租購(gòu)并舉再提速。日前，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)》，從加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道、加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理等方面，提出金融支持住房租賃市場(chǎng)的17條具體舉措。

房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，住房租賃不再是房地產(chǎn)“配角”。當(dāng)前，我國(guó)住房發(fā)展從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足：從數(shù)量上看，城鎮(zhèn)戶均住房已超過(guò)1套，居民基本住房需求已得到滿足；然而從結(jié)構(gòu)上看，還存在住房分配不均等問(wèn)題，保障性住房供給不足、大城市房?jī)r(jià)過(guò)高、新市民青年人住房困難等問(wèn)題仍然存在?！兑庖?jiàn)》強(qiáng)調(diào)，“金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)突出重點(diǎn)、瞄準(zhǔn)短板，主要在大城市，圍繞解決新市民、青年人等群體住房問(wèn)題，支持各類(lèi)主體新建、改建和運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)期租賃住房，盤(pán)活存量房屋，有效增加保障性和商業(yè)性租賃住房供應(yīng)”，不僅利于擴(kuò)大租賃住房有效供給，也能加快推進(jìn)租購(gòu)并舉、推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

但由于住房租賃行業(yè)周期長(zhǎng)、利潤(rùn)較低，銀行放貸意愿不高，住房租賃企業(yè)面臨融資成本高、融資渠道窄的融資難題?！兑庖?jiàn)》一方面明確金融機(jī)構(gòu)分工，即商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)滿足各類(lèi)住房租賃主體合理融資需求，政策性開(kāi)發(fā)性金融機(jī)構(gòu)為保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)提供融資；另一方面創(chuàng)新住房租賃信貸品種，拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道，包括支持發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券、穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金等，為住房租賃企業(yè)提供融資便利。尤其值得一提的是，依托租賃住房發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs），于商業(yè)銀行而言，不僅是除租金收入外的另一條收回投資路徑，也是一條投資退出通道，利于減輕金融機(jī)構(gòu)投資顧慮。

當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)可大體分為保障性租賃住房、市場(chǎng)化租賃住房，后者通常包含企業(yè)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓和個(gè)人散租部分。新華網(wǎng)等單位聯(lián)合發(fā)布的《2023中國(guó)城市長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展藍(lán)皮書(shū)——城市業(yè)主房屋“新出租”》顯示，我國(guó)租房人群已突破2.6億，一二線城市年輕人可接受租房時(shí)長(zhǎng)近10年，且品質(zhì)租住需求持續(xù)增長(zhǎng)；從供給端來(lái)看，受二手房回流、保租房入市等因素影響，房屋出租門(mén)檻也在不斷提高，超七成業(yè)主愿意把房子托管給長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)，租房市場(chǎng)走向“規(guī)范化、機(jī)構(gòu)化”是大部分城市業(yè)主的共識(shí)。

提升長(zhǎng)期租賃住房的供給能力和運(yùn)營(yíng)水平，也是《意見(jiàn)》的重點(diǎn)關(guān)注。長(zhǎng)租公寓主要有三種經(jīng)營(yíng)模式：僅提供委托管理服務(wù)，不涉及物業(yè)租賃與投資的輕資產(chǎn)托管模式；先從房東手里租下房子，裝修后再整體或分散轉(zhuǎn)租，從中賺取租金差的中資產(chǎn)包租模式（“二房東”模式）；通過(guò)開(kāi)發(fā)、購(gòu)買(mǎi)等方式自持房產(chǎn)，裝修后投入運(yùn)營(yíng)的重資產(chǎn)持有運(yùn)營(yíng)模式。基于此前部分長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)暴露出的問(wèn)題，“二房東”模式不被看好，業(yè)內(nèi)向更輕或更重方向轉(zhuǎn)型。

《意見(jiàn)》明確，“重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展”“重點(diǎn)支持以獨(dú)立法人運(yùn)營(yíng)、業(yè)務(wù)邊界清晰、具備房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)，促進(jìn)其規(guī)模化、集約化經(jīng)營(yíng)”，“集中式、重資產(chǎn)”的自持物業(yè)機(jī)構(gòu)被重點(diǎn)關(guān)注，能有效防控風(fēng)險(xiǎn)、確保商業(yè)可持續(xù)，某種程度上也能帶動(dòng)存量房去庫(kù)存。中小長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)何去何從，還有待觀察。

（來(lái)源：南方日?qǐng)?bào)）