截至2023年底，美國(guó)約有24家銀行擁有商業(yè)房地產(chǎn)貸款組合，聯(lián)邦監(jiān)管機(jī)構(gòu)表示，這些貸款組合將受到更嚴(yán)格的審查，這一跡象表明，更多銀行可能面臨來(lái)自美國(guó)監(jiān)管當(dāng)局的壓力，要求其增加準(zhǔn)備金。

去年，美國(guó)三家監(jiān)管機(jī)構(gòu)公開警告該行業(yè)，要仔細(xì)評(píng)估寫字樓、零售店面和其他商業(yè)地產(chǎn)的巨額債務(wù)敞口。當(dāng)時(shí)，有關(guān)部門表示，他們將更加密切地關(guān)注那些迅速積累了超過(guò)其總資本三倍以上的此類貸款的銀行。

這三家監(jiān)管機(jī)構(gòu)——美聯(lián)儲(chǔ)、聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司和美國(guó)貨幣監(jiān)理署(OCC)——表示，他們將重點(diǎn)關(guān)注那些商業(yè)房地產(chǎn)貸款組合超過(guò)其資本三倍的銀行。在這些投資組合中，審查員將把重點(diǎn)放在那些大幅增長(zhǎng)的投資組合上:在過(guò)去三年中至少增長(zhǎng)了50%。

紐約社區(qū)銀行(NYCB.US)是接近符合監(jiān)管機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)的最大美國(guó)銀行，但許多較小的銀行走得更遠(yuǎn)。近幾周，由于準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)潛在的貸款損失，紐約社區(qū)銀行股價(jià)暴跌。機(jī)構(gòu)對(duì)350多家銀行控股公司的聯(lián)邦數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析，結(jié)果顯示，這是因?yàn)樗鼈円愿斓乃俣确e累了超大規(guī)模的集中商業(yè)貸款。

數(shù)據(jù)顯示，截至9月30日，貸款超過(guò)這兩個(gè)門檻的公司包括Valley National Bancorp、WaFd Inc.和Axos Financial Inc.。這些美國(guó)地區(qū)性銀行和其他許多銀行的股價(jià)自1月底以來(lái)一直在下跌，原因是投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口越來(lái)越謹(jǐn)慎，部分原因是監(jiān)管機(jī)構(gòu)可能會(huì)敦促一些銀行增加準(zhǔn)備金或限制股息。監(jiān)管當(dāng)局是否會(huì)采取額外的此類行動(dòng)，將取決于對(duì)貸款的更密切審查。

2017年擔(dān)任OCC審計(jì)長(zhǎng)的Keith Noreika稱：“我們正處于警告階段。儀表盤上有一盞燈熄滅了，現(xiàn)在人們打開引擎蓋看看:這真的錯(cuò)了嗎，還是我們只需要密切關(guān)注一下？”

可以肯定的是，監(jiān)管機(jī)構(gòu)不會(huì)將審查限制在那些達(dá)到這些門檻的銀行身上，那些達(dá)到這些門檻的公司也不一定會(huì)引發(fā)進(jìn)一步的擔(dān)憂。貸款的表現(xiàn)差別很大。Valley National Bancorp首席執(zhí)行官Ira Robbins周四表示：“重要的是與監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)行良好的對(duì)話，讓他們了解正在發(fā)生的事情。因此，我們覺(jué)得我們之間的對(duì)話真的很好，沒(méi)有太多的擔(dān)憂。聽著，監(jiān)管機(jī)構(gòu)必須做好自己的工作，了解市場(chǎng)正在發(fā)生什么。如果對(duì)某一特定領(lǐng)域的關(guān)注和審查加劇，他們肯定會(huì)介入，花更多的時(shí)間來(lái)關(guān)注這個(gè)問(wèn)題。但我不認(rèn)為這與其他行業(yè)的擔(dān)憂相比有什么不同?！?/span>

WaFd Inc.銀行表示，它有意擴(kuò)大了對(duì)已占用的多戶住宅(用行業(yè)術(shù)語(yǔ)來(lái)說(shuō)是穩(wěn)定的多戶住宅)的融資。WaFd Inc.首席執(zhí)行官Brent Beardall在一份電子郵件聲明中表示："根據(jù)我們的歷史經(jīng)驗(yàn)和FDIC的行業(yè)數(shù)據(jù)，穩(wěn)定的多戶貸款是我們作為銀行所能提供的風(fēng)險(xiǎn)最低的貸款。投資組合中的貸款股權(quán)比例很高(通常為40%)，現(xiàn)金流也很多元化。人們永遠(yuǎn)不知道未來(lái)會(huì)發(fā)生什么，但很難忽視多戶抵押貸款的力量?！?/span>

美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾本月在接受《60分鐘》(60 Minutes)采訪時(shí)表示:“一些規(guī)模較小的地區(qū)性銀行集中在這些受到挑戰(zhàn)的領(lǐng)域，我們正在與它們合作。感覺(jué)這是一個(gè)我們要花很多年才能解決的問(wèn)題。”

量化標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題

銀行合并可能會(huì)極大地影響銀行向美聯(lián)儲(chǔ)提交的文件中反映的增長(zhǎng)率，但監(jiān)管機(jī)構(gòu)去年發(fā)布的公開指導(dǎo)文件并沒(méi)有具體說(shuō)明他們可能如何看待這一數(shù)字。例如，Umpqua Bank反向并購(gòu)Columbia Banking System Inc.后，Columbia Banking System仍是其母公司，在此基礎(chǔ)上，其商業(yè)地產(chǎn)投資組合膨脹了500%以上，使其超出了上面的數(shù)據(jù)。如果Umpqua是母公司，增長(zhǎng)率將接近70%。

使用合并前和合并后銀行數(shù)據(jù)的預(yù)估數(shù)據(jù)通常會(huì)將其增長(zhǎng)率降低到50%以下。不過(guò)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)說(shuō)，他們關(guān)注迅速擴(kuò)張的商業(yè)地產(chǎn)投資組合的一個(gè)原因是，他們希望對(duì)擁有多年處理大量貸款經(jīng)驗(yàn)的管理團(tuán)隊(duì)給予肯定。緩慢整合投資組合也讓高管有更多時(shí)間發(fā)現(xiàn)和避免集中風(fēng)險(xiǎn)。

紐約社區(qū)銀行是美國(guó)唯一一家總資產(chǎn)超過(guò)1000億美元、商業(yè)房地產(chǎn)貸款總額超過(guò)資本300%(截至9月底)的銀行。其投資組合的增長(zhǎng)速度低于監(jiān)管機(jī)構(gòu)設(shè)定的門檻，甚至包括該行在2022年底完成的對(duì)Flagstar bank的收購(gòu)。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，擁有100億至1000億美元資產(chǎn)的22家銀行持有的商業(yè)地產(chǎn)貸款是其資本金的三倍。這些公司中有一半的增長(zhǎng)率超過(guò)了監(jiān)管機(jī)構(gòu)設(shè)定的門檻。在資產(chǎn)不足100億美元的銀行中，這一數(shù)字甚至更高:47家擁有超大規(guī)模的投資組合，其中13家迅速膨脹。該分析不包括為其所有者占用的非住宅建筑提供的貸款。

各銀行開始披露2023年底的數(shù)據(jù)。City National Bank of Florida的母公司BCI Financial Group Inc.稱，截至去年12月31日，該銀行的商業(yè)地產(chǎn)集中度為299%，在“監(jiān)管指導(dǎo)范圍內(nèi)”。該公司在一份聲明中表示:“CNB的貸款組合非常多樣化，定位良好，貸款與價(jià)值比率較低，主要集中在佛羅里達(dá)州，這得到了表現(xiàn)優(yōu)于美國(guó)其他地區(qū)的強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)的支持?！?/span>

在紐約社區(qū)銀行1月底大幅削減股息并增加問(wèn)題貸款準(zhǔn)備金，令股東感到意外之后，銀行在商業(yè)地產(chǎn)方面的敞口成為投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)報(bào)道，這些舉措是在OCC不斷加大的幕后監(jiān)管壓力下做出的。

隨著利率上升壓低商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，投資者正在關(guān)注貸款機(jī)構(gòu)的影響。在疫情帶來(lái)遠(yuǎn)程工作之后，大部分痛苦集中在辦公大樓里。但幾年前以峰值價(jià)格融資的公寓也出現(xiàn)了價(jià)格下跌，有時(shí)還會(huì)因地方政府控制租金的努力而進(jìn)一步受損。即使是最大的房地產(chǎn)所有者——從黑石集團(tuán)到資管公司Brookfield——也在拖欠部分債務(wù)。其他房東則在減少損失，從大樓中抽身而出。

幾年來(lái)，銀行在降低商業(yè)地產(chǎn)貸款的價(jià)值方面有一定的余地，因?yàn)閮r(jià)值不明確，利率上升凍結(jié)了大片市場(chǎng)。這也使貸款機(jī)構(gòu)在延長(zhǎng)債務(wù)期限和與借款人達(dá)成協(xié)議方面具有更大的靈活性。但隨著商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的下跌變得更加明顯，這就變得更加棘手了。

現(xiàn)在，隨著美聯(lián)儲(chǔ)暗示將緩慢降低利率，越來(lái)越多的房地產(chǎn)交易開始揭示出建筑物的價(jià)值，就像一波即將到期的未償貸款一樣。商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)提供商Trepp的數(shù)據(jù)顯示，到2025年底，銀行將面臨約5600億美元的商業(yè)地產(chǎn)貸款到期。

尋求減少商業(yè)房地產(chǎn)敞口的銀行面臨著艱難的貸款銷售市場(chǎng)。Capital One Financial Corp.等公司已經(jīng)找到了買家。但對(duì)于寫字樓和其他高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，找到投資者貸款并不容易。Noreika表示，很難預(yù)測(cè)形勢(shì)將如何發(fā)展，因?yàn)橘J款是特殊的，不能“籠統(tǒng)地描繪”。“這是一種直到問(wèn)題出現(xiàn)才會(huì)成為問(wèn)題的事情?！?/span>

此外，美國(guó)的銀行危機(jī)似乎正在全球蔓延，歐洲和日本也相繼出現(xiàn)銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的問(wèn)題發(fā)出警報(bào)。日本青空銀行(Aozora Bank)在警告其在美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資出現(xiàn)虧損后，股價(jià)暴跌逾20%。其次，德意志銀行(DB.US)也宣布，第四季度美國(guó)房地產(chǎn)損失撥備比去年同期增加了四倍多，達(dá)到1.23億歐元(合1.33億美元)。此外，因奧地利房地產(chǎn)公司Signa Group的貸款無(wú)法按期收回，瑞士寶盛銀行也為此額外計(jì)提了約7億美元的貸款損失撥備，該行同時(shí)表示將關(guān)閉貸款發(fā)放部門。據(jù)悉，Signa除了在德國(guó)、奧地利和瑞士擁有地標(biāo)性商業(yè)房產(chǎn)外，還擁有曼哈頓Chrysler大廈的股份。

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