在二手房供應短缺之際，美國新房需求得到部分支撐。

當?shù)貢r間2月26日，美國商務部公布的數(shù)據(jù)顯示，美國1月新屋銷售環(huán)比增長1.5%，同比增長1.8%，經(jīng)季節(jié)性因素調整后為年化66.1萬戶，低于預期的68.4萬戶。此外，1月新房供應量攀升至45.6萬套，為一年多來的最高水平。

房價方面也喜憂參半。美國1月新屋價格中位數(shù)為42.07萬美元，同比下降2.6%，連續(xù)五個月走低。不過，隨著建筑商減少包括降價在內的刺激措施，價格下降速度較此前有所放緩。

從種種跡象來看，美國樓市的“冬天”仍未過去。居外IQI集團聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO卡希夫·安薩里（KashifAnsari）分析稱，開年第一個月美國樓市就遇到了寒冬，房貸利率有所反彈，給去年年底一度躍躍欲試的買家們澆了一盆冷水，高首付和高月供使剛需無法“上車”。市場認為美聯(lián)儲首次降息至少要等到年中，今年樓市“小陽春”或將姍姍來遲。

二手房供應短缺支撐新房需求

盡管美國1月新屋銷售增幅低于預期，但二手房供應短缺仍是市場關鍵支撐。

美國全國房地產經(jīng)紀人協(xié)會（NAR）數(shù)據(jù)顯示，美國1月成屋銷售總數(shù)年化400萬戶，高于預期的397萬戶和去年12月的378萬戶。1月成屋銷售環(huán)比上漲3.1%，為近一年來最大漲幅。

截至1月底，有101萬戶待售房屋，較2023年同期增加3.1%。按照目前的銷售速度計算，需要約3個月的時間消耗市場上的供應量，遠低于5個月的庫銷比，暗示市場供應緊張。

當前美國房貸成本仍是兩年前的兩倍，這讓許多已經(jīng)鎖定低利率貸款的業(yè)主不愿出售房屋，因此市場上的房屋供應量低于正常水平。在供應短缺推動下，1月售出成屋的中位價為37.91萬美元，同比上漲5.1%，創(chuàng)下1月同期歷史最高。

此外，1月份首次購房者占28%，而歷史上首次購房者一般占市場的40%左右，這表明許多剛需被擠出市場。對比來看，高利率下全款買房能省下巨額利息，1月全款買房占總銷售的32%，為近十年最高。

NAR首席經(jīng)濟學家LawrenceYun表示，雖然房屋銷售仍大幅低于幾年前，但1月份的月度增長是供應和需求增加的開始。與去年晚些時候相比，購房者正在利用相對較低的房貸利率。中等價位的房屋出現(xiàn)多個買家很常見，許多房屋仍然在一個月內售出。

從地區(qū)來看，美國所有四個地區(qū)的房價均出現(xiàn)上漲，有16%的房屋最終售價高于標價。同時一些地區(qū)仍面臨不小挑戰(zhàn)，安薩里舉例稱，此前佛羅里達是投資者熱衷的地區(qū)之一，疫情期間這里的房價大漲，但現(xiàn)在風水輪流轉，疫情期間從昂貴的大城市搬到這里的一些員工不得不回到大城市辦公樓上班，相當數(shù)量的佛州海景房或將打折上市，尋找買家接盤。

美國樓市能否迎來“小陽春”？

隨著利率高企，買家觀望，賣家惜售，過去一年多美國樓市幾乎陷入深入凍結狀態(tài)，同時有限的房屋供應使得房價仍然居高不下。美國樓市今年還能迎來“小陽春”嗎？

位于華盛頓的EvergreenProperties（長榮地產）副總經(jīng)理陳宏明表示，現(xiàn)在市場上的房屋數(shù)量還是偏少，利率鎖定效應還在影響換房，人們很難放棄此前鎖定的3%房貸利率，如今7%左右的房貸利率導致月供飆升，換房可能會不堪負擔。不過，由于市場上的房屋庫存不足，今年春天部分房源加價和搶房的現(xiàn)象還會持續(xù)。

一方面，由于房屋建筑商和買家利用今年年初較低的按揭貸款利率，美國1月份新房銷量小幅上升，按揭貸款利率下降提振了房屋建筑商的信心，也推動了市場銷售，美國房地產行業(yè)在2024年迎來了良好的開局。另一方面，由于美聯(lián)儲并不急于降息，房貸利率近來再次上升，這可能會令房地產市場的增長勢頭曇花一現(xiàn)。

高企的房貸利率意味著未來潛在的“小陽春”岌岌可危。美國抵押貸款銀行家協(xié)會（MBA）2月21日公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2月16日當周，美國30年期固定抵押貸款合同利率上升19個基點至7.06%，自去年12月初以來首次躍升至7%以上，也是去年10月以來最大單周漲幅。

在安薩里看來，新建的多戶出租房值得投資者留意。疫情期間的低利率讓很多開發(fā)商在這個領域啟動了大批項目，今明兩年將建成入市。但由于近年貸款利率高漲，開發(fā)商無利可圖便不再開發(fā)這類項目，所以這批房型的供應在2026年以后將告罄。現(xiàn)在美國年輕一代的租房意愿為歷史最高，他們跟前幾代人不一樣，認為租房可以接受。

高房價產生連鎖反應

盡管美國樓市面臨高利率巨大壓力，但緊俏的供應仍讓房價保持在相對高位。

在高利率和高房價雙重沖擊下，買房難催生了租房熱，樓市降溫不及預期產生了一系列連鎖反應。PIMCO（品浩）董事總經(jīng)理兼經(jīng)濟學家TiffanyWilding分析稱，盡管最近30年期固定利率抵押貸款從去年10月約8%的峰值降至目前略高于7%的水平，但在美國購房的可負擔性仍然很低。隨著越來越多買不起房的人選擇租房，房租應該會持續(xù)走高。

Wilding還表示，單戶獨立式住房供應不足，買不起房的家庭正被迫轉向租房市場，業(yè)主等值租金可能要到2025年才能更充分地反映后疫情時期租賃市場的水平。

需要警惕的是，核心消費者物價指數(shù)最大組成部分是業(yè)主等值租金，占比達24%。Wilding預計，未來業(yè)主等值租金或會繼續(xù)放緩，但發(fā)展路徑可能會比許多人預期的要緩慢、崎嶇，就像1月份業(yè)主等值租金意外飆升一樣。

展望未來，Wilding分析稱，業(yè)主等值租金的高企或導致通脹不會迅速回落至美聯(lián)儲2%的目標，這也有可能推遲美聯(lián)儲降息的時間表，降息的速度或比市場目前預期的更慢。

芝商所美聯(lián)儲觀察工具顯示，美聯(lián)儲最早6月才會降息，而且并非板上釘釘，概率約為60%。與此同時，市場對今年美聯(lián)儲全年降息的次數(shù)已經(jīng)暴跌至3次，和美聯(lián)儲點陣圖的預測已經(jīng)基本持平。

（來源：21世紀經(jīng)濟報道）