住房是每年全國(guó)兩會(huì)的熱議話題，2024年房地產(chǎn)政策將會(huì)有哪些變與不變？

“從政策動(dòng)作上來(lái)看，今年房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化松綁的趨勢(shì)不變，松綁力度將會(huì)有所加大。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示，“從政策內(nèi)容上來(lái)看，像‘房住不炒’、防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)以及推進(jìn)‘三大工程’等內(nèi)容將作為較為長(zhǎng)期的不動(dòng)搖的基本政策定調(diào)，與此同時(shí)，政策松綁涉獵的內(nèi)容將會(huì)進(jìn)一步增多，如首付比例下調(diào)、房貸利率加點(diǎn)調(diào)整、限購(gòu)政策松綁、限價(jià)政策進(jìn)行調(diào)整等將更多的回歸市場(chǎng)?！?/p>

關(guān)榮雪指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況有所改善，但持續(xù)性還有待進(jìn)一步觀察，企穩(wěn)特征暫不牢固。

展望2024房地產(chǎn)市場(chǎng)，關(guān)榮雪表示，行業(yè)基本面有所改善，新開(kāi)工降幅收窄但難以轉(zhuǎn)正，主要受限于近幾年拿地規(guī)模的下滑及房企面臨的資金壓力，竣工繼續(xù)走強(qiáng)，保交樓成效繼續(xù)顯現(xiàn)。從市場(chǎng)端來(lái)看，整體成交規(guī)模溫和上升。房?jī)r(jià)上，新房市場(chǎng)在成交結(jié)構(gòu)性上行的背景下房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，二手房?jī)r(jià)格仍然具備較大下行壓力。

構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式 加速建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制

從此前地方兩會(huì)的情況看，各省政府工作報(bào)告中有關(guān)“房地產(chǎn)”的篇幅有所減少，并且多地未提及“房住不炒”。

“這并不意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的總基調(diào)發(fā)生改變，‘房住不炒’依舊是地方因城施策的底線，住建部最新發(fā)聲各城市要防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落也是在一定程度上印證這一點(diǎn)?！标P(guān)榮雪表示。

2024年，對(duì)于“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，關(guān)榮雪認(rèn)為當(dāng)前已取得一定的進(jìn)展，如加強(qiáng)保障性住房建設(shè)、城中村改造、推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)以及對(duì)房企融資層面監(jiān)管規(guī)范等，都是為了促進(jìn)向新模式轉(zhuǎn)型的探索。

不過(guò)關(guān)榮雪也直言，探索過(guò)程是漫長(zhǎng)曲折的，需要各方共同發(fā)力，中央及地方需積極推動(dòng)相關(guān)政策法規(guī)和細(xì)則的落地，并且積極研判創(chuàng)新豐富政策工具箱，限價(jià)政策，預(yù)售制度改革，稅收政策或均是新發(fā)展模式的探索方向。

日前，住建部發(fā)布的《關(guān)于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃編制工作的通知》指出，住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃是建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制的重要抓手。“這是新模式的核心內(nèi)容”，一位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示。

“通過(guò)編制未來(lái)幾年住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，各地將進(jìn)一步摸清當(dāng)?shù)刈》啃枨罂偭亢徒Y(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)市場(chǎng)短期和中長(zhǎng)期供求關(guān)系等，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展將起積極作用?！?中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示。

供應(yīng)端：“三大工程”重要性得到提升 建設(shè)將進(jìn)一步加速

“今年房地產(chǎn)方面防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍是重點(diǎn)，做好保交樓工作，加快推進(jìn)‘三大工程’建設(shè)?！标愇撵o表示。

2024年，將如何持續(xù)有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)？

“仍將以支持和監(jiān)管并施為兩大主線。”關(guān)榮雪指出，政策層面，金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)還需提供持續(xù)性支持，一視同仁支持房企合理融資需求，在房企融資條件獲改善下，房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低，保交付成效也會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)。

監(jiān)管層面，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不僅僅是單一領(lǐng)域的問(wèn)題，也將會(huì)牽連金融、地方財(cái)政等多鏈條風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)于房地產(chǎn)等領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)防范化解需要采取更加系統(tǒng)化、全面性手段，各部門(mén)各司其職，加強(qiáng)全鏈條監(jiān)管，“統(tǒng)籌化解”持續(xù)滲透。

2024年1月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，要求各地級(jí)及以上城市，建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截至2月20日，全國(guó)29個(gè)省份214個(gè)城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”并推送給商業(yè)銀行，共涉及5349個(gè)項(xiàng)目；已有57個(gè)城市162個(gè)項(xiàng)目獲得銀行融資共294.3億元，較春節(jié)假期前增加113億元。

陳文靜預(yù)計(jì)，今年各地企業(yè)端資金支持政策有望繼續(xù)細(xì)化落實(shí)，改善企業(yè)融資環(huán)境；“保交樓”資金和配套舉措亦有望進(jìn)一步跟進(jìn)，修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期。

隨著房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制獲積極進(jìn)展，房企資金流動(dòng)性也將有所改善，“三大工程”的難點(diǎn)之一即資金機(jī)制有望突破，將會(huì)引進(jìn)更多市場(chǎng)主體參與“三大工程”建設(shè)，項(xiàng)目進(jìn)程將會(huì)加快。關(guān)榮雪認(rèn)為，2024年“三大工程”重要性得到提升。

數(shù)據(jù)顯示，2023年12月以來(lái)，國(guó)開(kāi)行、進(jìn)出口銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行合計(jì)凈新增抵押補(bǔ)充貸款(PSL)5000億元，為“三大工程”建設(shè)提供了重要的資金支持。陳文靜預(yù)計(jì)，各地“三大工程”建設(shè)將進(jìn)一步加速。

值得一提的是，保障性住房建設(shè)方面，《關(guān)于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃編制工作的通知》明確指出“完善‘保障+市場(chǎng)’的住房供應(yīng)體系，以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場(chǎng)為主滿足居民多樣化改善性住房需求”“要將保障性住房建設(shè)作為住房發(fā)展規(guī)劃的重要內(nèi)容，科學(xué)確定保障性住房發(fā)展目標(biāo)?！?/p>

“未來(lái)幾年以公租房、保租房和配售型保障房為主體的保障性住房建設(shè)將明顯加速。”陳文靜稱(chēng)。

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，目前多地已發(fā)布2024年保租房籌集目標(biāo)，南寧、福州、深圳、廣州等城市提出了2024年年度或者首批配售型保障房的計(jì)劃建設(shè)量，深圳、廣州、福州計(jì)劃1萬(wàn)余套。

此外，陳文靜指出，當(dāng)前部分城市商品房市場(chǎng)存在較大庫(kù)存壓力，重復(fù)建設(shè)保障房或造成資源浪費(fèi)，同時(shí)短期內(nèi)保障房的大規(guī)模建設(shè)或?qū)ι唐贩渴袌?chǎng)產(chǎn)生一定沖擊。未來(lái)保障房或以籌集為主、新建為輔，以需定建，對(duì)于商品房庫(kù)存大的城市，改建或收購(gòu)存量商品房用作保障房或?qū)⑹侵匾绞健?/p>

需求端：一線城市有望繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)政策 二線城市或全面放開(kāi)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局23日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年1月份，70城新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量均小幅增多，且70城房?jī)r(jià)總體環(huán)比跌幅有所收窄。關(guān)榮雪分析認(rèn)為，市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)一定的“慢修復(fù)”特征。

“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況有所改善，但持續(xù)性還有待進(jìn)一步觀察，企穩(wěn)特征暫不牢固。” 關(guān)榮雪稱(chēng)。

展望2024房地產(chǎn)市場(chǎng)，關(guān)榮雪認(rèn)為行業(yè)基本面有所改善。從市場(chǎng)端來(lái)看，整體成交規(guī)模溫和上升。房?jī)r(jià)上，新房市場(chǎng)在成交結(jié)構(gòu)性上行的背景下房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，二手房?jī)r(jià)格仍然具備較大下行壓力。

陳文靜預(yù)計(jì)各地將繼續(xù)發(fā)揮自主性，因城施策、因需施策，一線城市有望繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)政策，二線城市或全面放開(kāi)限購(gòu)，降低首付比例、降低房貸利率等政策依然具備空間。

開(kāi)年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)降低購(gòu)房成本和門(mén)檻的相關(guān)政策持續(xù)落地，春節(jié)前，四大一線城市放松限購(gòu)，信號(hào)意義明顯。此外，近期海南、揚(yáng)州、鄭州等地繼續(xù)從優(yōu)化公積金貸款政策、優(yōu)化限售、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方面出臺(tái)需求端政策。

此外，近日央行宣布5年期以上LPR下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，為2019年房貸利率“換錨”以來(lái)最大降幅，釋放出積極信號(hào)，有利于穩(wěn)定行業(yè)信心，促進(jìn)投資和住房消費(fèi)。

在關(guān)榮雪看來(lái)，當(dāng)前房貸利率利好程度達(dá)到空前最大，短期內(nèi)靜待政策發(fā)酵，進(jìn)一步下調(diào)的可能性不大。但不排除在后續(xù)市場(chǎng)需求釋放力仍然不足的前提下，LPR或者加點(diǎn)幅度仍有調(diào)整的可能。

（來(lái)源：中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)）