近日，房企龍頭碧桂園披露了其債務(wù)重組的最新進(jìn)展。公告顯示，碧桂園已委聘畢馬威企業(yè)咨詢（中國）有限公司擔(dān)任境外債務(wù)重組的主要財務(wù)顧問。與此同時，公司正積極與各方共同制訂境外債務(wù)重組方案。

據(jù)了解，得益于行業(yè)政策“暖風(fēng)”頻吹，今年以來，除了碧桂園更新了債務(wù)重組“進(jìn)度條”外，中國奧園、正榮地產(chǎn)、旭輝控股集團(tuán)等房企的境內(nèi)外債務(wù)重組也相繼取得新進(jìn)展。與此同時，多家大型房企正通過引入投資者、豐富融資渠道等方式，積極改善自身現(xiàn)金流。

“對于其他出險企業(yè)的債務(wù)重組和風(fēng)險化解而言，已成功進(jìn)行債務(wù)重組的房企具有較強(qiáng)的借鑒意義。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，2024年將會有更多風(fēng)險房企的債務(wù)重組取得明顯進(jìn)展，房企風(fēng)險出清將提速。

多家房企債務(wù)重組有序推進(jìn)

從碧桂園披露的最新消息來看，其境內(nèi)外債務(wù)管理措施正有序推進(jìn)。1月16日晚間，碧桂園發(fā)布公告稱，公司將在各財務(wù)、法律顧問的協(xié)助下繼續(xù)評估集團(tuán)的流動資金狀況，建立與所有債權(quán)人的合作溝通平臺，共同制定整體方案來全面解決公司當(dāng)前境外債務(wù)風(fēng)險。

1月15日晚，碧桂園官方微信公眾號發(fā)文表示，碧桂園集團(tuán)積極采取措施自救，開源節(jié)流、降本增效，努力促進(jìn)銷售、盤活資產(chǎn)，積極拓展融資渠道、推進(jìn)債務(wù)重組，目前9只境內(nèi)債券已成功展期。

歷時24個月，中國奧園61億美元的境外債務(wù)重組計劃獲相關(guān)法院批準(zhǔn)。2024年1月12日，中國奧園在港交所發(fā)布公告稱，相關(guān)法院的批準(zhǔn)，是落實集團(tuán)重大債務(wù)整體重組的重要里程碑。根據(jù)此次獲批的境外重組方案，中國奧園將發(fā)行新的融資工具對原有約61億美元的境外債務(wù)進(jìn)行置換，包括4只共計23億美元的新債務(wù)工具，以及14億股普通股、1.43億美元無息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、16億美元永續(xù)債。

早在本月初，正榮地產(chǎn)和旭輝控股集團(tuán)等房企相繼披露了債務(wù)重組進(jìn)展。1月3日，旭輝控股集團(tuán)發(fā)布公告稱，其境外債重組方案新票據(jù)展期2至9年，減債規(guī)模約33億至40億美元。1月2日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告稱，正榮地產(chǎn)與債權(quán)人特別小組成員訂立了重組支持協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容包括承諾支持、促進(jìn)、實施或以其他方式實現(xiàn)重組，以及投票贊成計劃及同意征求等條款。

劉水分析認(rèn)為，從債務(wù)重組過程來看，部分出險房企積極作為，拿出了誠意十足的債務(wù)重組方案，提供了包含債權(quán)和股權(quán)等在內(nèi)的多種處置方式，能夠滿足債權(quán)人多樣化的需求。再加上部分房企提供的資產(chǎn)較為優(yōu)質(zhì)，增強(qiáng)了債權(quán)人對公司恢復(fù)正常經(jīng)營的信心。

前瞻布局提升“免疫力”

隨著行業(yè)各類政策支持力度加大，部分房企通過拓寬融資渠道、引入投資人等方式，提高適應(yīng)市場變化和抵御風(fēng)險的能力。

如萬科通過調(diào)整組織和人事安排，以期抓住消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展機(jī)遇，提前布局行業(yè)“下半場”。近日，萬科正式成立商業(yè)事業(yè)部，萬科7區(qū)域的商業(yè)業(yè)務(wù)、印力集團(tuán)統(tǒng)一并入商業(yè)事業(yè)部。萬科就此表示，此次組織調(diào)整和人事安排是匹配戰(zhàn)略發(fā)展的需要。

在萬科看來，消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點為商業(yè)業(yè)務(wù)迎來了重要的發(fā)展機(jī)遇，通過商業(yè)板塊的“一盤棋”建設(shè)和強(qiáng)化團(tuán)隊管理力量，有助于更好地抓住商業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展機(jī)會。

向來以穩(wěn)健經(jīng)營著稱的萬科作出這一調(diào)整并不意外。2023年10月20日，中國證監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施。萬科董事會主席郁亮此前曾表示：“REITs對于不動產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)的重要性，將幫助房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為不動產(chǎn)的經(jīng)營服務(wù)商，也為投資者提供了更多選擇，其深遠(yuǎn)影響將隨時間而顯示出來。”

同樣積極拓展REITs融資渠道的還有華潤置地。北京產(chǎn)權(quán)交易所披露信息顯示，近期，華潤置地掛牌轉(zhuǎn)讓華潤置地（沈陽）有限公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價39.15億元。對此，華潤置地表示，沈陽鐵西萬象匯作為華潤置地精選的標(biāo)桿商業(yè)項目之一，將作為商業(yè)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行，華潤置地（沈陽）有限公司只是鐵西萬象匯的項目公司，其100%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓是作為項目發(fā)行商業(yè)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs的前置舉措之一。

事實上，早在2023年下半年，華潤置地就已啟動搭建資產(chǎn)管理平臺、提升資產(chǎn)管理能力，推動向資管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，打造新的業(yè)務(wù)增長極，通過積極參與首發(fā)及后續(xù)擴(kuò)募，力爭打造行業(yè)領(lǐng)先的REITs平臺。

除了巧用融資工具外，還有房企通過引入“援軍”積極化解流動性危機(jī)。如近期不斷變賣“家當(dāng)”的萬達(dá)集團(tuán)，于2023年12月與太盟投資集團(tuán)簽署了新的投資協(xié)議，以應(yīng)對2024年的償債高峰。根據(jù)新協(xié)議，太盟投資集團(tuán)將聯(lián)合其他投資者，在其2021年的投資贖回期滿時，經(jīng)大連萬達(dá)商管贖回后，對珠海萬達(dá)商管再投資。

（來源：上海證券報）