guī)避政策對(duì)險(xiǎn)資在房地產(chǎn)投資上的限制，還有保險(xiǎn)公司旗下平臺(tái)通過(guò)投資債權(quán)計(jì)劃、股權(quán)計(jì)劃等金融產(chǎn)品間接性投資房地產(chǎn)。

但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)步入深度調(diào)整期，險(xiǎn)資在如何投資房地產(chǎn)這個(gè)問(wèn)題上，面臨新的抉擇。

一方面，險(xiǎn)資密集減持了上市房企的股票，包括泰康系、大家系、君康系、和諧系、華夏系、陽(yáng)光人壽等都曾拋售地產(chǎn)股；另一方面，險(xiǎn)資轉(zhuǎn)向追求具備長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)投資，細(xì)分賽道投資機(jī)會(huì)則值得挖掘，目前多家險(xiǎn)資積極配置物流園、產(chǎn)業(yè)園等。

克而瑞研究中心認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)投資在險(xiǎn)資的資產(chǎn)配置中會(huì)占據(jù)越來(lái)越重要的地位，目前不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格整體處于低位，利好有抄底想法的機(jī)構(gòu)。

2023年3月，上海證券交易所發(fā)布政策鼓勵(lì)符合條件的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司開(kāi)展ABS及REITs業(yè)務(wù)，多家保險(xiǎn)資管公司已開(kāi)展試點(diǎn)，這將進(jìn)一步推動(dòng)險(xiǎn)資參與不動(dòng)產(chǎn)投資?？硕鹫J(rèn)為，雖然當(dāng)前ABS、公募REITs的整體市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)有限，很難滿足險(xiǎn)資大規(guī)模資產(chǎn)配置需求，但隨著未來(lái)政策對(duì)底層資產(chǎn)類型的不斷擴(kuò)容，市場(chǎng)規(guī)模發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

此外，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，盡管不少險(xiǎn)資調(diào)整倉(cāng)位、清倉(cāng)出險(xiǎn)的地產(chǎn)股，但截至2023年末，仍有21家地產(chǎn)股前十大股東中存在險(xiǎn)資，其中13家地產(chǎn)股的險(xiǎn)資持股比例依舊超過(guò)5%。該研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，地產(chǎn)股具有高股息、低估值的特性，與險(xiǎn)資追求絕對(duì)收益的投資邏輯契合，倘若后續(xù)房地產(chǎn)政策落地見(jiàn)效、市場(chǎng)回暖，險(xiǎn)資對(duì)地產(chǎn)股的關(guān)注度有望形成新一輪回流。

（來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)）