北京樓市新政之后，成交量回暖明顯。但二手房市場(chǎng)仍存在壓力，大部分買家都會(huì)“要價(jià)格”，成交房源也多以低價(jià)成交。

首付比例調(diào)整、貸款利率降低、普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整……臨近年末，北京也拋出樓市優(yōu)化政策“大招”。對(duì)于北京此次調(diào)整優(yōu)化樓市政策，市場(chǎng)可以說(shuō)期待已久。利好政策終于落地，大家對(duì)于北京樓市下行的預(yù)期終于見底。

那么北京樓市的底部來(lái)了嗎？在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，當(dāng)前北京市場(chǎng)的“政策底”已經(jīng)看見了。隨著“政策底”入場(chǎng)，“情緒底”改觀之后，“市場(chǎng)底”也就來(lái)了。

政策措施落地顯效

繼7月24日召開的中共中央政治局會(huì)議明確提出“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”后，一系列房地產(chǎn)調(diào)整優(yōu)化措施接連出臺(tái)。政策的出臺(tái)對(duì)于提振市場(chǎng)信心、緩解下行壓力起到了積極的作用。

在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的基礎(chǔ)上，近日北京等一線城市也將調(diào)整優(yōu)化措施轉(zhuǎn)向了降首付和調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

12月14日，北京、上海在同日發(fā)布樓市新政，內(nèi)容涉及首付比例調(diào)整、貸款利率降低、普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等。其中，北京更是將貸款年限延長(zhǎng)至30年。

從新政落地后的新房成交表現(xiàn)來(lái)看，北京新房成交量連續(xù)2周保持上漲態(tài)勢(shì)。諸葛找房研究院數(shù)據(jù)顯示，第52周（12月18日-12月24日）北京新房成交1515套，較上周上升12.39%，從日度走勢(shì)來(lái)看，雖然從18日起，北京新房成交量出現(xiàn)了階段性下滑態(tài)勢(shì)，周內(nèi)日均成交量不及新政后首個(gè)周末，但仍高于新政前一周平均水平71%。

二手房方面，北京新政持續(xù)顯效，第52周（12月18日-12月24日）成交3078套，環(huán)比上漲29.06%，從日度走勢(shì)來(lái)看，隨著政策持續(xù)發(fā)酵，18日成交量大幅上升至503套，隨后連續(xù)4天基本保持穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，20日、22日均成交604套，單日成交量達(dá)12月以來(lái)成交高峰。

買房人回歸是見底的信號(hào)

成交量回升的背后，政策面支持舉措初顯成效。自2023年“小陽(yáng)春”之后，北京樓市便進(jìn)入到下行周期，9月初“認(rèn)房不認(rèn)貸”的出臺(tái)，北京樓市經(jīng)歷一個(gè)多月的回暖，但持續(xù)效應(yīng)不強(qiáng)。期間二手房掛牌量高企，更是出現(xiàn)了“以價(jià)換量”。經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)數(shù)月的市場(chǎng)“水分”被擠掉之后，北京樓市政策優(yōu)化全面發(fā)力，購(gòu)房者不禁要問：市場(chǎng)的底部到來(lái)了嗎？

“當(dāng)前北京市場(chǎng)的‘政策底’已經(jīng)看見了?！蹦呈畯?qiáng)央企在京項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人張濤表示，此次北京樓市新政涉及首付比例調(diào)整、貸款利率降低、普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等，力度之大，超出市場(chǎng)預(yù)期。政策“工具箱”頗為重要的三大項(xiàng)，已悉數(shù)出臺(tái)。未來(lái)能超過上述政策的就只有放開限購(gòu)，但北京放開限購(gòu)的概率很小。

在張濤看來(lái)，隨著“政策底”入場(chǎng)，“情緒底”改觀之后，“市場(chǎng)底”也就來(lái)了。北京樓市新政后，買房人信心也增強(qiáng)了一些，至少敢出手買房了，買房人的回歸是市場(chǎng)見底的信號(hào)。

北京樓市新政之后，成交量回暖明顯，之前部分處于觀望的人群也開始入場(chǎng)了。但二手房市場(chǎng)仍存在壓力，大部分買家都會(huì)“要價(jià)格”，成交房源也多以低價(jià)成交。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，受指導(dǎo)價(jià)限制，北京新房市場(chǎng)整體波動(dòng)較小，價(jià)格保持穩(wěn)定。二手房市場(chǎng)則受業(yè)主心態(tài)變化，有一定起伏。此前一波掛牌潮，對(duì)北京二手房市場(chǎng)沖擊明顯，但其中70%左右的房源以90平方米以下的老破小為主，這類房源“出貨”慢，只好降價(jià)出售。賣家“割肉”、買家觀望，才讓大家都覺得“跌跌不休”。

推動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)加快筑底

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜分析稱，北京優(yōu)化購(gòu)房政策后，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度均有望提升，預(yù)計(jì)也將進(jìn)一步穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期，北京市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)或?qū)⑦M(jìn)一步提振整體市場(chǎng)信心，推動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)加快筑底企穩(wěn)。從銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，預(yù)計(jì)年末在一線城市預(yù)期好轉(zhuǎn)的帶動(dòng)下，全國(guó)市場(chǎng)情緒或有一定回升。

“北京購(gòu)房者的厚度，也決定市場(chǎng)筑底企穩(wěn)的韌性。”陳文靜表示，2024年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是城市“分化”的一年，北京等一線城市新房銷售面積預(yù)計(jì)穩(wěn)中有增。2023年末，北京等一線城市均已大幅度優(yōu)化限制性政策，為2024年市場(chǎng)恢復(fù)打開空間，且一線城市城中村改造進(jìn)程有望加快推進(jìn)，優(yōu)質(zhì)供給增加也將對(duì)市場(chǎng)形成一定支撐。

與之相對(duì)應(yīng)的，三四線城市2024年新房銷售規(guī)模預(yù)計(jì)將繼續(xù)下行。2023年，三四線城市商品房銷售面積同比繼續(xù)下降，較2021年歷史高點(diǎn)下降了36%。當(dāng)前三四線城市市場(chǎng)情緒較為低迷，需求存在透支、房?jī)r(jià)下跌、政策帶動(dòng)效果不足等是重要原因?！?024年，三四線城市增量政策整體較為有限，部分城市或通過發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)需求釋放，但效果或較弱，同時(shí)多個(gè)三四線城市城鎮(zhèn)人均住房面積較大，未來(lái)新房市場(chǎng)規(guī)?？臻g整體有限?！标愇撵o稱。

2023年即將進(jìn)入尾聲，盡管挑戰(zhàn)重重，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊頂住了巨大的下行壓力，保持穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)。住建部最新數(shù)據(jù)顯示，2023年1-11月，全國(guó)二手房成交量和新建商品房銷售面積比2022年同期增長(zhǎng)6.9%，二手房成交量占新房和二手房交易總量的比重近40%，較上年同期提高約10個(gè)百分點(diǎn)，部分主要城市二手房成交量占比甚至超過50%。

當(dāng)然，我們也必須看到房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題和挑戰(zhàn)。

從市場(chǎng)角度，行業(yè)基本面仍然維持在下滑局面，但新開工面積、開發(fā)投資、到位資金、銷售面積降幅均呈現(xiàn)收窄局面。房?jī)r(jià)上看，今年新房?jī)r(jià)格趨穩(wěn)，二手房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)下滑的局面，在掛牌量迅速上升的背景下，二手房市場(chǎng)“以價(jià)換量”，成交規(guī)模趕超去年。

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