近日，多只公募REIT舉行了2023年三季度業(yè)績(jī)說明會(huì)，相關(guān)基金管理人向與會(huì)者詳細(xì)介紹REIT業(yè)績(jī)情況和項(xiàng)目底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況的同時(shí)，還與廣大投資者共話未來、共謀發(fā)展規(guī)劃。其中，對(duì)于擴(kuò)募的籌劃已經(jīng)成為多家基金管理公司的共識(shí)，我國公募REITs市場(chǎng)“首發(fā)+擴(kuò)募”的雙輪驅(qū)動(dòng)新格局或?qū)⑦M(jìn)一步加速成型。

市場(chǎng)人士表示，擴(kuò)募是REITs產(chǎn)品的重要特性。擴(kuò)募與首發(fā)一樣，是REITs市場(chǎng)建設(shè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。推動(dòng)更多REITs擴(kuò)募，有利于已上市優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)主體依托市場(chǎng)機(jī)制增發(fā)份額收購資產(chǎn)，優(yōu)化投資組合，促進(jìn)并購活動(dòng)，更好形成投融資良性循環(huán)。

擴(kuò)募項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)優(yōu)異

回顧擴(kuò)募?xì)v程不難發(fā)現(xiàn)，擴(kuò)募資產(chǎn)總體質(zhì)地優(yōu)良是擴(kuò)募順利開展的重要前提條件之一，而相關(guān)產(chǎn)品在擴(kuò)募后表現(xiàn)出的強(qiáng)勁“生長(zhǎng)力”則為后續(xù)資產(chǎn)購入提供了可參考的路徑，市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)容未來可期。

據(jù)深市蛇口產(chǎn)園REIT和紅土創(chuàng)新鹽田港REIT等2單REIT首批擴(kuò)募項(xiàng)目2023年前三季度經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)來看，相關(guān)擴(kuò)募資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)優(yōu)于市場(chǎng)同類競(jìng)品。

以紅土創(chuàng)新鹽田港REIT擴(kuò)募資產(chǎn)項(xiàng)目為例，截至2023第三季度，擴(kuò)募資產(chǎn)項(xiàng)目港口業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)客戶租賃面積合計(jì)占比達(dá)100%，租戶結(jié)構(gòu)具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)集聚性，保障了項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況的穩(wěn)定性。在擴(kuò)募資產(chǎn)租金方面，與通捷利公司簽署合同期內(nèi)租金及遞增率符合鹽田物流園區(qū)平均水平并按照合同約定執(zhí)行，截至2023年第三季度擴(kuò)募基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金收繳率在100%。

對(duì)此，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT管理人表示，項(xiàng)目管理者積極督促外部運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)優(yōu)先保證REITs項(xiàng)目的租金收繳率，針對(duì)租金收繳工作，一方面有效溝通承租人，確保租金繳付的及時(shí)性，另一方面通過對(duì)租金實(shí)時(shí)收繳掌控，及時(shí)啟動(dòng)催繳機(jī)制，確保了擴(kuò)募資產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。

再比如，深市另一單擴(kuò)募項(xiàng)目-博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT，首次擴(kuò)募購入的資產(chǎn)為招商局光明科技園內(nèi)的科技企業(yè)加速器二期項(xiàng)目，包括位于光明高新園東片區(qū)招商局光明科技園A棟廠房、A-6廠房、B-3廠房及B-4廠房，建筑面積合計(jì)11.07萬平方米。

“光明項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)仍優(yōu)于市場(chǎng)同類競(jìng)品表現(xiàn)”博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT相關(guān)管理人表示，這主要得益于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)在創(chuàng)新招商手段、提升運(yùn)營(yíng)服務(wù)等方面的努力。

市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)容可期

值得注意的是，相較于海外城市成熟REITs市場(chǎng)擴(kuò)募實(shí)踐，我國首次擴(kuò)募周期相對(duì)較長(zhǎng)。究其原因，與我國REITs市場(chǎng)正處于試點(diǎn)階段、相關(guān)制度仍在持續(xù)建立的階段性特征相符。

但不可否認(rèn)的是，擴(kuò)募是REITs市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的重要一環(huán)，雖然我國REITs處于試點(diǎn)階段，各項(xiàng)制度的建立尚需時(shí)間和實(shí)踐的進(jìn)一步檢驗(yàn)，但首次擴(kuò)募的平穩(wěn)落地，仍給后續(xù)市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)容提供了可貴的借鑒意義。未來，我國REITs終有望成為服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、實(shí)體資產(chǎn)的重要資產(chǎn)大類。

市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，REITs市場(chǎng)將進(jìn)入加速發(fā)展階段，增量擴(kuò)容空間充足。REITs試點(diǎn)范圍擴(kuò)大有空間。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs試點(diǎn)后，建議探索將其他不動(dòng)產(chǎn)納入REITs試點(diǎn)。可以探索將市場(chǎng)化租賃住房納入公募REITs試點(diǎn)，促進(jìn)租購并舉。此外，酒店、文旅等也可適時(shí)展開研究，考慮將其納入公募REITs試點(diǎn)。

同時(shí)，市場(chǎng)參與主體有望更加豐富，隨著配套制度體系與市場(chǎng)逐漸成熟，保險(xiǎn)資管公司有望成為REITs產(chǎn)品的創(chuàng)設(shè)者，未來險(xiǎn)資或?qū)⒊蔀楣糝EITs的原始權(quán)益人。