春江水暖鴨先知。助力政策不斷加碼，房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)繼續(xù)呈現(xiàn)邊際改善跡象，險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資掀起“小高潮”，多家公司出手購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，其中以商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、養(yǎng)老社區(qū)等不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目為主。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，險(xiǎn)資之所以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目情有獨(dú)鐘，一是因?yàn)殡U(xiǎn)資的投資期限長(zhǎng)，資金量大，兩者之間的期限匹配度高；其次近期經(jīng)過前期的調(diào)整，目前不動(dòng)產(chǎn)的投資價(jià)值已經(jīng)逐步顯現(xiàn)，是比較好的介入時(shí)機(jī)。預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間，不動(dòng)產(chǎn)投資仍將是險(xiǎn)資的“心頭好”。

險(xiǎn)資集中火力“買買買”

12月6日，平安人壽發(fā)布關(guān)于大額不動(dòng)產(chǎn)投資的信息披露公告稱，北京麗澤商務(wù)區(qū)D-03、D-04不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃投資金額不超過75.41億元，本次新增出資1.5億元人民幣，累計(jì)出資總金額約73.81億元。根據(jù)平安人壽披露的公告，該項(xiàng)目位于北京西二環(huán)和西三環(huán)之間，用地性質(zhì)為商務(wù)金融用地，總占地面積2.1萬(wàn)平方米，總建筑面積23.3萬(wàn)平方米。平安人壽作為投資主體，以項(xiàng)目公司股權(quán)方式投資不動(dòng)產(chǎn)。

就在平安人壽發(fā)布公告的前兩天，12月4日，海保人壽披露重大關(guān)聯(lián)交易公告稱，海保人壽以物權(quán)方式投資武漢國(guó)采中心T4棟2-11層不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，交易總價(jià)款為2.03億元。公告顯示，該項(xiàng)目為非自用不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，交易標(biāo)的位于湖北省武漢市東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)高新大道789號(hào)，產(chǎn)權(quán)建筑面積為17236.79平方米，商務(wù)用途。交易對(duì)手為國(guó)采（武漢）會(huì)展投資建設(shè)有限公司。

此外，港股上市公司ESR11月底公告稱，將5家間接附屬公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓予蘇州易榮股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）。蘇州易榮對(duì)上述5家目標(biāo)公司全部股權(quán)的受讓對(duì)價(jià)合計(jì)為20.38億元。據(jù)悉5家目標(biāo)公司的6項(xiàng)資產(chǎn)分別為分布在徐州市、廊坊市、嘉興市、蘇州市、東莞市的物流倉(cāng)儲(chǔ)等運(yùn)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)。

事實(shí)上，泰康保險(xiǎn)集團(tuán)為上述交易的實(shí)際購(gòu)買方。蘇州易榮是ESR和泰康人壽共同投資的人民幣收益基金，其中，ESR附屬公司和泰康人壽分別持有該基金5%和95%的合伙權(quán)益，泰康人壽是泰康保險(xiǎn)集團(tuán)的全資子公司。

今年以來，險(xiǎn)資已經(jīng)頻頻出手布局不動(dòng)產(chǎn)。中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站披露信息顯示，截至目前險(xiǎn)企已經(jīng)先后發(fā)布了42份關(guān)于大額不動(dòng)產(chǎn)投資的信息披露公告，超過去年36份的相關(guān)公告。

市場(chǎng)的主流觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然短期房企業(yè)績(jī)?nèi)匀粵]有出現(xiàn)趨勢(shì)性好轉(zhuǎn)，銷售也在緩慢爬坡過程中，但是經(jīng)過這一輪洗牌，當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)之前的泡沫已經(jīng)被洗掉，投資性價(jià)比顯現(xiàn)。

此前，中國(guó)平安首席運(yùn)營(yíng)官付欣在2023年中國(guó)平安中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，在中國(guó)平安保險(xiǎn)投資組合的不動(dòng)產(chǎn)投資中，物權(quán)類資產(chǎn)近76%，包括商業(yè)辦公、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、長(zhǎng)租公寓等。這類資產(chǎn)總體非常優(yōu)質(zhì)，能夠貢獻(xiàn)穩(wěn)定的租金收入，并實(shí)現(xiàn)保值增值。

投資時(shí)機(jī)較為有利

從已披露信息來看，險(xiǎn)企投資的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目涉及商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、養(yǎng)老社區(qū)等不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，投資方式包括物權(quán)投資、股權(quán)投資、債券計(jì)劃等多種方式，其中有多個(gè)項(xiàng)目已進(jìn)入實(shí)際出資階段。

北京排排網(wǎng)保險(xiǎn)代理有限公司總經(jīng)理?xiàng)罘J(rèn)為，險(xiǎn)資加碼不動(dòng)產(chǎn)投資主要基于以下幾方面的因素考慮：其一，險(xiǎn)資資金體量大，投資周期長(zhǎng)，而不動(dòng)產(chǎn)投資能夠容納大體量的資金，非常適合長(zhǎng)期投資，兩者在投資屬性上契合度非常高。其二，養(yǎng)老和大健康等險(xiǎn)企的主營(yíng)業(yè)務(wù)需要不動(dòng)產(chǎn)資源的支持，因此通過不動(dòng)產(chǎn)投資，險(xiǎn)企不僅能把主營(yíng)業(yè)務(wù)跟不動(dòng)產(chǎn)投資進(jìn)行完美融合，而且還能帶來長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資回報(bào)。其三，險(xiǎn)資追求長(zhǎng)期穩(wěn)健收益，而且投資體量又非常大，因此險(xiǎn)資本身具有多元化的資產(chǎn)配置需求，而且在利率下行的背景下，現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目本來就比較緊缺。險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)具有天然的優(yōu)勢(shì)，而且我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資對(duì)長(zhǎng)期資金的需求也在不斷增加，因此險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的空間依然存在。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，當(dāng)前險(xiǎn)資積極持有包括寫字樓在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，主要是因?yàn)閷懽謽琼?xiàng)目本身價(jià)值被低估。從地域范圍來看，部分險(xiǎn)資喜歡在一線城市拿地。

中國(guó)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會(huì)此前發(fā)布的報(bào)告顯示，去年，險(xiǎn)資加大了對(duì)投資性房地產(chǎn)的配置力度，投資性房地產(chǎn)投資規(guī)模同比增長(zhǎng)超兩成。信達(dá)證券分析師王舫朝也表示，2023年以來險(xiǎn)企頻頻加碼不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資，首要原因是不動(dòng)產(chǎn)投資“長(zhǎng)期持續(xù)回報(bào)”屬性較為契合險(xiǎn)企資金長(zhǎng)期屬性，整體來看，優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期投資有助于險(xiǎn)企增加另類投資標(biāo)的選擇，豐富險(xiǎn)企投資組合的投資品種，不動(dòng)產(chǎn)投資加碼是險(xiǎn)企根據(jù)市場(chǎng)情況及時(shí)調(diào)整投資組合的體現(xiàn)。

從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來看，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的熱度能否得以延續(xù)？多數(shù)機(jī)構(gòu)給出的答案是肯定的。

黑崎資本基金經(jīng)理曾盛認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)投資一直是保險(xiǎn)公司的重要選項(xiàng)，但不同時(shí)期可供選擇的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目數(shù)量會(huì)有所不同。其中需要綜合考慮多個(gè)因素，包括項(xiàng)目的地理位置、市場(chǎng)需求、租金回報(bào)率等。險(xiǎn)資集中投資不動(dòng)產(chǎn)表明這些不動(dòng)產(chǎn)在區(qū)位優(yōu)勢(shì)、租售性價(jià)比和投資回報(bào)方面具備較高潛力，因此受到了險(xiǎn)資青睞。

中國(guó)人壽副總裁劉暉今年8月在該公司業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上介紹，成熟的商業(yè)地產(chǎn)有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，能夠跨越周期實(shí)現(xiàn)保值增值，同時(shí)抵御通脹、抵御波動(dòng)，與其他品種相關(guān)性較低，是保險(xiǎn)等長(zhǎng)期資金的重要配置品種，在組合中配置一定的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)有利于保險(xiǎn)資金長(zhǎng)期獲得穩(wěn)健回報(bào)。國(guó)外保險(xiǎn)公司對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)配置一般在10%左右，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司目前對(duì)于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)的配置比例仍比較低。

（來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）