11月中旬，寒意漸濃，天津市東麗區(qū)桂雨路的一個(gè)“社區(qū)”卻頗為熱鬧：在一間間活動(dòng)室內(nèi)，居民們或引吭高歌，或安靜刺繡，或集體娛樂休閑，或做個(gè)人康復(fù)訓(xùn)練……這個(gè)“社區(qū)”就是中國人壽旗下的養(yǎng)老社區(qū)。

這只是近年來險(xiǎn)企布局的數(shù)十家養(yǎng)老社區(qū)的一個(gè)日常畫面。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，至少有泰康人壽、中國人壽等15家險(xiǎn)企投資運(yùn)營了超過70家養(yǎng)老社區(qū)。整體看，險(xiǎn)企投資的養(yǎng)老社區(qū)以重資產(chǎn)模式為主，中資產(chǎn)、輕資產(chǎn)模式為輔。

多位受訪業(yè)內(nèi)人士表示，險(xiǎn)企布局養(yǎng)老社區(qū)，一方面，因?yàn)樵谌丝诶淆g化的發(fā)展態(tài)勢下，高端養(yǎng)老社區(qū)的市場前景廣闊；另一方面，“保險(xiǎn)+醫(yī)療+養(yǎng)老”的經(jīng)營模式有利于促進(jìn)險(xiǎn)企主業(yè)發(fā)展。不過，養(yǎng)老社區(qū)的投資回收周期長達(dá)15年至30年，這對(duì)險(xiǎn)企綜合經(jīng)營能力等提出了較高要求。

目前，已建成的險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)入住率如何、在實(shí)際投資、運(yùn)營環(huán)節(jié)又面臨哪些挑戰(zhàn)、“重資產(chǎn)”布局最終能否賺錢？

大中型險(xiǎn)企

爭相布局養(yǎng)老社區(qū)

“隨著年齡增長，我的心臟和呼吸道出現(xiàn)了問題，既擔(dān)心出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，又不想長期住院，就住到了這里?！痹谌齺喓Ｌ臑?，已入住某險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)的劉大爺表示，他入住養(yǎng)老社區(qū)，主要是看中醫(yī)護(hù)服務(wù)。

另一位入住險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)的北京老人則表示：“由于兒女常年不在身邊，為給子女解除后顧之憂，便住進(jìn)了養(yǎng)老社區(qū)，之前有顧慮，入住后發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老社區(qū)的環(huán)境和服務(wù)都不錯(cuò)?！?/p>

隨著我國老齡化程度的加深，有康養(yǎng)需求的人不在少數(shù)。民政部近期發(fā)布的《2022年民政事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，截至2022年底，全國60周歲及以上老年人口達(dá)2.8億人，占總?cè)丝诘?9.8%，其中65周歲及以上老年人口達(dá)2.098億人。

滿足人口老齡化催生的康養(yǎng)需求，正是險(xiǎn)企爭相布局養(yǎng)老社區(qū)的邏輯之一。泰康保險(xiǎn)集團(tuán)創(chuàng)始人陳東升表示，我國快速進(jìn)入老齡化社會(huì)，醫(yī)療也從傳統(tǒng)強(qiáng)調(diào)疾病治療向強(qiáng)調(diào)健康管理轉(zhuǎn)變，這不僅符合中國進(jìn)入長壽時(shí)代新的發(fā)展方向，也符合中國醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的趨勢。

除了有市場需求，投資養(yǎng)老社區(qū)可以促進(jìn)保險(xiǎn)主業(yè)的發(fā)展，也是險(xiǎn)企爭相布局的重要原因。中國太保相關(guān)負(fù)責(zé)人分析稱，投資養(yǎng)老社區(qū)，有利于推動(dòng)壽險(xiǎn)經(jīng)營轉(zhuǎn)型升級(jí)，符合保險(xiǎn)業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)融合發(fā)展的方向。通過提供“保險(xiǎn)產(chǎn)品+養(yǎng)老社區(qū)+專業(yè)服務(wù)”的綜合解決方案，對(duì)高額保單有積極促進(jìn)作用，同時(shí)，養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)具有前期投入大、后期回報(bào)穩(wěn)定的特點(diǎn)，與保險(xiǎn)資金特別是壽險(xiǎn)資金的長久期特性非常匹配。

談及對(duì)主業(yè)的促進(jìn)作用，大家保險(xiǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人提到了兩層邏輯：一是現(xiàn)在真正高收益或穩(wěn)定收益的投資通道越來越窄，養(yǎng)老場景是個(gè)不錯(cuò)的選擇。測算顯示，在運(yùn)營良好的基礎(chǔ)上，養(yǎng)老社區(qū)平均可實(shí)現(xiàn)3.5%的內(nèi)部收益率（IRR），現(xiàn)金回報(bào)20年。二是從純業(yè)務(wù)邏輯角度來看，公司要賦能隊(duì)伍建設(shè)，就要給營銷團(tuán)隊(duì)配套資源，在生態(tài)上給予支撐，而養(yǎng)老場景是個(gè)很好的支撐。

良好的投資時(shí)機(jī)以及政策導(dǎo)向也是險(xiǎn)企布局養(yǎng)老社區(qū)的重要原因。在陽光保險(xiǎn)集團(tuán)投資管理部總經(jīng)理劉鑫看來，首先，醫(yī)療養(yǎng)老行業(yè)的優(yōu)質(zhì)治療手段和服務(wù)供不應(yīng)求，目前是資本進(jìn)入醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的重要時(shí)間窗口；其次，我國政策一直鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)與社會(huì)辦醫(yī)加強(qiáng)合作。

正是基于上述諸多因素“共振”，不少險(xiǎn)企已將“保險(xiǎn)+醫(yī)療+養(yǎng)老”作為未來發(fā)展的新動(dòng)能。中國人壽副總裁劉暉認(rèn)為，布局大養(yǎng)老是新業(yè)務(wù)增長極。養(yǎng)老投資可以通過跨周期的運(yùn)營來實(shí)現(xiàn)綜合價(jià)值，養(yǎng)老投資在單個(gè)項(xiàng)目組合以及投資配置方面都能帶來多元價(jià)值。

目前，中國人壽、中國平安、中國太保、新華保險(xiǎn)、中國人保、泰康保險(xiǎn)等大型險(xiǎn)企均已布局養(yǎng)老社區(qū)，此外，合眾人壽、大家人壽、國華人壽等中小險(xiǎn)企也在布局。其中，泰康之家已在32個(gè)城市布局了37個(gè)項(xiàng)目。截至今年9月底，大家保險(xiǎn)已在全國11個(gè)城市布局13個(gè)城心醫(yī)養(yǎng)社區(qū)、6個(gè)旅居療養(yǎng)社區(qū)。

入住率超60%

或可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡

在眾多險(xiǎn)企扎堆布局的同時(shí)，如何預(yù)估客戶對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的真實(shí)需求，成為保險(xiǎn)業(yè)和資本市場關(guān)注的焦點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，入住率是考察市場需求的重要指標(biāo)之一，也對(duì)養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營有重要影響。

據(jù)了解，目前不同險(xiǎn)企的布局進(jìn)度不一，疊加養(yǎng)老社區(qū)的區(qū)位、定價(jià)、營銷能力存在差異，不同養(yǎng)老社區(qū)的入住率也各異。

目前，部分開業(yè)較早的養(yǎng)老社區(qū)入住率較高。如，泰康之家·燕園于2015年開業(yè)，截至今年上半年末，燕園社區(qū)一期和二期已經(jīng)投入運(yùn)營，入住率超90%。截至今年9月末，大家保險(xiǎn)北京朝陽城心醫(yī)養(yǎng)社區(qū)入住率超過94%。

“好的社區(qū)不愁沒人住，想住可能還得排隊(duì)，也得有經(jīng)濟(jì)實(shí)力?！眳⒂^過4家險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)的北京居民曾先生表示。

天津一家大型險(xiǎn)企的養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營人員介紹，目前該社區(qū)入住率約為40%，不過入住率還在增長中。

根據(jù)業(yè)內(nèi)測算，養(yǎng)老社區(qū)入住率超過60%才能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。劉暉表示，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，當(dāng)養(yǎng)老社區(qū)入住率達(dá)到60%至85%，現(xiàn)金流逐漸自給自足甚至達(dá)到盈虧平衡，在項(xiàng)目運(yùn)行成熟期可以帶來長期持續(xù)的穩(wěn)定回報(bào)。

“總體而言，入住率達(dá)到60%之后會(huì)比較穩(wěn)健?！敝袊Ｏ嚓P(guān)負(fù)責(zé)人也表示，養(yǎng)老社區(qū)盈利必須以較高且穩(wěn)定的入住率為基礎(chǔ)，只有入住率達(dá)到一定水平后，才能覆蓋能耗、人力等主要運(yùn)營成本，降低客均成本，逐步實(shí)現(xiàn)運(yùn)營盈利和項(xiàng)目投資回報(bào)。

市場如此關(guān)注入住率的另一大原因是，險(xiǎn)企投資的養(yǎng)老社區(qū)普遍入住門檻較高。多數(shù)養(yǎng)老社區(qū)的入住資格與保險(xiǎn)產(chǎn)品掛鉤，客戶想入住養(yǎng)老社區(qū)，普遍先要購買數(shù)十萬元，甚至上百萬元的保險(xiǎn)。

一家險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)的業(yè)務(wù)員介紹，要入住養(yǎng)老社區(qū)有兩種方式：一是購買300萬元保險(xiǎn)；二是繳納8萬元押金。兩種方式只是獲得了入住資格，不包含服務(wù)費(fèi)用。以雙人居住的戶型為例，若沒有購買保險(xiǎn)，月服務(wù)費(fèi)為2.54萬元，包含住宿、餐食及各種配套服務(wù)；若已經(jīng)購買保險(xiǎn)，服務(wù)費(fèi)2萬元出頭。

再以北京某上市險(xiǎn)企的養(yǎng)老社區(qū)為例，客戶需要先購買100萬元的保險(xiǎn)才能鎖定入住資格。入住費(fèi)用另算，主要由月租、押金、服務(wù)費(fèi)等構(gòu)成，月租因房型不同而有所差異。其中，套房平均月租約為3.15萬元；押金通常為6個(gè)月的房租金額，即約18.9萬元；服務(wù)費(fèi)包括生活服務(wù)費(fèi)和健康管理費(fèi)，共計(jì)約3800元/月。

一方面險(xiǎn)企加速布局，另一方面入住門檻居高不下，因此，業(yè)界擔(dān)心養(yǎng)老社區(qū)會(huì)出現(xiàn)同質(zhì)化競爭和入住率不足的問題。北京社科院副研究員王鵬認(rèn)為，一方面，同質(zhì)化競爭可能會(huì)加??；另一方面，高門檻可能導(dǎo)致客戶數(shù)量減少。

不過，險(xiǎn)企對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的市場前景頗為樂觀。中國太保相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，隨著我國老齡化進(jìn)程加速，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老在整個(gè)養(yǎng)老服務(wù)體系中必不可缺。隨著我國人均收入持續(xù)提升，必將帶來居民養(yǎng)老觀念的革新和支付能力的改善，市場需求從量變到質(zhì)變的“拐點(diǎn)”或?qū)⒃?025年前后出現(xiàn)。

“如今，越來越多險(xiǎn)企入局，說明‘保險(xiǎn)支付+醫(yī)養(yǎng)服務(wù)’模式漸被行業(yè)認(rèn)可，并被市場檢驗(yàn)?！碧┛到】诞a(chǎn)業(yè)投資控股有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

“在養(yǎng)老保險(xiǎn)領(lǐng)域，各方資本都在努力豐富養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容，這也意味著該領(lǐng)域還是一個(gè)藍(lán)海?！贝蠹冶ｋU(xiǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

長周期投資

考驗(yàn)險(xiǎn)企運(yùn)營能力

盡管險(xiǎn)企普遍看好養(yǎng)老社區(qū)投資前景，但多位業(yè)內(nèi)人士表示，這是一項(xiàng)長周期投資，險(xiǎn)企要高度重視成本管控，提升運(yùn)營能力。

目前，險(xiǎn)企投資養(yǎng)老社區(qū)有不同模式，有的采取自建社區(qū)的重資產(chǎn)模式，將投資商、開發(fā)商、運(yùn)營商多種角色融為一體；也有的采取租賃物業(yè)進(jìn)行改造等輕資產(chǎn)模式。隨著投資養(yǎng)老社區(qū)的逐漸深入，越來越多險(xiǎn)企探索更多模式布局。

對(duì)此，中國太保相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，滿足客戶高品質(zhì)養(yǎng)老需求，需要重資產(chǎn)投入和專業(yè)化運(yùn)營，但這種模式也面臨兩方面挑戰(zhàn)，一是戰(zhàn)略定力問題，做實(shí)業(yè)的周期非常長，若無長期主義信念，容易半途而廢。二是資源整合問題，在投資拿地、工程建設(shè)以及運(yùn)營階段都需要強(qiáng)大的資源整合能力。通過租賃改建等方式取得養(yǎng)老物業(yè)，或者將運(yùn)營服務(wù)外包等輕資產(chǎn)模式可以迅速擴(kuò)張，但在滿足客戶需求方面有一定不確定性。

“從行業(yè)看，養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營和服務(wù)是長周期的，投資回收周期一般在15年至30年。根據(jù)太保家園各項(xiàng)目不同規(guī)模，一般而言，中小型項(xiàng)目可在3年至5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營端盈虧平衡，大項(xiàng)目則要5年至8年實(shí)現(xiàn)運(yùn)營端盈虧平衡?！敝袊Ｏ嚓P(guān)負(fù)責(zé)人預(yù)計(jì)。

劉鑫認(rèn)為，風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)主要有：第一，初期投入大、回報(bào)周期長、流動(dòng)性差、整體回報(bào)水平不高，中短期可能難以貢獻(xiàn)投資收益，對(duì)保險(xiǎn)公司的成本收益匹配可能帶來壓力；第二，部分業(yè)態(tài)較為早期，存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)減值的可能性，拖累保險(xiǎn)公司的整體投資收益；第三，償二代二期規(guī)則下，不屬于保險(xiǎn)主業(yè)范圍內(nèi)的股權(quán)投資資本消耗較大，尤其非保險(xiǎn)子公司需按100%計(jì)提最低資本，這客觀上也是保險(xiǎn)公司開展相關(guān)投資的挑戰(zhàn)。

事實(shí)上，部分險(xiǎn)企已經(jīng)意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)并總結(jié)出應(yīng)對(duì)之策。大家保險(xiǎn)認(rèn)為，在實(shí)戰(zhàn)校驗(yàn)過程中，公司重點(diǎn)打造三個(gè)能力：物業(yè)改造能力；護(hù)理、康復(fù)、醫(yī)療等運(yùn)營服務(wù)能力；銷售能力。該公司表示，養(yǎng)老是個(gè)非常細(xì)致的產(chǎn)業(yè)，只有運(yùn)營起來，才能夠真正發(fā)現(xiàn)它能否形成最優(yōu)成本模型。

中國太保相關(guān)負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，太保家園在注重社區(qū)硬件品質(zhì)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)布局三條產(chǎn)品線，“抓兩頭（低齡樂養(yǎng)和高齡康養(yǎng)）、促中間（中齡頤養(yǎng)）”。在運(yùn)營過程中，高度重視成本管控。同時(shí)，還引入國際先進(jìn)的養(yǎng)老品牌，合資成立養(yǎng)老企業(yè)管理公司，提升運(yùn)營管理能力。

總體來看，不少險(xiǎn)企仍在“摸索中前進(jìn)”，一方面在逐步加大對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的投資，另一方面也在持續(xù)探索降低運(yùn)營成本的商業(yè)模式。養(yǎng)老社區(qū)作為不少頭部險(xiǎn)企“押注”的重要方向，十幾年乃至二三十年后，其最終能否賺錢并賦能保險(xiǎn)主業(yè)，既值得期待，也需要時(shí)間去驗(yàn)證。

（來源：證券日?qǐng)?bào)）