近期，多家險(xiǎn)企加碼布局不動(dòng)產(chǎn)，涉及商業(yè)辦公不動(dòng)產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動(dòng)產(chǎn)和自用型養(yǎng)老社區(qū)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。中國保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)披露的信息顯示，2023年以來，建信人壽、平安人壽、泰康人壽、友邦人壽、太保人壽等多次披露大額不動(dòng)產(chǎn)投資情況，累計(jì)金額達(dá)上百億元。

專家認(rèn)為，未來保險(xiǎn)資金將會(huì)更多配置不動(dòng)產(chǎn)，一方面有利于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)市場的穩(wěn)定，降低不動(dòng)產(chǎn)市場波動(dòng)產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)；另一方面有利于改善保險(xiǎn)資金資產(chǎn)負(fù)債不匹配問題，降低保險(xiǎn)資金投資收益率波動(dòng)。

加碼布局優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

從資產(chǎn)類型來看，這一輪保險(xiǎn)資金投資主要聚焦投資性不動(dòng)產(chǎn)，即辦公、工業(yè)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房以及消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等能夠?yàn)橥顿Y人提供長期穩(wěn)定現(xiàn)金回報(bào)的資產(chǎn)業(yè)態(tài)。中國人壽集團(tuán)旗下國壽投資公司不動(dòng)產(chǎn)投資有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，盡管前述部分業(yè)態(tài)有所承壓，但基于長周期視角，投資性不動(dòng)產(chǎn)具備優(yōu)秀的長期回報(bào)水平、穩(wěn)定的期間經(jīng)營現(xiàn)金流，可有效改善整體資產(chǎn)組合的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)特性。

“國外保險(xiǎn)公司不動(dòng)產(chǎn)配置比例一般保持在10%左右，目前國內(nèi)保險(xiǎn)公司對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)的配置比例相對(duì)較低。我公司在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)物資產(chǎn)配置上，股權(quán)、物權(quán)總計(jì)不超過4%?！敝袊藟郾ｋU(xiǎn)股份公司副總裁劉暉在2023年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示。

中國平安首席運(yùn)營官付欣同樣在其2023年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，在其保險(xiǎn)投資組合中，不動(dòng)產(chǎn)占比為4.5%，“在所有不動(dòng)產(chǎn)投資中，物權(quán)類資產(chǎn)接近76%，這類資產(chǎn)總體非常優(yōu)質(zhì)，能夠貢獻(xiàn)穩(wěn)定的租金收入，抵御通脹、實(shí)現(xiàn)保值增值”。

“過去，保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)更多是自用和追求升值，現(xiàn)在更多是為了長期持有，尋求穩(wěn)定的租金收益率和波動(dòng)率較小的價(jià)格?！敝醒胴?cái)經(jīng)大學(xué)中國精算科技實(shí)驗(yàn)室主任陳輝表示，保險(xiǎn)資金平均久期超過10年，與不動(dòng)產(chǎn)的屬性天然匹配。

放緩房企股權(quán)投資

與近期險(xiǎn)資加碼投資不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目形成對(duì)比的是，險(xiǎn)資同時(shí)密集減持上市房企股票。2023年11月份，中國平安發(fā)布澄清公告稱，未持有碧桂園股份。保利發(fā)展發(fā)布公告稱，公司股東泰康人壽減持股份約8177萬股，減持金額約11.8億元。

險(xiǎn)資為何頻頻減持地產(chǎn)股？國壽投資公司有關(guān)負(fù)責(zé)人分析，隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)資金監(jiān)管整體從嚴(yán)從緊，在房地產(chǎn)去金融化過程中，房企普遍出現(xiàn)了現(xiàn)金流緊張、償債壓力加大等情況，部分企業(yè)陸續(xù)出現(xiàn)信用違約，使得保險(xiǎn)資金對(duì)房企的股權(quán)投資放緩或暫停。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投資性不動(dòng)產(chǎn)市場具有一定的周期性，保險(xiǎn)資金仍然會(huì)持續(xù)關(guān)注并尋找符合要求的投資標(biāo)的，加大對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的配置力度。

對(duì)接實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求

當(dāng)前，依據(jù)國家發(fā)展戰(zhàn)略、政策調(diào)整方向和所處市場環(huán)境，保險(xiǎn)資金在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的配置出現(xiàn)了一些新的趨勢和機(jī)遇。

在投資方向上，險(xiǎn)資密切關(guān)注科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和消費(fèi)提升背景下的不動(dòng)產(chǎn)增量投資機(jī)會(huì)。國壽投資公司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，主要關(guān)注包含5G、大數(shù)據(jù)、人工智能等新興產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，服務(wù)于轉(zhuǎn)型升級(jí)的科技園區(qū)研發(fā)辦公設(shè)施和廠房園區(qū)類資產(chǎn)，持續(xù)受益于消費(fèi)升級(jí)、食品安全和人口老齡化的冷鏈物流、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園，以及關(guān)乎國計(jì)民生的租賃住房、城市更新等。

在投資方式上，險(xiǎn)資更加關(guān)注存量資產(chǎn)盤活以及資產(chǎn)證券化帶來的新機(jī)遇。2023年10月，深交所公告同意中國人壽資產(chǎn)管理有限公司、太平洋資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司等5家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司試點(diǎn)開展資產(chǎn)證券化(ABS)及不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)業(yè)務(wù)。對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院副院長謝遠(yuǎn)濤指出：“不動(dòng)產(chǎn)投資的流動(dòng)性相對(duì)較差，保險(xiǎn)公司面臨各種償付能力監(jiān)管。未來可以考慮擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施REITs這種配置資產(chǎn)方式，流動(dòng)性較高、收益相對(duì)穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士表示，險(xiǎn)資將會(huì)更加關(guān)注公募REITs全產(chǎn)業(yè)鏈的投資策略，一方面積極探索公募REITs上游配置機(jī)會(huì)，戰(zhàn)略布局符合公募REITs上市要求和政策鼓勵(lì)方向的Pre-REITs資產(chǎn)；另一方面發(fā)揮與原始權(quán)益人的長期合作關(guān)系和對(duì)底層資產(chǎn)的專業(yè)判斷能力，參與基礎(chǔ)資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、估值合理的核心資產(chǎn)的戰(zhàn)略配售。

隨著債權(quán)類、股權(quán)類、組合類、資產(chǎn)證券化類和基金類的系列保險(xiǎn)資產(chǎn)管理產(chǎn)品體系持續(xù)創(chuàng)新，保險(xiǎn)資金負(fù)債端收益、風(fēng)險(xiǎn)、久期、流動(dòng)性等多元需求得到更好滿足。

“直接投資不動(dòng)產(chǎn)可以避開房地產(chǎn)公司存在的問題，但同時(shí)需關(guān)注不同投資方式的風(fēng)險(xiǎn)?！标愝x提示，直接投資不動(dòng)產(chǎn)看好的是租金收益率和未來升值空間，持有時(shí)間一般都較長，保險(xiǎn)公司要做好資產(chǎn)負(fù)債匹配，避免出現(xiàn)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)；通過債券等方式間接投資不動(dòng)產(chǎn)，要關(guān)注可能存在的違約風(fēng)險(xiǎn)。

（來源：經(jīng)濟(jì)日報(bào)）