對(duì)于已經(jīng)陷入一段時(shí)間困境的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域而言，問(wèn)題似乎遠(yuǎn)未伴隨全球主要央行的降息預(yù)期而結(jié)束。

當(dāng)前，歐洲對(duì)于減少碳足跡的節(jié)能減排要求可能成為該領(lǐng)域的又一挑戰(zhàn)，恐令更多商業(yè)地產(chǎn)成為擱置資產(chǎn)。越來(lái)越多基金經(jīng)理?yè)?dān)心，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)?huì)發(fā)生系統(tǒng)性信貸事件，成為投資中的第三大風(fēng)險(xiǎn)因素。

節(jié)能挑戰(zhàn)或令更多商業(yè)地產(chǎn)成“擱置資產(chǎn)”

過(guò)去兩年，更高的利率和更低的入住率顛覆了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)依賴債務(wù)的商業(yè)模式和財(cái)務(wù)邏輯，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值不斷下跌。眼下，由于不斷演變的歐洲減少建筑部門能源消耗和遵循溫室氣體排放要求，一些商業(yè)地產(chǎn)估值可能進(jìn)一步跌價(jià)，甚至淪為擱置資產(chǎn)。

“擱淺資產(chǎn)”這一概念由史密斯學(xué)院（Smith School）十年前的擱淺資產(chǎn)項(xiàng)目（Stranded Assets Program）所提出和推廣，即向低碳經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中，由于政策、市場(chǎng)、社會(huì)規(guī)范和技術(shù)的變化，在經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束前就已過(guò)早減記、貶值或轉(zhuǎn)化為負(fù)債的資產(chǎn)。瑞銀集團(tuán)此前解釋稱，就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，擱淺資產(chǎn)可能包括不節(jié)能建筑，最終導(dǎo)致它們無(wú)法出租或出售，或者無(wú)法實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性。由于氣候風(fēng)險(xiǎn)的上升，這些房產(chǎn)甚至可能無(wú)法投保。

布魯克菲爾德資管（Brookfield Asset Management）旗下房產(chǎn)分公司Hibernia Real Estate Group的可持續(xù)發(fā)展總監(jiān)孟席斯（Neil Menzies）感慨：“為了使歐洲各地的大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)達(dá)到歐盟關(guān)于能源效率的新要求，需要進(jìn)行多少翻新和投資啊……因?yàn)橄嚓P(guān)要求已被立法，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)恐將面臨進(jìn)一步的估值沖擊。該行業(yè)目前也已非常明確地意識(shí)到這一風(fēng)險(xiǎn)，且預(yù)計(jì)該風(fēng)險(xiǎn)只會(huì)越來(lái)越大?！?/span>

早在2021 年，歐盟委員會(huì)就通過(guò)了對(duì)《建筑能源性能指令》（EPBD） 的重大修訂，這一計(jì)劃是《歐洲綠色協(xié)議》的核心部分，旨在確保歐盟實(shí)現(xiàn)2050年溫室氣體凈零排放，即實(shí)現(xiàn)所謂的氣候中和。根據(jù)最新要求，歐盟設(shè)定了到2030年建筑行業(yè)需將碳排放量減少60%，到2050年實(shí)現(xiàn)零排放的目標(biāo)。根據(jù)歐盟委員會(huì)的數(shù)據(jù)，建筑消耗了42%的能源，“是歐洲最大的能源消耗來(lái)源”。歐盟約85%的建筑建于2000年之前，其中有75%“能源表現(xiàn)不佳”。此外，歐盟的其他兩項(xiàng)規(guī)定——《可持續(xù)金融披露條例》（Sustainable Finance Disclosure Regulation）和《企業(yè)可持續(xù)性報(bào)告指令》（Corporate Sustainability Reporting Directive）也使得該地區(qū)的投資者更難忽視房產(chǎn)的碳足跡。

孟席斯表示，形勢(shì)非常嚴(yán)峻，預(yù)計(jì)市場(chǎng)“可能會(huì)在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)看到能源使用量較高、不可持續(xù)類的商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值暴跌?！?/span>

因此，投資者目前正試圖使用所謂的碳風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)（Carbon Risk Real Estate Monitor），對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)何時(shí)會(huì)被視為擱淺資產(chǎn)作出準(zhǔn)確估計(jì)?！笆褂肅RREM工具的投資者和銀行可以準(zhǔn)確地推算某棟建筑將要擱淺的具體日期。銀行也變得越來(lái)越老練，在提供信貸前，也會(huì)詢問(wèn)有關(guān)氣候相關(guān)的詳細(xì)問(wèn)題，如建筑預(yù)期的能源使用情況等?！泵舷狗Q。

基金經(jīng)理越發(fā)擔(dān)心商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)性信貸危機(jī)

而隨著商業(yè)地產(chǎn)困境延續(xù)且挑戰(zhàn)不斷，基金經(jīng)理對(duì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)生系統(tǒng)性信貸事件的擔(dān)憂也與日俱增。

根據(jù)美國(guó)銀行本月最新的全球基金經(jīng)理調(diào)查，約六分之一的受訪者認(rèn)為這是市場(chǎng)面臨的最大尾部風(fēng)險(xiǎn)，而去年12月這一比例約為十一分之一。同時(shí)，這一擔(dān)憂僅次于粘性通脹和地緣政治危機(jī)，成為受訪基金經(jīng)理在投資時(shí)的第三大擔(dān)憂因素。

這一擔(dān)憂情有可原。根據(jù)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)（Mortgage Bankers Association）的數(shù)據(jù)，到2025年底，將有約1.5萬(wàn)億美元的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款債務(wù)到期，今年就將有價(jià)值約9290億美元的商業(yè)房地產(chǎn)貸款到期，比稍早估計(jì)的多出40%。而更高的借貸成本，加上更嚴(yán)格的信貸條件和商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下跌，增加了違約風(fēng)險(xiǎn)。

此前，市場(chǎng)曾寄希望于美聯(lián)儲(chǔ)盡快降息來(lái)緩解商業(yè)地產(chǎn)壓力。但近期公布的強(qiáng)于預(yù)期的通脹令市場(chǎng)調(diào)降了相關(guān)預(yù)期。交易員目前押注美聯(lián)儲(chǔ)今年降息幅度不到90個(gè)基點(diǎn)，比1月時(shí)近乎腰斬。

令情況更為復(fù)雜的還在于，美國(guó)小型和地區(qū)性銀行是總規(guī)模20萬(wàn)億美元的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的最大信貸來(lái)源，持有該行業(yè)約80%的未償債務(wù)。本月稍早，紐約社區(qū)銀行大幅削減股息，并披露與辦公樓相關(guān)的貸款出現(xiàn)意外的季度虧損，再次引發(fā)了市場(chǎng)擔(dān)憂，該行股票已跌去約一半。

馬拉松資產(chǎn)管理公司（Marathon Asset Management）的董事長(zhǎng)理查茲（Bruce Richards）本周在社交媒體上警告稱，小型銀行的商業(yè)地產(chǎn)貸款賬戶違約率似乎正朝著8%~10%的方向發(fā)展。小型銀行在近年來(lái)加大了相關(guān)敞口后，特別容易受到商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的影響。

根據(jù)去年12月的一篇關(guān)于美國(guó)銀行脆弱性的研究論文，商業(yè)地產(chǎn)貸款10%的違約率將導(dǎo)致約800億美元的額外銀行損失。該論文警告稱，這可能會(huì)使300多家規(guī)模較小的地區(qū)性銀行面臨償付能力耗盡的風(fēng)險(xiǎn)。

數(shù)據(jù)提供商Altus Group的研究主管伊特瑞（Omar Eltorai）表示：“我們將繼續(xù)看到違約率上升。這一變量是人們很早就能發(fā)現(xiàn)并提示，但在試圖規(guī)避時(shí)，卻會(huì)出現(xiàn)延遲的一種。有時(shí)，整個(gè)過(guò)程可能需要用幾年來(lái)衡量。”

目前，美聯(lián)儲(chǔ)正與商業(yè)地產(chǎn)貸款敞口集中的貸款機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)一項(xiàng)解決預(yù)期損失的計(jì)劃。美國(guó)財(cái)政部長(zhǎng)耶倫本月早些時(shí)候表示，盡管損失令人擔(dān)憂，但美國(guó)監(jiān)管機(jī)構(gòu)正在努力確保貸款損失準(zhǔn)備金和流動(dòng)性水平足以應(yīng)對(duì)。

即便如此，美國(guó)銀行的調(diào)查顯示，近40%的基金經(jīng)理認(rèn)為美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)貸款最有可能成為相關(guān)信貸違約事件的源頭。事實(shí)上，在此前的紐約社區(qū)銀行動(dòng)蕩中，就有歐洲大銀行受到波及。由于對(duì)美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)貸款的敞口較大，德銀的評(píng)級(jí)遭到標(biāo)普全球的下調(diào)，德銀的債券也因此進(jìn)一步陷入困境。

（稿件來(lái)源：鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)）