廣州放開120平方米以上住宅限購(gòu)，打開了外地購(gòu)房者的新通道，無(wú)論新房還是二手房都趁熱造勢(shì)。

落地到市場(chǎng)層面，購(gòu)房者看房積極性確有調(diào)動(dòng)，但因臨近春節(jié)等因素，成交量還未有明顯反彈。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)，1月第四周（1月22日-1月28日），越秀、天河、荔灣、海珠等中心四區(qū)來(lái)訪量普漲，成交量從第3周盤均1.5套上升為盤均1.8套。新政落地的周末，即使存在春運(yùn)返鄉(xiāng)、天氣不佳等客觀情況影響，成交表現(xiàn)有提升（但暫不明顯），部分大面積戶型項(xiàng)目上漲1-2套。

1月31日，多家有在售項(xiàng)目的廣州房企方面消息，目前一線樓盤在成交上確實(shí)未見明顯數(shù)據(jù)提升，但來(lái)訪和看房量較前兩周增長(zhǎng)不少。二手房方面，在改善客、置換客比較集中的珠江新城等豪宅片區(qū)，帶看和成交均有明顯提升。

政策突然出臺(tái)，項(xiàng)目準(zhǔn)備不足

近年來(lái)隨著樓市需求結(jié)構(gòu)的變化，市場(chǎng)上改善性住房需求的占比越來(lái)越大。

從克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年，廣州120平方米以上的一手住宅共成交20090套，占比為27%，與2021年相比提高3.8個(gè)百分點(diǎn)。具體到目前廣州仍在執(zhí)行限購(gòu)的區(qū)域來(lái)看，120平方米以上的一手住宅供求占比更大，2023年合計(jì)供應(yīng)10456套，占限購(gòu)區(qū)的42%；成交量是8409套，占限購(gòu)區(qū)的37%。

去年9月，廣州番禺、黃埔、花都等部分區(qū)域率先全面解除限購(gòu)。本次放開120平方米以上住宅限購(gòu)，主要影響的是越秀、天河、荔灣、海珠等中心四區(qū)。

“目前還沒(méi)有明顯的成交感知?！痹叫銋^(qū)某改善型樓盤營(yíng)銷人士表示，客戶目前大多數(shù)都還在接收和消化信息中，新政時(shí)間臨近春節(jié)，市場(chǎng)和數(shù)據(jù)的反應(yīng)都還需要一定時(shí)間。

另一家在海珠、天河有多個(gè)改善型樓盤的本地房企人士也稱，政策的出臺(tái)有點(diǎn)措手不及，主要還是以宣傳為主。項(xiàng)目上的看房量確實(shí)有增加，客戶詢問(wèn)的積極性也在提高，但落到成交上來(lái)看，還沒(méi)有明顯的數(shù)據(jù)支撐。

合富研究院亦指出，廣州市場(chǎng)仍處在“假期前后的傳統(tǒng)淡季”中，地方政策出臺(tái)突然，然而不少項(xiàng)目對(duì)“新政助銷”的準(zhǔn)備并不充足，不少項(xiàng)目此前降低電話銷售及折扣力度。據(jù)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，新政后僅中心區(qū)部分加大客戶邀約的項(xiàng)目產(chǎn)生正向成交。

某二手房平臺(tái)的相關(guān)人士處消息，珠江新城片區(qū)在新政后幾天的咨詢量、帶看量甚至成交量，較新政出來(lái)前增長(zhǎng)約50%。一方面，本次新政比較利好置換、改善型人群，珠江新城就是這類客群比較集中的區(qū)域；另一方面，珠江新城此前的帶看和成交就相對(duì)低迷，所以相對(duì)來(lái)說(shuō)反響比較明顯。

“不用給予過(guò)高期望”

2023年，廣州已密集出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、解除多個(gè)區(qū)域限購(gòu)等政策，但新房市場(chǎng)依舊低迷，全年累計(jì)成交量同比下跌1%，為近年低位，主基調(diào)仍然是去庫(kù)存。

廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月，廣州新房網(wǎng)簽4256宗，環(huán)比下跌31%，同比下跌10%。截至1月末，全市庫(kù)存量1151.23萬(wàn)平方米，去化周期20個(gè)月，1月成交對(duì)比去年12月下滑明顯，導(dǎo)致消化周期維持近一年高位。

這既是廣州本次新政出臺(tái)的市場(chǎng)因素，也是需要新政去推動(dòng)緩解的壓力。

“市場(chǎng)對(duì)類似放開120平方米限購(gòu)這樣的政策，心態(tài)應(yīng)該都較為平和了，所以對(duì)這類政策效果也不用給予過(guò)高期望。”廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，當(dāng)然有政策好過(guò)沒(méi)有，新政在短期內(nèi)仍然有刺激信心等作用。但現(xiàn)在恰逢春節(jié)時(shí)間，預(yù)計(jì)這個(gè)作用會(huì)在2月底3月初反映出來(lái)。

據(jù)克而瑞廣佛區(qū)域調(diào)研，目前多家房企已經(jīng)展開針對(duì)性宣傳行動(dòng)，但周末以零星成交為主，均為舊客轉(zhuǎn)化，預(yù)計(jì)政策利好需要時(shí)間發(fā)酵，伴隨多個(gè)市區(qū)新盤入市，真正的改善購(gòu)買力將在春節(jié)后釋放。

黃韜補(bǔ)充道，2月-3月本就是傳統(tǒng)的小陽(yáng)春，市場(chǎng)仍有部分購(gòu)買力會(huì)在這個(gè)節(jié)點(diǎn)釋放，現(xiàn)在只是看能否從低位逐步恢復(fù)。這兩年的小陽(yáng)春已經(jīng)不能夠同以往正常年份的小陽(yáng)春比較，預(yù)計(jì)今年可能會(huì)跟去年一樣出現(xiàn)一段反彈。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，新政加持下，將刺激本地的改善、投資型需求施放，同時(shí)虹吸外來(lái)購(gòu)買力進(jìn)入廣州樓市，帶動(dòng)二手市場(chǎng)升溫，預(yù)計(jì)3月小陽(yáng)春成交量會(huì)出現(xiàn)明顯沖高。

（稿件來(lái)源：每經(jīng)網(wǎng)）