險資投資房地產(chǎn)已有近20年歷史，近10年來經(jīng)歷了從“爭當(dāng)房企股東”到減持地產(chǎn)股、加碼持有型不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)變。

在房地產(chǎn)江湖，險資一直是不可忽視的力量。

從2014到2015年，安邦與生命人壽“搶奪”金地、前海人壽“入侵”萬科相繼發(fā)生，險資對逐鹿房企表現(xiàn)出濃厚興趣；2015年至2020年，保險巨頭平安將掃貨地產(chǎn)股推向高潮，先后入股碧桂園、旭輝、華夏幸福、中國金茂、招商蛇口等知名房企；同期泰康人壽曾舉牌保利發(fā)展、戰(zhàn)略投資陽光城。

2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇流動性危機，地產(chǎn)股價普跌，房企利潤縮水，多家險資拋棄房企股東身份，選擇割肉離場。

然而近年來，險資一邊減持或者清倉地產(chǎn)股，一邊卻砸錢在不動產(chǎn)項目投資上，紛紛在地產(chǎn)細(xì)分賽道中找機會。2023年下半年至今，險資“爆買不動產(chǎn)”的趨勢越來越明顯。有相關(guān)從業(yè)者透露：“還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有買夠，只是苦于合適的標(biāo)的太少。”

險資集體加碼不動產(chǎn)投資

近期，房地產(chǎn)行業(yè)巨頭萬科與新華保險之間涉及非標(biāo)債務(wù)的傳聞，再度將險資在地產(chǎn)業(yè)的深度布局拉入視線。傳言稱，萬科與以保險公司為主的機構(gòu)商談非標(biāo)債務(wù)延期，而新華資產(chǎn)拒絕了其100億元債務(wù)展期。

公開資料顯示，新華資產(chǎn)于2006年掛牌成立，控股股東為新華保險。后者成立于1996年，根據(jù)官網(wǎng)數(shù)據(jù)，新華保險年保費收入超1600億元、總資產(chǎn)超1.3萬億元，是“A+H”上市公司。

針對傳言，新華資產(chǎn)已聲明，萬科與該公司一直保持正常的業(yè)務(wù)合作。萬科披露的公開資料顯示，涉及新華資產(chǎn)的借款額接近98億元。

除了是萬科身后的隱形“大債主”，新華保險近期還計劃將更多的資金投向房地產(chǎn)，不過青睞的是持有型不動產(chǎn)項目。

今年一開年，新華保險就公告稱，擬與中金資本共同設(shè)立100億元基金，將直接或間接地投向持有型不動產(chǎn)領(lǐng)域。

一般來說，持有型不動產(chǎn)包括商業(yè)辦公、物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房社區(qū)、養(yǎng)老社區(qū)等。

近期在這一塊加碼的險資遠(yuǎn)不止新華保險。今年2月，平安人壽公告其成功收購基匯資本的物流資產(chǎn)，包括位于廣東江門的兩個物流園及陜西西咸新區(qū)的物流園。

去年年底，黑石集團在為旗下中國物流園資產(chǎn)包尋找買家，而中國平安旗下的平安保險海外(控股)有限公司（以下簡稱“平安海控”）則是與黑石有接觸的意向方之一。

消息人士透露，總資產(chǎn)超過11萬億的中國平安正在加大力度尋找合適的持有型不動產(chǎn)投資，旗下多個平臺都在接觸賣家、找項目，平安?？厥瞧渲兄唬锪鱾}儲資產(chǎn)是重要投資方向。

去年年底，曾經(jīng)股權(quán)投資房企陽光城結(jié)果失意離場的泰康保險，也在大筆收購物流園資產(chǎn)，從亞洲物流地產(chǎn)商ESR（易商紅木）手中拿下6處物流園，交易代價超過20億元。

同樣在去年12月，瑞安房地產(chǎn)曾發(fā)布公告稱擬12.06億元出售實體商業(yè)新項目“鴻壽坊”的控股權(quán)，收購方為大家保險。

今年1月31日，友邦人壽則以24億元的總對價，收購了位于北京市朝陽區(qū)中央商務(wù)區(qū)的辦公樓項目控股權(quán)，這是該保險公司成立以來在北京的首個直接地產(chǎn)投資項目。

中國保險行業(yè)協(xié)會披露的數(shù)據(jù)顯示，過去一年間，平安人壽、泰康人壽、友邦人壽、太保壽險、中郵人壽、建信人壽、海保人壽等多家險企都披露了大額不動產(chǎn)投資公告，主要涉及商業(yè)辦公不動產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動產(chǎn)和自用型的養(yǎng)老社區(qū)不動產(chǎn)項目。

險資巨頭不動產(chǎn)配置比依然偏低

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，2006年前后，資金實力較強的保險機構(gòu)開始試水房地產(chǎn)，至今險資投資房地產(chǎn)已有近20年歷史。

多年來，險資握有天量資金，有較強的保值動機和盈利動機，而房地產(chǎn)行業(yè)則對資金有巨大需求，雙方相輔相成。

某大型保險公司投資部門從業(yè)者表示：“現(xiàn)階段，險資配置不動產(chǎn)項目的意愿非常強烈，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有買夠。”

該人士透露，一般來說，歐美保險公司配置不動產(chǎn)資產(chǎn)的比例達(dá)到20%，在國內(nèi)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為資產(chǎn)組合中投資不動產(chǎn)的比例達(dá)到10%比較健康，而國內(nèi)頭部險資這一塊的比例才達(dá)到4%-4.5%。

“我們頭疼的是每年的投資業(yè)績都不達(dá)標(biāo)，不是手上沒有錢，而是合規(guī)的優(yōu)質(zhì)項目不多，雖然急著買買買，但是項目還是要通過層層把關(guān)?！彼硎?，前幾年公司精挑細(xì)選后投資的一些不動產(chǎn)項目，買完不久就發(fā)現(xiàn)買貴了，或者接手后就發(fā)現(xiàn)業(yè)績不如預(yù)期。

“盡管如此，你會發(fā)現(xiàn)頭部險資幾乎不會退出所持有的不動產(chǎn)項目，都是長錢長投?！彼f道。

去年年中，在中國人壽保險的中期業(yè)績發(fā)布會上，該公司副總裁劉暉也曾表示：“目前國內(nèi)保險公司對商業(yè)不動產(chǎn)等實物資產(chǎn)的配置比例相對較低。”他透露，中國人壽在這方面配置的股權(quán)和物權(quán)總計還不足4%。

而根據(jù)中國平安2023年三季報，截至去年9月30日，平安保險的資金投資組合中，不動產(chǎn)投資余額為2095億元，在總投資資產(chǎn)中占比僅為4.5%。

有業(yè)內(nèi)人士透露，2023年以來，總是擔(dān)心不動產(chǎn)“買貴了”的險資迎來抄底的機會，受房地產(chǎn)行業(yè)化債等因素影響，越來越多的房企積極向險資兜售優(yōu)質(zhì)項目，價格較之前低了不少，談判空間增大。

從“股東、債主”向“房東”轉(zhuǎn)變

過去很長一段時間內(nèi)，險資偏愛以舉牌上市房企的形式進行股權(quán)投資，不少巨頭房企背后出現(xiàn)險資參股身影，包括保利發(fā)展、萬科地產(chǎn)、招商蛇口、碧桂園等。2015年平安人壽入股碧桂園，成為其第二大股東，開始了與碧桂園長達(dá)8年的深度捆綁。

在住宅開發(fā)較為賺錢的年份，盡管監(jiān)管層規(guī)定險資不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，但仍有險資通過與房企合作介入地產(chǎn)開發(fā)，成為房企背后的隱形資金方，而房企則扮演操盤方角色。

為了更好地規(guī)避政策對險資在房地產(chǎn)投資上的限制，還有保險公司旗下平臺通過投資債權(quán)計劃、股權(quán)計劃等金融產(chǎn)品間接性投資房地產(chǎn)。

但隨著房地產(chǎn)市場步入深度調(diào)整期，險資在如何投資房地產(chǎn)這個問題上，面臨新的抉擇。

一方面，險資密集減持了上市房企的股票，包括泰康系、大家系、君康系、和諧系、華夏系、陽光人壽等都曾拋售地產(chǎn)股；另一方面，險資轉(zhuǎn)向追求具備長期穩(wěn)定現(xiàn)金流回報的不動產(chǎn)物權(quán)投資，細(xì)分賽道投資機會則值得挖掘，目前多家險資積極配置物流園、產(chǎn)業(yè)園等。

克而瑞研究中心認(rèn)為，不動產(chǎn)投資在險資的資產(chǎn)配置中會占據(jù)越來越重要的地位，目前不動產(chǎn)價格整體處于低位，利好有抄底想法的機構(gòu)。

2023年3月，上海證券交易所發(fā)布政策鼓勵符合條件的保險資產(chǎn)管理公司開展ABS及REITs業(yè)務(wù)，多家保險資管公司已開展試點，這將進一步推動險資參與不動產(chǎn)投資?？硕鹫J(rèn)為，雖然當(dāng)前ABS、公募REITs的整體市場規(guī)模相對有限，很難滿足險資大規(guī)模資產(chǎn)配置需求，但隨著未來政策對底層資產(chǎn)類型的不斷擴容，市場規(guī)模發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

此外，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，盡管不少險資調(diào)整倉位、清倉出險的地產(chǎn)股，但截至2023年末，仍有21家地產(chǎn)股前十大股東中存在險資，其中13家地產(chǎn)股的險資持股比例依舊超過5%。該研究機構(gòu)認(rèn)為，地產(chǎn)股具有高股息、低估值的特性，與險資追求絕對收益的投資邏輯契合，倘若后續(xù)房地產(chǎn)政策落地見效、市場回暖，險資對地產(chǎn)股的關(guān)注度有望形成新一輪回流。

（來源：第一財經(jīng)）