1月24日晚間，人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”）。

而在當(dāng)日下午，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上就已預(yù)告稱，人民銀行聯(lián)合國(guó)家金融監(jiān)督管理總局將出臺(tái)完善經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的有關(guān)政策，支持優(yōu)質(zhì)房企盤活存量資產(chǎn)，擴(kuò)大資金使用范圍，改善流動(dòng)性狀況。

具體來看，通知細(xì)化了商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)管理口徑、期限、額度、用途等要求，明確2024年底前，對(duì)規(guī)范經(jīng)營(yíng)、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國(guó)性商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，除發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營(yíng)性資金需求、置換建設(shè)購(gòu)置物業(yè)形成的貸款和股東借款等外，還可發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開市場(chǎng)債券。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，政策的核心要點(diǎn)在于，對(duì)于商辦等物業(yè)落實(shí)抵押和貸款工作，以提供充足的資金支持。此類資金有上述三種用途，這說明此類貸款具有補(bǔ)充流動(dòng)性和緩解債務(wù)壓力的雙重功能。

對(duì)于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的管理口徑，通知明確，是指商業(yè)銀行向持有已竣工驗(yàn)收合格、辦妥不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書并投入運(yùn)營(yíng)的綜合效益較好的商業(yè)性房地產(chǎn)的企業(yè)法人發(fā)放的，以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)為抵押，實(shí)際用途投向物業(yè)本身或與房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的貸款。商業(yè)性房地產(chǎn)包括但不限于商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心、商務(wù)中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項(xiàng)目等，不包括商品住房、租賃住房。

對(duì)于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款額度，通知要求，原則上不得超過承貸物業(yè)評(píng)估價(jià)值的70％。商業(yè)銀行應(yīng)結(jié)合承貸物業(yè)經(jīng)營(yíng)情況等因素，按照市場(chǎng)化原則，與借款人協(xié)商確定貸款利率及還本付息方式。

對(duì)于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的期限，通知顯示，一般不超過10年，最長(zhǎng)不得超過15年，且貸款到期日應(yīng)早于承貸物業(yè)產(chǎn)權(quán)證到期日至少5年。

在業(yè)內(nèi)人士看來，這一政策的出臺(tái)有望為持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)房企帶來利好，以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為增信工具，一方面有助于房企盤活存量資產(chǎn)，降低銀行風(fēng)險(xiǎn)；另一方面可增加房企流動(dòng)性，提振市場(chǎng)信心，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟認(rèn)為，通知的出臺(tái)，是為了支持優(yōu)質(zhì)合規(guī)房企，通過盤活以綜合效益較好的商業(yè)地產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)為代表的存量資產(chǎn)，改善流動(dòng)性狀況、增加資金融通渠道、擴(kuò)大資金使用范圍、提升資金使用效率，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“這一政策的出臺(tái)對(duì)盡快恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展會(huì)有幫助?！币幻科蟾吖鼙硎?，以往經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款資金用途比較有限，新的政策可支持企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，擴(kuò)大資金使用范圍。當(dāng)前部分房企能夠自由支配的資金是比較有限的，如果這部分融資成本較低，用途上又比較靈活，對(duì)于房企確實(shí)是有幫助的，不過還要看政策的具體細(xì)則及落地情況。

通知顯示，下一步，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局將指導(dǎo)商業(yè)銀行抓緊落實(shí)《通知》要求，依法合規(guī)開展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

近期已有一批金融支持房地產(chǎn)政策相繼落地。2023年11月17日，人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)三部門聯(lián)合召開金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，要求各金融機(jī)構(gòu)要堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。

自去年底以來，已有十余家銀行召集房企座談，與重點(diǎn)房企溝通交流，了解其合理融資需求。

新年伊始，針對(duì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展專項(xiàng)發(fā)展意見適時(shí)出臺(tái)。1月5日，人民銀行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見》，要求支持住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，建立健全住房租賃金融支持體系。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，近期出臺(tái)的政策不少，后續(xù)要形成政策效果，關(guān)鍵還是在于金融機(jī)構(gòu)的動(dòng)員與落實(shí)。建議金融機(jī)構(gòu)盡早出臺(tái)配套政策，科學(xué)研判，抓緊落實(shí)，將金融支持地產(chǎn)的“三支箭”落實(shí)到位。

房貸利率，邁入“3時(shí)代”

2024年開年以來，多地房貸利率邁入“3時(shí)代”。今年1月份以來，已有東莞、佛山、呼和浩特等多地繼續(xù)大幅下調(diào)首套房貸利率至3.8%，其中部分城市實(shí)施階段性取消首套房貸利率下限。

業(yè)內(nèi)專家表示，預(yù)計(jì)更多城市將會(huì)跟進(jìn)下調(diào)或取消首套房貸利率下限，結(jié)合前期已經(jīng)落地的“認(rèn)房不認(rèn)貸”“降首付比例”等一系列政策，大力支持住房需求，有助于降低購(gòu)房需求的入市門檻和貸款成本，進(jìn)一步促進(jìn)住房需求的釋放，對(duì)于今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的修復(fù)將會(huì)發(fā)揮積極作用。

多地首套房貸利率邁入“3時(shí)代”

2024年一開年，房貸利率就呈現(xiàn)下行走勢(shì)。

1月22日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2024年1月22日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）：1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為4.2%。兩個(gè)品種報(bào)價(jià)已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月保持不變。

房貸利率的基準(zhǔn)是LPR利率，但在“因城施策”的背景下，今年1月份以來，已有多地繼續(xù)下調(diào)首套房貸利率，甚至實(shí)施階段性取消首套房貸利率下限。

貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至1月中旬，百城中60城首套房貸利率已進(jìn)入“3時(shí)代”。1月百城首套主流房貸利率平均為3.84%，其中一線城市首套房貸利率為4.13%，與上月持平；二線城市首套房貸利率降至3.86%，三四線城市首套房貸利率降至3.82%。

1月共有9個(gè)城市首套房貸利率下降，主要為二線和三四線城市，下降空間在5個(gè)基點(diǎn)至30個(gè)基點(diǎn)之間。其中嘉興、廊坊、徐州首套房貸利率下降30個(gè)基點(diǎn)，東莞、佛山、呼和浩特下降20個(gè)基點(diǎn)，南京下降10個(gè)基點(diǎn)。新增8個(gè)城市首套房貸利率首次降至4%以內(nèi)。

“在LPR不變的情況下，基于各地對(duì)于房貸利率的調(diào)整，各個(gè)城市的首套房貸利率也走出了相對(duì)‘獨(dú)立’的行情?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪表示，開年以來，多地下調(diào)首套房貸利率，旨在繼續(xù)營(yíng)造寬松的政策環(huán)境，意味著購(gòu)房成本將有所降低，將促進(jìn)購(gòu)房需求釋放，推動(dòng)樓市加快復(fù)蘇。

部分城市取消首套房貸利率下限

除了下調(diào)首套房貸利率，部分城市直接取消了首套房貸利率下限。

1月，東莞市住建局宣布，實(shí)施階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，具體的房貸利率由各商業(yè)銀行根據(jù)市場(chǎng)化、法治化原則自主確定。“本地首套房貸利率又下調(diào)了20個(gè)基點(diǎn)，目前為3.8%?！睎|莞市一家銀行個(gè)貸中心人士表示。

2023年12月28日，佛山市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)公眾號(hào)也曾發(fā)布消息稱，關(guān)于階段性取消首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的政策，佛山已申請(qǐng)落地，自2024年1月1日正式實(shí)施。“目前當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率最低降至3.8%，執(zhí)行利率為L(zhǎng)PR-40個(gè)基點(diǎn)，較2023年當(dāng)?shù)貓?zhí)行最低利率下降20個(gè)基點(diǎn)?！狈鹕绞蟹慨a(chǎn)中介人士說。

除了東莞、佛山以外，自金融監(jiān)管部門2023年發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制的通知》后，多地陸續(xù)下調(diào)甚至取消首套房貸利率下限。

央行發(fā)布的2023年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，截至2023年9月末，有95個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限，這些城市執(zhí)行的下限較全國(guó)下限低10至40個(gè)基點(diǎn)。24個(gè)城市取消了下限。

“按照利率管理新規(guī)，房?jī)r(jià)指數(shù)連續(xù)三個(gè)月同環(huán)比下跌，利率可以不設(shè)下限，這意味著2024年將有更多城市首套房按揭利率可以不設(shè)下限?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為。

部分城市首套房貸利率不設(shè)下限，則意味著首套房貸利率可以持續(xù)突破?！安辉O(shè)下限并不意味著全面‘無底線’，合理性還是存在的，‘首套房貸利率可以不設(shè)下限’此舉僅是面向部分滿足條件的城市而并非面向全國(guó)，仍然具有一定的約束力，更加利好于剛需購(gòu)房需求?！标P(guān)榮雪說。

預(yù)計(jì)多地跟進(jìn)下調(diào)或取消首套房貸利率下限

多位房地產(chǎn)市場(chǎng)人士表示，預(yù)計(jì)未來會(huì)有更多城市逐步跟進(jìn)下調(diào)首套房貸利率下限或取消首套房貸利率下限。

關(guān)榮雪分析稱，目前全國(guó)房貸利率處于歷史低位水平，降低首套房貸利率將從根本上緩解購(gòu)房成本壓力，對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)復(fù)蘇具有積極作用，因此不排除后續(xù)將會(huì)有更多城市首套房貸利率進(jìn)一步下行。

“各地當(dāng)前對(duì)于住房需求的提振依然很重視，而一項(xiàng)重要任務(wù)就是要做好降低購(gòu)房成本，尤其是房貸成本?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，多地將跟進(jìn)下調(diào)或取消首套房貸利率下限，購(gòu)房者可以重點(diǎn)關(guān)注；2024年LPR仍有下降空間，有助于進(jìn)一步降低融資成本和貸款成本，恢復(fù)樓市購(gòu)買力。

“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整過程中，房?jī)r(jià)也有調(diào)整壓力，部分房?jī)r(jià)調(diào)整壓力較大的城市可能進(jìn)一步下調(diào)首套房貸利率?！必悮ぱ芯吭菏袌?chǎng)分析師劉麗杰表示，較低的房貸利率結(jié)合前期已經(jīng)落地的“認(rèn)房不認(rèn)貸”“降首付比例”等政策，將有助于降低購(gòu)房需求的入市門檻和貸款成本，進(jìn)一步促進(jìn)住房需求的釋放，對(duì)于修復(fù)市場(chǎng)發(fā)揮積極作用。

（來源：上海證券報(bào)）